「福岡県」不動産投資のメリットとデメリット

今回は、九州の出入り口、産業、経済の中心と言っても過言ではない福岡県をクローズアップしてみましょう。

皆さんご存知の通り、福岡県は料理がおいしく、屋台が有名で、夜も昼も大きな賑わいを見せる観光地としても人気が高く、
そして明太子からカレイや鯛など海産物も収穫できる自然資源もたくさんある都市です。

そして福岡県は福岡市、北九州市とふたつの政令指定都市を有する県です。

そんな福岡県で行う不動産投資について考察してみましょう

福岡県の過去5年間（平成22年～平成26年）の人口推移

まずはじめに福岡県の過去5年間の人口推移です。下記が過去5年間の人口推移になっています。

平成22年人口推移
総人口・・・5,071,908人
男性・・・2,393,965人
女性・・・2,678,003人

平成23年人口推移
総人口・・・5,080,308人
男性・・・2,397,846人
女性・・・2,682,462人

平成24年人口推移
総人口・・・5,085,368人
男性・・・2,399,698人
女性・・・2,685,670人

平成25年人口推移
総人口・・・5,090,712人
男性・・・2,402,726人
女性・・・2,687,986人

平成26年人口推移
総人口・・・5,092,513人
男性・・・2,404,110人
女性・・・2,688,403人

毎年横ばいに近い形ですが、微増をしているのがおわかり頂けれるでしょう。また全体的に女性が少し多く、ここ5年は男女共に微増しています。

自然増加数につきましては、平成22年こそ28人と増えていますがそれ以外の年は減少しています。減少数は、毎年1000人程増えており、平成26年時点で約3600人が減少しています。

しかし、一方で社会増加数に関しては毎年順調に増加していて、平成26年時点で5487人と増加しており、年度によっては1万人増加している年もあります。

この増加傾向は今後も続くと思われます。

また増加している部分は社会増加数であることから、九州の玄関として栄えてきた福岡に他の九州の県からの人口流入が多くあったことが考えられます。

また福岡県の特徴として、都会もありながら自然が豊かな土地でもあり、また工業も盛んで第1次産業～第3次産業までの全ての産業において水準が高くなっています。

また中国や韓国とも近いこともあり、高速船などが運行していて東アジアへの移動もしやすい地域と言えます。

そして福岡県は温帯性気候で、温暖で非常に過ごしやすい気候だと言え、雨量においても適度で多すぎず、少なすぎずといった所のようです。自然災害も少なく肥沃な土地もありますので、どの業種の産業を取っても盛んであると言えます。

そのため移住する方も多く、転勤や九州の他の県に営業を行うための拠点を福岡に置く企業も多いようです。

こういった背景により人口が増えて、昼も夜も大きな賑わいを見せる街になっていったのではないかなと思います。

さて福岡県における不動産投資ですが、人口統計や県内の医療施設や子育て支援など充実度の高さから考えてみると、移住者や転勤者をターゲットにして不動産投資が投資効率が良いと考えられるのではないでしょうか？

そして、福岡県は英国モノクル誌という雑誌に掲載された「世界で最も住みやすい都市ランキング25」において12位と高順位をマークしました。

このこともからも単身者というよりも
家族で移住する方が多い都市であることが推察されます。

また起業される方にとって、その環境や助成などにも力福岡県は力を入れているようです。知事が若く、新しい試みや働きを歓迎しており国としても応援をしてくれるそうです。

繰り返になりますが、不動産投資においては一時的に住居として利用するような不動産投資も需要は見込めると思いますが、移住を真剣に考えている方も多いため、そういった方をターゲットとした不動産投資が適していると言えるのでしょう。

市町村別不動産価格が高いベスト5！

続きまして福岡県内の市町村別不動産価格の高いエリアのベスト5と低いエリアのベスト5を見てみましょう。

なお福岡県の地価平均は98,827円（1㎡当たり）となります。

地価が高い地域の平均ベスト5※1㎡当たりとなります。

第1位：福岡市→261,852円

第2位：春日市→100,734円

第3位：大野城市→85,888円

第4位：北九州市→77,831円

第5位：大宰府市→68,226円

と以上のような結果になりました。

1位は当然の結果だとは思いますが、福岡市です。

その中でも、中央区が地価が一番高く、平均741,420円でした。一番低い区は、東区で、平均84,221円になっています。

商業地では博多駅前や天神地区などで地価上昇幅が高く、「天神ビッグバン」と呼ばれる都市開発プロジェクトが市を挙げて行っていることにより地価が今後も高くなっていくのではないかなと思います。

またアベノミクスの影響で、今まで東京に一極集中だった不動産投資が福岡県に注目が集まっているようです。

関西や関東の投資家、また中国の投資家も注目をしている都市と言えるでしょう。

懸念材料としましては、建材の高騰や、人件費の高騰などがあり、地価よりも建築物の価格が上がってしまっていることです。

なので、その部分を踏まえて立地など総合的に価格を見ていく方がいいのではないかなと思います。

市町村別不動産価格が低いベスト5！

次に、不動産価格が低いベスト5です。こちらは一般的な不動産投資先としては不向きなエリアになりますので、参考程度にお読み頂ければと思います。

地価が低い地域の平均ベスト5※1㎡当たりとなります。

第1位：赤村→7,187円

第2位：東峰村→8,241円

第3位：上毛町→8,850円

第4位：福智町→10,891円

第5位：小竹町→11,216円

まとめ

今回、福岡県の不動産投資についての調査を行ってきましたが、都市によって人口流入・流出による2極化が今後も拡がっていくのではないかなと懸念されています。

福岡市は依然として人口が流入が続いていますが、反対に北九州市や久留米市などでは人口の流出が止まらないといった人口減少の問題が福岡県の大きな課題として残っているようです。

しかし、アベノミクスによる景気改善や付加価値の高い物件は売れているため、福岡県の不動産投資を考えた場合に、それほどマイナス材料が多いとは言えないかもしれません。

むしろ福岡県は日本のみならず中国などからも注目をされ始めている不動産投資市場のため、立地や地価、物件の価格などマーケティングをしっかり行えば不動産投資の成功率は非常に高くなるのではないでしょうか。

実際の不動産マーケットでも新築や築浅の物件も人気があり、盛んに取引されていますが、こういった傾向は今暫く続くようです。

また最近人気のある物件の特徴として、外観アプローチや門構えの装飾を重視した物件に注目が集まっていて、こういった不動産が最近の流行とのことです。

全国的に問題となっている空き家問題については、福岡も例外ではなく地域によっては非常に深刻化して入るようです。ただし賃貸需要のあるエリアの場合は、家賃を下げるかマンスリーなど転用して対応しているようです。

人口推移、不動産市況、地域性などの情報を総合的に判断すると、地域よる人口流動の明暗がはっきりしているため、リスクを取り除くための調査と需供の見極めが投資の成否のポイントになるでしょう。

また全国から注目を集めている投資先のため、競争の激化により地価の高騰が起こり、予算内の投資物件を購入することが出来ないことも予想されますが、無理をせずに地道に購入の機会を待つのも良策ではないでしょうか？

また県をあげて再開発を行っている地域もありますので、調査やマーケティングを行い周辺物件に注目するのも悪くないかもしれません。