「調布市」の不動産投資を分析

「調布市」で不動産投資を考えられている方のために、調布市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となるでしょう。

投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。

では調布市の概要、特性から見ていきましょう。

調布市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

調布市の平成25年の空き家率は11.9％となっていて、東京都10.8% （区部：11.2％、市部：10.8％）よりも高い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年：10.4％（9790戸）
平成15年：12.1（12620戸）
平成20年：10.4％（12010戸）
平成25年：11.9％（14720戸）

また空き家率の推移を見ると、平成20年は10.4％と減少しましたが、平成25年には再度上昇、空き家件数は年々増加していることがわかります。

そのため調布市による空き家対策が期待されますが、どのような空き家対策を行なうか着目する必要があるでしょう。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では調布市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成19年：2950件
平成20年：2704件
平成21年：2747件
平成22年：2707件
平成23年：2549件
平成24年：2443件
平成25年：2234件
平成26年：2158件
平成27年：2002件

年々減少傾向にあることがわかります。また調布市では地域での防犯パトロールの支援と安全・安心パトロールの実施といった防犯強化の取り組みをおこなっています。

減少実績と調布市による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成14年度：183人
平成18年度：107人
平成22年度：249人
平成24年度：180人
平成25年度：208人
平成26年度：288人
平成27年度：296人
平成28年度：289人

平成25年度から4年連続で増加しましたが、ここ3年は300人にせまる高い数値で推移してます。また平成18年度の107人と比較すると3倍近い数値になっています。

調布市は、新規保育園の開設や定員の増員など待機児童問題解消に取り組んでいますが、ここ数年は需要が対策を上回る状態のため、成果が出せていない状況です。

待機児童数の動向から判断するならば、調布市は子育てがしやすい街と言えないでしょう。

次に調布市の人口について考察していきましょう。

調布市の人口推移

調布市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※（）は外国人登録者数。

2016年：222614人（3799人）
2015年：220558人（3633人）
2014年：220157人（3534人）
2013年：219613人（3550人）
2012年：218279人
2007年：195968人
2002年：191709人

調布市の人口は昭和から現在に至るまで増加を続けています。特に第二次ベビーブームがおきた昭和40年代は急激な人口増加が見られます。

平成に入ってからはこのような急激な増加はみられませんが、3～5％程度のペースで増加し続けています。

上記データの2002年と2016年の人口を比較すると3万人以上と大きな増加（1.16倍程度）が確認できます。

次に2000年以降の年齢階級別人口について見てきましょう

まず生産年齢人口（15～64才）は2010年頃まで増加傾向にありましたが、現在は緩やかな減少に転じています。

また年少人口（0～14才）と老年人口（65歳以上）はどちらも増加を続けていますが、増加速度を見るとは年少人口は緩やかに、老齢人口は急激な増加となります。

と年少人口については、ここ10年間はほぼ現状維持で推移しています。また老年人口（65歳以上）は毎年増加が見られ、平成ン7年のデータと平成27年の比較すると11,838人→25,457人と2倍以上に増加していることがわかります。

このデータから調布市でも高齢化がスタートしていることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年～2040年までの調布市の将来人口推計から見ていきましょう。

2020年：228344人
2025年：227178人
2030年：224602人
2035年：220782人
2040年：215778人

2020年にはすでに人口が減少することが予想されています。減少傾向は続き2040年にまでに、約1.2万人（5％以上）の減少が予測されています。

次に調布市人口ビジョンによる将来人口推計（平成26年3月推計）を見ていきましょう。

調布市の推計では2024年を人口のピークとして、以降緩やかに減少すると予測しています。

10年毎の数値を見ると、2020年：229380人、2030年：229400人、2040年：225260人、2050年：218570人、2060年：206500人となり、2040年時点の人口は現在の人口とあまり変化がない予測となっています。

また人口と構成比率の推移については、生産年齢人口と年少人口は減少、老齢人口は増加という現在と同様の動向が継続することが予想されます。

2020年から20605年の10年毎の推移を見ると、

年少人口は「28825人→26830人→24813人→24134人→18790人となり、割合は65.31％→55.89％」

生産年齢人口は「149810人→145390人→129670人→117700人→115400人となり、割合は65.31％→55.89％」

老齢人口は「50745人→57177人→70778人→76730人→72304人となり、割合は22.12％→35.01％」

とさらに少子高齢化が進んでいることがわかります。

「調布市まち・ひと・しごと創生」では「定住化促進と街の発展」「安定した人工構造の維持」、「安心安全な暮らしを確保」といった目標に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

調布市の不動産価格

次に調布市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず調布市の地価は東京都内26位、全国27位となっています。市部では最も高い地域となります。

最も高い坪単価は1989年の約331万円でしたが、2016年現在は37％程度の123万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価も2006年に上昇に転じ、2008年まで3年間は上昇しました。特に2007年の9.5％、2008年の8.1％の上昇となり大きな上げ幅での推移となりました。

しかし2009年からは下降に転じ、2011年までは3年間連続の下降となり、特に2009年は8.2％の下降と大きな下げ幅となりました。

そして2012年以降、2016年に至るまでの5年間は上昇で推移しています。

なお調布市の2016年の地価は前年比プラス約0.7％と現状維持に近い数値ですが上昇となり、また調布市を9エリアに分割した地域別の2016年データでは、調布駅、布田、仙川など6エリアで上昇となりました。

なお坪単価の最高値は調布駅エリアの約162万円（前年比約2.6％UP）、最安値は西調布エリアの約94万円（前年比0.7％UP）となります。その差1.76倍と大きな地域格差は見られません。

突出したエリアはなく、全体的に平均値に近い数値が多いのが調布市の特徴と言えます。

2016年に調布市で地価が大きく上昇した地域なく、調布駅エリアの約2.6％が最高数値でした。また地価が下降した地域は、国領、つつじケ丘、柴崎の3エリアとなり、つつじケ丘エリアの-1.5％が最大の下げ幅でした。

では家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R・1K・1DK：25位
1LDK・2K・2DK：23位
2LDK・3K・3DK：20位
3LDK・4K・4DK：21位

となります。

地価の26位と比較するとすこし上の順位になります。また単身者向けの物件よりもファミリー向けの物件のほうが家賃相場が高くなる傾向があります。

調布市の不動産の特徴をまとめると、「地価は安定推移」「地域格差は少ない」「家賃相場はファミリー物件が優位」「調布駅、布田駅周辺の地価が高い」となります。

調布市の交通・アクセス

では調布市の電車状況はどうなっているでしょうか？

調布市には9の駅がありますがJRの駅はなく、京王線が主な路線となります。

私鉄は京王井の頭線、西武多摩川線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・京王線：調布駅、飛田給駅、柴崎駅、つつじケ丘駅、仙川駅、布田駅、西調布駅、国領駅
・京王相模原線：調布駅、京王多摩川駅

複数路線が利用できる駅は、調布駅となります。

調布市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に調布市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、調布市の人口は2020年をピークに緩やかに減少に転じることが予測されます。

しかし調布市のデータからは、人口のピークを迎えるのは2030年あたりとなり、人口減少が始まるのは10年ほど先になることが予測されています。

また減少スピードも非常に緩やかなもので、40年以上先の2060年の人口を見ても20万人を割り込んでしません。

投資物件の耐用年数と将来人口推移を考慮すると、人口減少により投資リスクに与える影響は少ないと考えられます。

国立社会保障・人口問題研究所または調布市のどちらのデータを重視するかで選定基準は変わりますが、総合的に判断して調布市が深刻な人口減少問題に直面する可能性は高くはないでしょう。

では交通に関してはどうでしょうか？

調布市にJRはありませんが京王線の利用が可能です。調布駅から新宿駅まで15分程度、渋谷駅まで20分程度と非常に利便性が高いエリアになります。

特に複数路線が利用でき、特急が停車する調布駅は、非常に利便性の高いエリアと言えます。

では不動産価格をみていきましょう。

調布市の東京都内でのランキングは地価は26位、平均賃料は20位（～25位）となるため、地価と家賃相場のバラスンスは良いエリアと言えます。

またファミリー層物件の方が平均賃料が高い傾向があるため、こういった層を対象に物件を運用することで、費用対効果が高い投資が期待できるかもしれません。

調布市の地価は、商業施設や人が多く集まり、中心市街地となる調布駅周辺が高くなります。調布駅周辺は行政、文化、コミュニティーの中心地となるため、行政による整備も行われています。

また、布田駅と国領駅周辺においても行政による整備も行われているため、今後どのように整備され発展していくのか着目したいところです。

また調布市は1人世帯：47％、2人世帯：23.73％（平成28年）と少数世帯の割合が高く、今後もこの傾向が続くことが予想されています。

平成28年4月時点のデータでは、65才以上の割合は1人世帯：27.4％、2人世帯：52.3％ですが、今後老齢人口が急激に増加する予想から、この割合はさらに高くなることが見込まれます。

つまり今後、高齢者向けの少数世帯を対象とした物件の需要はさらに高まるのではないでしょうか。

以上、調布市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を総合的に判断すると、調布市は「人口は安定している」「調布、布田、国領駅周辺に着目」「高齢者少数世帯が増加」と言えます。

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、調布市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※調布市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データを参考に記事を作成しています。