マンションが売れない
マンションを売りに出したがまったく売れる気配もなく、内覧希望者さえもいない・・・。これはかなり深刻なケースです。
こういったケースに陥った場合に、考えなければならない対策が３つあります。
まず内覧とはマンションを購入したいと思って実際に物件を見学にいくことですが、この内覧希望者がいない理由に宣伝不足が考えられます。
つまりマンションの販売情報が広く知りわたっていないため、購買層の目に触れていないことが考えられるのです。
実はこういったことが起きる原因に、不動産会社との契約形態が関係してくるのです。
そのため契約についてしっかりと理解しておく必要があるのです。
不動産会社との契約形態
マンションを売却する場合、個人で売却することも可能ですが、やはり法律に関する知識不足や契約に関することでトラブルになることがあるため、不動産会社と媒介契約を締結して販売を委託する場合が一般的です。
そして不動産会社と契約する場合３つの契約形態があります。
専属専任媒介契約の場合一社にすべて任せるやり方で、他の不動産会社と契約する事は出来ません。
拘束力のある契約ですので法的な義務もあり、指定流通機構（不動産流通機構）に必ず登録しなければならず、1週間に1回以上依頼者に報告しなくてはいけません。
専任媒介契約の場合も同じような内容で、2週間に1回の報告義務があります。
しかし一般媒介契約の場合報告の義務はなく、双方とも自由度が高く拘束もありません。
契約形態について説明した理由は、不動産会社との契約内容により不動産会社の営業や広告の質と量が変化する場合があるからです。
一般的に専属専任・専任媒介での契約をした不動産会社はやはり実入りが多くなる可能性があるため、売るための努力を惜しまない傾向にあるのです。
こういった理由からも内覧希望者がいない場合は、広告が十分ではない考えることができるのです。
またマンション販売など不動産に関する広告は、不動産会社がすべての経費を負担しますが、やはり広告費を多くかけるかどうかも契約形態などに影響されることもあるのです。
こういった事情が広告不足へとつながり、結果的に内覧希望者が集まらない原因につながるのです。
高すぎる価格設定
第２の理由は、マンションの販売価格の設定が高いという理由があげられます。
例えば、相場を無視した高値設定の販売価格であれば、買主の目にとまることはないでしょう。
しかし販売価格の決め方は難しく、安易に値下げすることが必ずしもよい結果につながるわけでもないため、まずは相場の再調査、資金計画の再確認などを行い計画的に値下げを行う必要があります。
また販売価格を下げる場合、値下げを行う時期も大切でとなります。まずは売り出し後、ある程度の期間は様子見てみてから、反応がなければ値下げを考えると良いでしょう。
反応がないからといって、小額の値下げを行っても効果が出ない場合も多く、値段を下げるときにはある程度インパクトを与えることができる金額を設定すると効果が見込めます。
物件の魅力不足
第３の理由は、そのマンションに魅力がない場合です。これは資産価値が見込めない物件と言い換えることができます。
立地が悪かったり、交通の便がいまいちだったり、マンションの利便性に欠ける場合、資産価値も低くなり、需要はすくないと考えられます。
また広すぎる物件や維持管理が高すぎる場合も一般の需要にあっていない物件となり購入者からの反応がないこともあります。
販売計画の見直し
物件を売り出してもなんの反響もない場合、これらの理由が考えられます。
資産価値以外の理由は、自分の判断で対応することができるため、まずは販売計画を再度見直すと良いでしょう。
販売計画を作るポイントは、これら３つの理由を踏まえ、価格設定、不動産会社との関係性（広告方法）、資産価値のすべてを考慮することです。
