「東久留米市」の不動産投資を分析

「東久留米市」は不動産投資に適した地域か？

今回は東京都「東久留米市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

都内で不動産投資をお考えの方は是非お立ち寄りください。

東久留米市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では東久留米市の地域情報から見ていきましょう。

東久留米市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

東久留米市の平成25年の空き家率は54770％で、東京都の平均：11.1％よりも低い数値となりました。（平成25住宅土地統計調査より）

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年：13.5％（6330戸）
平成15年：10.0％（4780戸）
平成20年：10.7％（5810戸）
平成25年：9.2％（5040戸）

東久留米市の空き家状況は、戸数が13％以上減少したことで、空き家率も一気に9％前半まで下がりました。

また東久留米市による空き家対策は維持管理や相談対応が中心で、空き家の利活用などの空き家を減らす積極的な対策は平成29年2月現在確認できていません。

都内の他市区町村と同じように、今後東久留米市が積極的な空き家対策に乗り出すことに期待しましょう。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では東久留米市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成20年：1,401件
平成22年：1262件
平成26年：1200件
平成27年：1116件

東久留米市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

これは東久留米市が広報活動、情報提供、防犯環境の整備、防犯体制の連携強化などに取り組んだ成果と言えるかもしれません。

東久留米市の取り組みと現在の状況から判断すると、東久留米市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成22年度：113人
平成23年度：107人
平成24年度：104人
平成25年度：120人
平成26年度：84人
平成27年度：87人
平成28年度：92人

50人前後推移してきた東久留米市の待機児童数は、平成28年度には21人まで減少しました。

また東久留米市では待機児童ゼロを目指して、

・保育ニーズの高い駅周辺に重点的に整備
・公有地の有効活用
・子ども、子育て支援新制度の対象施設

などに取り組んでいるため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか？

次に東久留米市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

東久留米市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず東久留米市の地価は、東京都内37位、全国57位となっています。

最高坪単価は1988年の170.3万円でしたが、2016年は42％程度の71.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後地価が下降する中、1995年（7.50％）、2007年（6.03％）、2008年（7.66％）の3年は上昇となりました。

しかし2009年（-6.47％）、2010年（-4.19％）、2011年（-2.50％）、2012年（-0.26％）の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年（0.21％）、2014年（1.47％）、2015年（0.13％）の3年間は上昇となりましたが、2016年（-0.60％）は下降となりました。

東久留米市のここ最近の地価の動向は緩やかな動向となっています。

また駅周辺の地価は坪単価100万円以上での取引もありますが、全体的には地域による大きな格差は見られません。

賃料相場

では東久留米市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：43位
1LDK～2DK：37位
2LDK～3DK：38位
3LDK～4DK：36位

地価の37位と比較すると、どの間取りもほぼ同ランクとなります。

このことから東久留米市の投資物件は、投資額に見合ったリターンが得られると考えて良いかもしれません。

東久留米市の交通・アクセス

では東久留米市の電車状況はどうなっているでしょうか？

東久留米市内にはひとつの駅があり、西武池袋線の利用が可能です。

西武池袋線：東久留米駅

複数路線が利用できる駅はありません。

東久留米市の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは東久留米市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：116494人、2016年：117128人、2017年：116843人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年：113402人
1995年：113172人
2000年：113533人
2005年：114539人
2010年：114807人

1世帯あたりの人員

1995年：2.92人
2000年：2.75人
2005年：2.59人
2010年：2.48人
2015年：2.22人

東久留米市の人口は昭和から平成かけて増加してきましたが、平成17年頃から現在に至るまで横ばいに近い推移となっています。

2017年と1990年の人口を比較する3.4千人（2.9％）程度と緩やかな増加となっています。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続け、核家族化の進行が見て取れます。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2010年までの5年ごとと2014年の数値

年少人口：18.3％→15.3％→14.0％→13.4％→12.8％→12.6％
生産年齢人口：74.2％→74.2％→71.1％→67.1％→63.0％→62.0％
老齢人口：6.8％→9.7％→13.9％→18.2％→22.6％→25.4％

生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は4倍近い増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの東久留米市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：114195人
2025年：111055人
2030年：107161人
2035年：102883人
2040年：98489人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.1％→10.3％→9.7％→9.5％→9.5％
生産年齢人口：60.2％→60.2％→59.3％→57.2％→54.2％
老齢人口：28.8％→29.5％→31.0％→33.3％→36.3％

現在横ばいで推移している東久留米市の人口は、2020年以降は減少傾向になることが予測されています。2020年と2040年の人口を比較すると1.6万人（13.8％）程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口からも、2035年には3人に1人が65才以上となり、さらに高齢化社会が進行することが予測されています。

次に東久留米市の将来展望人口（目標人口）を見ていきましょう。

東久留米市の人口の将来展望※2020年～40年の5年毎

2020年：115721人
2025年：114050人
2030年：112151人
2035年：109974人
2040年：107744人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.9％→12.0％→12.7％→13.0％→13.5％
生産年齢人口：59.6％→59.2％→57.7％→55.8％→53.2％
老齢人口：28.4％→28.8％→29.6％→31.2％→33.3％

東久留米市の人口の将来展望も同様に今後の人口は減少傾向となりますが、社人研よりも緩やかな推移となっています。

また年齢3区分別人口を見ると、老齢人口は増加しますが年少人口も増加する予想となっていて、これは社人研と大きく異なります。

東久留米市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・住みやすさを感じるまちをつくる
・子どもの未来と文化をはぐくむまちをつくる
・にぎわいと活力あふれるまちをつくる

を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。

東久留米市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に東久留米市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：横ばいから今後は減少へと転じる。また今後も少子高齢化が継続。

東久留米市のデータ：横ばいから今後は緩やかな減少へと転じる。社人研よりも人口は多い推移。

両データに減少速度の違いは見られますが、将来的に減少傾向となります。

また年齢3区分別人口は、社人研は少子高齢化が進行、東久留米市は老齢人口のみならず年少人口も増加する予測となっています。

これらの予測から東久留米市が2040年までに深刻な人口問題を迎える可能性は低いと考えられます。

また1世帯当たりの人員は今後も減少傾向にあり、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

東久留米市による取り組みがどれだけの成果を出すか、今後の東久留米市の人口動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では東久留米市の交通に関してはどうでしょうか？

東久留米市は西武池袋線の利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

東久留米駅から池袋駅まで24分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

東久留米市の東京都内でのランキングは地価は37位、平均賃料は36位（～43位）となります。

地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また最近4年間の地価の動向は上昇傾向にありますが、大きな値動くはなく安定した動向となっています。

東久留米市の地価は、駅周辺の一部の地域を除くと地価による格差が少ないため、条件の良い投資物件を探し出すことができれば、同額の資金で高利回りの運用が見込めますし、さらに安定した不動産投資が可能になるでしょう。

また駅周辺の地価は高い反面、都心へのアクセスもよく、安定した賃貸需要も見込めるため、地価と賃料ともに市内では高い水準となっています。

このエリアは、高利回りよりも安定した不動産運用を目的とする不動産投資に適したエリアと言えるかもしれません。

東久留米市の不動産投資

以上、東久留米市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると東久留米市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、東久留米市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※東久留米市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。