値下げには準備が必要
マンションを売り出してもなかなか買い手が現れない時、一番効果を発揮するのが価格の値下げです。
しかしこの値下げは、売り主がしっかりと納得をした上でおこなわないと、後で大きな後悔につながることになり兼ねません。
当然、売り主には資金計画（ローンの残債など）もありますので、計画的、戦略的な値下げをおこなう必要があるのです。
ではマンションを売却するまでの流れを簡単に見ていきましょう。
相場と希望売却額
まず最初に売却するマンションの販売価格を決めます。
この販売価格はローン残高などを考慮し資金計画に照らし合わせ、これくらいで売れて欲しいという希望価格を算出します。そしてこの価格をベースに地域のマンション相場と比較します。
相場については、自分でインターネットなど活用して調査してもいいですし、一括査定など使って調査するのもよいでしょう。
ここでポイントになるが希望額と相場価格があまりにもかけ離れていると、売れる可能性は限りなくゼロになってしまうことです。
しっかりと相場を加味した金額設定を行うことがポイントになります。
不動産を売却する時には良くあることですが、買主が物件を気に入り買い付けを入れる際に、指値といって値引きを要求してくることがあります。
そのため相場価格にこの値引きを想定した金額をプラスした金額で販売額を設定することが、高値売却につながるポイントになります。
また一般的にマンションを売りに出して、多くの購買者の目に触れるまでには最低でも1ヶ月程度の期間が必要とされています。
その間は不動産会社からの報告をまち、色々と情報交換などを行い、問い合わせの件数や反応をチェックしましょう。
そしてこの売り出し価格で反応があったり、内覧希望者が現れたら積極的に交渉をおこなってもらいましょう。仮に反応がなかったり、問い合わせが一件もないようでしたら値下げの検討に入ります。
相場まで下げる
次に設定する販売価格は、相場に見合った販売価格です。
希望価格で購買希望者がいなければ、マンションの価値と価格が見合っていないと考えましょう。自分自身で評価した場合、やはり過大評価になることはあります。
そこで参考にするのが実際に売却されたマンションの販売価格です。これは価格設定をする上で非常に参考になります。
そしてこの段階の販売価格の設定は、慎重に行い、これ以上の価格の変更は行わないくらいの気持ちで取り組んでみましょう。
なぜなら一度下げると、二度目の値下げはさらに慎重になる必要ができくるからです。そのためこの相場価格で売ってしまう戦略をしっかり考える必要があるのです。
宣伝は行き届いているのか？
不動産会社の営業努力はどうなのか？
など、広報営業活動の効果をチェックする必要もあります。
今まで出していた広告の量とその効果は大切で、問い合わせがある場合、件数と内容を再検討していきます。
仮に不動産会社の営業努力が足りないことが売れない原因であれば、他の不動産会社への乗り換えをを考えてみるのも一つの方法です。
最終値下げ
それでも売れない場合は、これ以上価格を下げると住宅ローンの支払い支障がでる手前のギリギリの価格設定を行います。
しかしこの金額をつける前にもう一度、これまでの販売戦略を見直してみる必要があります。
内覧を行ったときに不備はなかったのか？
万全の体制で望めたのか？
などもう一度チェックしてみて下さい。さらに不動産会社はインターネットだけではなく、
物件周辺に新聞・ポスティングチラシなどを併用したのか？
マイソクはしっかりとしたものを作成したのか？などを再確認してみましょう。
このように計画を立てた上で段階的に値段を下げていく事が重要で、期間も短期で望まずに３ヶ月単位である程度時間にゆとりをもつことが重要です。
またあまりにも希望とかけ離れた価格でしか売却できないようであれば、一旦白紙に戻して時間を置いてから再チャレンジするのも手ではあります。
また時間が無い方は不動産の買取、ローンの支払いがきつい方はリースバックなどを活用するのもいいかもしれません。
