不動産競売の入札を行うには

不動産競売の入札

不動産を競売で購入したいと思っている・・・。競売に興味はある・・・。

こういった人も少なくはないでしょう。

では実際にどのような不動産物件が競売にだされていているのか？

またどのように入札したらよいのか？などを解説していきます。
まずは競売の流れがどのようになっているのかを確認しておきましょう。

最初に競売物件とは普通の不動産会社を通して買う物件とどんな点が違うのかを知っておくとよいでしょう。

なぜなら不動産物件に入札をするときにはそれなりの覚悟が必要だからです。

一般の不動産と大きく異なる点

一般取引と不動産競売でもっとも大きく違う点は、適用される法律が違うということです。

一般の物件には、宅地建物取引業法という法律が適用されており、買った人を手厚く保護してくれます。

しかし競売物件では、民事執行法というものが適用されます。

この法律では、買主の保護が宅地建物取引業法よりも弱く、基本的には競売物件購入に関する責任はすべて落札本人が負わなければなりません。

参加条件

競売に参加できるのはどんな人たちなのでしょうか。

基本的には、競売の入札に資格というものはありません。

しかし参加できない人は決まっているのです。

競売物件そのものの債務者、つまり銀行に返済をしなければならない人は参加できません。

また競売物件によっては、裁判所が指定した資格を持っていないと参加できないものもあります。

それは裁判所が農地の競売をするときがあり、市町村の農業委員会など発行する買受適格証明書をもっている人でないと参加できません。

こういった制限をかけることがあり、その場合、資格を持っていない人は落札できません。

さらに、談合や入札妨害などの、競売の実施を妨げようとした人は参加できません。

入札方法

市場のセリのような感じや、絵画のオークションのような感じをイメージする方もいるかもしれません。

しかしそのような方法ではなく、期間入札という形で行われます。

裁判所は競売を行うときに、裁判所が定める1週間程度の入札期間を設けます。

その期間内に、入札書に自分の購入希望金額を書き、裁判所に提出します。

そして指定されていた開札日に、裁判所の担当者と入札者たちの前でそれぞれの入札書が開かれ、一番高い金額を付けた人が落札することになるのです。

この入札期間の間に、金額の変更などは一切できません。一発入札となります。

落札したい方は、事前に念入りに相場を調査したり、物件の関わる可能なかぎりの情報を収集・分析して、入札額をしっかりと決めることが大切です。

競売日が告知されてから、実際の入札日までは大体3週間程度ありますので、その期間にできるだけ調査をする必要があるでしょう。

入札にかかる費用

競売物件に入札するには、入札保証金が必要になります。

大抵、対象となる不動産の売却基準価額というものの10分の2以上の金額です。

例えば、売却基準価額が2000万円なら400万円が必要となるのです。

もちろん、落札できなかった場合にはこの保証金はすべて返ってきます。

この入札保証金は落札時には落札額と相殺されるのですが、仮にキャンセルする場合は「入札保証金」は没収となります。

入札保証金は無闇に入札・落札をさせないために設定されたものといえます。

毎年全国で数多くの不動産物件が競売にかかりますが、入札をする前にはきちんと法律（競売は自己責任である）を理解し、入念な物件のリサーチをしてから入札に臨むことが重要です。