「川崎市宮前区」の不動産投資を分析

「川崎市宮前区」で不動産投資をはじめたい。

「川崎市宮前区」の不動産投資に興味がある。

ステージは人それぞれでしょうが、投資エリアを決定するときは、そのエリアの地域特性、将来人口、地価の動向、住環境などの調査は必要でしょう。

そこでこのページでは、「川崎市宮前区」について調査してみました。

調査内容は・・・

では「川崎市宮前区」の不動産投資について分析していきたいと思います。

宮前区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

宮前区の概要、特性

不動産投資のリスクと言えば、まず一番に上がるのが空室リスクではないでしょうか？

まずは宮前区の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

宮前区の平成25年の空き家率は9.4％で、川崎区：10.1％、神奈川県：11.2％よりも低い数値となりました。（平成25住宅土地統計調査より）

平成10年からの推移は下記の通りです。

平成10年：8.0％（6070戸）
平成15年：8.6％（7260戸）
平成20年：9.2％（9100戸）
平成25年：9.4％（9770戸）

上記の通り、宮前区の空き家件数、空き家率ともに年々増加してします。

しかし神奈川県の空き家率の推移（平成10年：10.2％→平成15年：10.4％→平成20年：10.5％→平成25年：11.2%）と比較すると、すべての年で平均値よりも優秀な数値となっています。

さらに川崎市は、空き家の利活用といった積極的な対策に乗り出しため、今後も宮前区の空き家状況には期待できるのではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

安心して暮らせる住環境が整っているか否かは、不動産運営の上で大切な要素となります。

まずは宮前区の治安状況の目安として、犯罪件数（刑法犯認知件数）の推移から見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年：1,318件
平成24年：1,217件
平成25年：1,271件
平成26年：1,075件
平成27年：889件

宮前区の刑法犯認知件は年々減少していて、平成23年（1,318件）→平成27年（889件）、－429件（33％）減となっています。

また平成28年度かわさき市民アンケート（第2回）の定住意向によれば、「定住派：71.9％、移住派：9.3％」と、定住派が多数となっています。

また移住派の転居理由は、住環境（治安・騒音・日照など）の悪さを理由にあげた回答が27.8％となりました。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は63.5％と宮前区平均：55.4％よりも高い数値となりました。

宮前区の不動産価格

バブル期以降の宮前区の地価の動向はどうなっているでしょうか。

宮前区の地価は、神奈川県内12位、全国77位となっています。

最高坪単価は1988年の241万円、2016年現在は最高値の36％程度の86万円となっています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992年以降10年以上下降を続ける宮前区の地価も、2006年（1.47％）、2007年（7.41％）、2008年（7.38％）と3年連続の上昇。

しかし2009年（-7.26％）、2010年（-4.25％）、2011年（-0.20％）、2012年（-0.25％）と再び下降に転じました。

2013年以降は3年連続緩やかな上昇、しかし2016年は-1.94％の下降となりました。

では地域別（区別）の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

宮前平エリア（1.85％）、鷺沼エリア（0.14％）

下降した地区

宮崎台エリア（-0.42％）、菅生エリア（-0.14％）

上昇下降が半々、小さな値動き幅となりました。

賃料相場

宮前区の家賃相場を間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：9位
1LDK～2DK：8位
2LDK～3DK：10位
3LDK～4DK：9位

すべての間取りがトップ10以内、バラツキもみられません。

川崎区の交通・アクセス

では川崎区の交通状況をみていきましょう。

川崎区には3つの駅があり、東急田園都市線のみ利用が可能です。

東急田園都市線：宮前平駅、宮崎台駅、鷺沼駅

複数路線が利用できる駅はありません。

宮前区の人口推移

人口が関係するリスクと言えば、人口減少による賃貸需要の低下が考えられます。

賃貸需要が低下すれば、当然空室リスクが上がりますので、不動産運用に大きな影響が考えられます。

それでは宮前区の現在までの人口推移と将来人口を考察していきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：225,604人、2016年：226243人、2017年：228553人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：177,742人
1995年：185,485人
2000年：200,040人
2005年：207,895人
2010年：218,867人

1世帯あたりの人員（一般世帯）

2010年：2.37人
2015年：2.38人

宮前区の人口は、2017年現在も増加となっています。

1990年から2017年の人口推移は、約25.2万人（1.21倍）増加となっています。

今後人口推計

では将来人口はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）です。

◯社人研による将来人口推計

2020年：230708人
2025年：232238人
2030年：231982人
2035年：230289人
2040年：227240人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：13.2％→12.2％→11.3％→10.9％→10.8％

生産年齢人口：64.9％→64.4％→62.6％→59.3％→55.9％

老齢人口：21.9％→23.4％→26.1％→29.8％→33.3％

宮前区の人口は2025年頃がピークで、以降はゆるやかに減少となります。

2020年と2040年の比較では、1.7万人程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口からは、年少人口は緩やかに減少しますが、老齢人口は急激な増加が予測されています。

次に川崎市による予測を見ていきましょう。

◯宮前区による将来人口※2040年までの5年毎

2020年：226,700人
2025年：228,400人
2030年：228,700人
2035年：227,100人
2040年：222,600人

◯宮前区による年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口：13.1％→12.0％→11.4％→11.2％→11.5％

生産年齢人口：64.9％→64.4％→62.6％→59.4％→56.1％

老齢人口：22.1％→23.6％→26.1％→29.3％→32.5％

社人研の予測に近い動向ですが、ピークは5年遅い2030年、以降は緩やかな減少。

ただし社人研よりも少ない数値での推移となっています。

宮前区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に宮前区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：ピークは2025年。以降は緩やかな減少。

宮前区のデータ：ピークは2030年。以降は緩やかな減少。

どちらの予測も緩やかな減少のため、宮前区が2040年までに人口問題に直面する可能性は低いでしょう。

また横浜市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を制定し、人口減少への対策に乗り出しました。この取組により、今後の宮前区の人口推移が緩やかな減少、または増加に転じることも期待できるかもしれません。

不動産投資と交通

では宮前区の交通に関してはどうでしょうか？

宮前区は東急田園都市線の利用で渋谷駅方面へのアクセスは良いでしょう。

鷺沼駅から渋谷駅まで17分ほどですので、通勤や通学に非常に利便性の高い地域となります。

不動産投資と不動産価格

不動産価格をみていきましょう。

宮前区の神奈川県内でのランキングは地価は12位、平均賃料は8位（～10位）となります。

すべての間取りが地価の順位を上回り、バランスも悪くありません。

また最高値の鷺沼（108万円）と最安値の菅生（60万円）と地域格差はみられません。

なお2016年の取引をみると、鷺沼駅周辺で267万円、宮前平駅周辺で189万円、宮崎台駅周辺で180万円と高額な取引が確認できます。

宮前区の不動産投資

以上、宮前区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると宮前区は・・・

となります。

※宮前区、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。