物件価格を知る
不動産を売却しようと思うときに、まず不動産会社から査定額を出してもらいます。
そして自分の希望価格と照らし合わせて、納得できる販売価格を決定して市場に出します。
この時に、高すぎる値段をつければ売れないですし、逆に安い値段をつければ反響は大きく早く売却できるかもしれませんが、その分損失もでているのです。
また適正価格を知るために不動産査定を依頼すると、それぞれの会社が違う査定額を提案してきて混乱することがあります。
どうして各会社によって値段が違ってくるのでしょうか。そしてどのように最終的な物件価格は決められるのでしょうか。
この売却額を決定するには様々な疑問を伴うと思います。
そこで適正価格を決定するにはどうすればよいのか検証していきましょう。
査定額の算出方法
まず、それぞれの会社がどうやって査定価格をはじき出しているのかを知りましょう。
いちばん一般的な価格を決める方法は「取引事例比較法」です。
これは同じような不動産物件が取引された事例をいくつか参照して、相場を知り査定価格を決めるというものです。
もうひとつは、「収益還元法」と呼ばれるものです。
これは投資用の不動産物件や都心の不動産物件によく利用される方法です。現在の不動産から将来生み出される利益（収益）を計算し、その数値を元に不動産の今の資産価値を導き出すというものです。
取引事例比較法の落とし穴
多くの不動産会社が用いるのが「取引事例比較法」ですが、実はこれには落とし穴があります。
それは過去の取引事例はそれぞれの背景・事情があって最終的な売買価格が決まったわけで、不動産物件ごとにさまざまな条件が異なるということです。
つまり相場を必ずしも正確に反映しているわけではないのです。
例えば、少しくらい高くても物件が気に入ったので買った事例の場合は相場よりも高く取引されますし、値段交渉を何度も重ねて値引きしてもらった場合は相場よりも安く取引された可能性もあるのです。
つまり最終的な売却価格が、相場に沿った妥当なものだったかは単純に事例だけではどうしてもわからないのです。
過去の事例はあくまでも参考程度の情報となるのです。
ここで営業マンの経験がものを言います。
それぞれの営業マンが、売却の時期や物件の要素などいろいろな点を鑑みて、導き出すのが査定価格なのです。ですので各会社でばらつきが出てくるのです。
価格のギャップ
不動産の査定価格について覚えておかなければならないのは、売りたい価格と売れる価格にはいつもギャップがあるということです。
売り主は自分の物件できる限り高い値段で売却したいと考えてしまいます。ではどのようにしたら、自分にとっても市場にとっても適正な価格を決められるのでしょうか。
そのためには、売主が設定できる不動産物件の最低価格を考えることです。これ以下の売却額では、大赤字になって生活が危うくなるという最低価格です。
この最低額と不動産会社の査定価格をもとに、営業担当者と話し合いながら、物件が売れるだろう妥当な金額を探っていくことがポイントとなります。
さらに売却時期を決めるというのも物件の価格を決めるうえで大切な要素です。
査定価格は、たいてい3か月後に売れることを見込んだ価格です。
その価格より5パーセント価格を上げれば、売れるのはより遅くなり4カ月から6カ月かかるといわれています。また査定価格より10パーセントほど下げれば、売れる期間は1カ月～2カ月早くなるでしょう。
不動産物件の売買は需要と供給のバランスの元に成り立っているので、適正な価格設定をした不動産物件は、適切な販売期間で売却される傾向にあるのです。
また不動産会社といい関係を築き、自分の要望をしっかりと伝えて、売り急ぐことなく適正な価格で不動産を売却できるプランを作ることが重要です。
