土地の査定
不動産流通推進センターが提供している価格査定マニュアルを用いて中古戸建住宅の査定を行う際には、どのように算出されるのでしょうか。
不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを利用した中古戸建住宅の査定では、土地と建物部分をそれぞれ分けて査定を行い、それぞれ得られた結果を合わせて全体の物件価格が算出されます。
まず土地の査定についてですが、一般的には原価方式・取引事例比較方式・収益還元方式など3種類があるのですが、マニュアルにおいては取引事例比較方式が用いられています。
この取引事例比較方式は、これまでに行われてきた過去の取引の事例を参照にして具体的な価格を算出する方式です。
売却する土地の近隣の取引事例を参照したり、売却する土地に類似した地域で過去にあった取引事例を参照にして算出されます。
算出自体は自動化されているのですがここで用いられる計算式としては、事例地単価×(査定地評点/事例地評点)×査定地の面積×流通性比率≒査定価格となり、やや複雑な計算が行なわれます。
また土地についてはそれぞれで周囲の条件などが大きく変わり、マニュアルでも土地の評価項目として交通の便、日照・採光、道路幅員、方位、敷地の形状などについてピックアップされています。
こうした要素についてはそれぞれ＋－の評点が設定され、査定価格にも影響しています。
建物の価格査定
続いて不動産流通推進センターの価格査定マニュアルで行なう建物の価格査定についてですが、一般的に建物の評価方法は様々あるのですが、マニュアルでは同じ建物を今建てた場合にどれくらいの新築価格になるかを元にします。
その上で経過年数と共にリフォームの維持管理状況なども踏まえて具体的な金額が算出されます。
まずマニュアルでは建物を新築した時の単価をもとにして、いくつかの要素を加えて算出します。
ここでポイントとなる要素としては、建物の規模、耐震性、部材や設備のグレードや耐用年数、リフォームや維持管理状態などが挙げられます。
さらにそれ以外で加点要素としては住宅性能・省エネ設備などを始めとする付加価値があれば点数がプラスされ、現状で建物の外観がどのような状態であるかについても評価をプラスした上で建物価格の査定が行なわれます。
このようにして土地と建物の双方で価格が算出されますので、最後に双方を合算させるのですが、この時に市場での流通性に優劣がある場合は流通性比率により必要に応じて価格調整が行われた後に、中古戸建住宅全体の価格が決定します。
