住宅ローンの支払いが滞り、差押え、競売になり、家を失う・・・。
これは最悪のシナリオです。
さらに競売の場合、家を失う上に、債務が残ってしまうことさえあります。
また住居を失えば、退去を余儀なくされ、住環境が大きく変化します。
何としても競売になる前に、何かしらの手を打たなくてはなりません。
そこで登場するのが任意売却のひとつ『リースバック』です。
リースバックを簡単に説明すると、
リースバックとは一旦マイホームを任意売却して、家賃を支払うことで今住んでいる住居に住み続けることができる方法です。
リースバックは、今の家に住み続けることができるため、お子さんの学校のことや介護などの事情で生活環境を変えたくない方に適した任意売却となります。
しかし、このリースバックですが、良い面だけではありません。やはり悪い面もあります。
そこでリースバックの仕組み、メリットからデメリット、リースバックに適するケースを知り、リースバックが自分に適しているのか判断できるように、リースバックについてわかりやすく解説していきます。
リースバックの仕組み
リースバックは、不動産を売却した後、賃料を払うことで継続してその不動産を利用する方法です。
この方法をとることで、同じ家に住み続けることができ、さらに場合によっては資金を手元に残すことが可能となります。
ローンが残っていても大丈夫です。滞納を放置する前に、まずは相談することから始めましょう。
債務超過になっていたとしてもリースバックが可能なケースもあるため、「私のケースは無理」と自己判断せず、リースバックの専門家に相談しましょう。
またリースバックの場合、売却した不動産を将来的に買い取ることが可能です。
今は厳しい経済状況だけど、将来的の見通しは立っているという方は、買い戻すことを視野に入れてリースバックを活用するのも悪くありません。
リースバックなら引っ越さなくてＯＫ！？
あなたがマイホームをリースバックした場合、あなたはその家の買い受け人・つまり大家さんに家賃を支払うことになります。
つまりあなたの住んでいる家は
『持ち家→借家』になるので、家賃を支払えば家に住み続けられるのです。
さらに今後あなたの生活が好転し、生活資金に余裕ができれば買い戻すこともできます。
ローンの残債があってもＯＫ！？
ローンが残っていてもリースバックは利用できます。
ローンの残債は、リースバックして得られた資金を返済に充当します。
ただし債務超過や抵当権の有無などによっては、リースバック不可の場合もあります。
まずはご自身のローン残高を調べて、リースバック可能かどうかを調査することをお勧めします。
リースバックの相談先
リースバックを扱っている不動産会社やリースバック専門会社、弁護士事務所などがあります。
まずは問合せや資料請求を行い、各社の提案や見積額などを比較して、より良い条件の業者を見つけることが大切です。
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リースバックは任意売却とも競売とも違う！？
任意売却とリースバックの違い
リースバックは、任意売却のひとつと考えて間違いありません。
本来であればローンが残っている場合、家を売却することができません。
しかし
任意売却という形をとれば、ローンが残っていても売却が可能です。
ただしローン総額が売却額よりも多い場合、ローンの支払いが続くことになります。
ただし債務超過の場合でも、債権者との話し合いで債務の減額や調整などが認められるケースもあります。
しかしこういった交渉は、知識のない個人が行なうのは難しいのが現実です。
任意売却を行なうのであれば、やはり専門知識をもった経験値の高い専門業者などに依頼するのが良いでしょう。
競売とリースバックの違い
競売はローンの返済などが滞ってしまった不動産を裁判所の権限によって強制的に売却することで、ローン返済に充てる方法です。
なお競売の場合、落札される金額は市場価格よりも大幅に低くなることが通例です。
また競売の場合は、
家を安価で失う上に、ローンが残るケースもあるため、出来る限り回避したい方法です。
しかも競売にかけられると競売公告されるため、場合によっては身内や周囲の方々に「競売にかかった家」として知られてしまうこともあります。
しかしリースバックは前述のように任意売却の一種ですから、このような強制的な手段がとられることはありません。
競売公告前であれば、リースバックや任意売却の相談をしてみることをおススメします。
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リースバックの３大メリット
リースバックはその特殊な取引形態から、大きなメリットがあります。
では任意売却や競売とは異なるリースバックのメリットについてご説明します。
住宅ローンや固定資産税に悩まされる事がなくなる
大きな固定費だったローン返済を支払う必要がなくなります。
当然家賃は発生しますが、ローン返済額よりも低い賃料になるケースもあります。
また所有者が変更になるので固定資産税や火災保険なども必要なくなります。
ローンやその他諸費用が必要なくなることで、家計の立て直しに集中できるようになります。
引っ越さずに住み続けられる
リースバックをすることで、
「持ち家→借家」に変わるだけで引っ越す必要はありません。
子どもは転校しなくていいので子どもも喜びます。
売却しますが引っ越さないので、ご近所に知られることもありません。うわさ話のタネにされることもまずないでしょう。
長年連れ添ってきた我が家を引っ越さなくてよいということは、生活環境を変える必要がないので、あなたにとっても奥様にとっても、もちろんお子様にとっても大きなメリットではないでしょうか？
また引越し費用は馬鹿にならない金額です。、経済的な負担もなくなります。
将来買い戻すことも可能
リースバックをすると元の所有者、つまりあなたに買い戻し優先権をつけることができます。
そのため将来家計が好転して余裕ができれば、家を買い戻す事もできます。
せっかく頑張って購入したマイホームです。一時は手放したとしても、また買い戻せたらどんなに素晴らしいことでしょう。
まずはきちんと家計を立て直し、その上で買い戻す計画を立てましょう。
リースバックのデメリット
これまでリースバックのメリットをご紹介してきましたが、やはりデメリットも存在します。
「こんなはずじゃなかった！」なんてことにならないように、デメリットもきちんと把握しておきましょう。
家賃が発生する
ローンの支払いはなくなりますが、借家になるので家賃が発生します。
当然ですが家賃を滞納すると立ち退きを迫られます。ですから家賃だけは払えるようにしておく必要があります。
家賃の相場は不動産評価額の１０％/年程度だと言われています。
そのため、地域や売却金額よっては必ずしも相場賃料よりも安くなるとは限りませんし、高くなるケースもあるでしょう。
まずは売却後の家賃を把握して、リースバックにして家賃を払う方が良いのか、また任意売却する方が良いのかを調査することが大切です。
買い戻しが不可能なら結局手放す事に
リースバックは「将来的に家を買い戻す」ことができる契約です。
期限は設定されるようですが、期限内に買い戻し資金が貯まり、買い戻すめどが立てば買い戻す手続きをするに移行すればよいのです。
ですが、
もしも家計好転のめどが立たず、買い戻す事が不可能な場合は、「手放す＝引っ越す」ことを余儀なくされます。
そのため将来的に買い戻しが難しいと思われる場合は、リースバックでなく任意売却を検討することが得策になります。
どちらの状況が自分に適しているか、まずは任意整理の専門家に相談してみるとよいでしょう。
買主が見つからない・売却できないことも
立地や地域といった条件によっては、買主となる人が見つからず、リースバックできない場合もあります。
そして、
売却後もローンが完済できないいわゆる「債務超過」の場合、借り入れている銀行の承諾がないとリースバックができません。
そのためまずはリースバックや任意売却の取扱業者に連絡してローンや不動産の状況を説明し、リースバックが可能かどうかを問い合わせてみる必要があります。
またリースバックができない場合でも、任意売却で対応できるケースもありますので、あわせて確認するとよいでしょう。
リースバックが使えるかを確認することからはじめる
リースバックのメリットデメリットについてまとめてきました。
リースバックはとても魅力的な売却方法ですが、やはりデメリットも存在します。
あなたの今おかれている状況に応じて、
任意売却やリースバックの選択をされるのであれば、まずはダメ元でも「リースバックできますか？」と一言聞いてみてはいかがでしょうか？
なぜなら見積もりや相談するだけなら無料で行ってくれる会社がほとんどだからです。
「もう自己破産して競売かも…」なんて諦めないで、まずは何社かに問い合わせてみて、リースバックが可能かどうか確かめましょう。
そこから何か好転するキッカケが生まれるかもしれません。まずは行動することがとても大切なことではないでしょうか？
