税金の種類

不動産を売却したときに売却益がでた場合には、税金を支払わなければなりません。

年度末に確定申告をする必要があるのです。この時に税金に関する知識が不足していたために、大きな損をしてしまうこともありえるのです。

税金については、様々な税務上の規則によって細かな取り決めがあり、その取り決めが年ごとに少しずつ変化していくことがあります。

一般の方たちには、とても分かりにくくすべてを把握し理解することは困難かもしれません。

ここでは「不動産売却時に関わる税金」についてわかりやすく解説していきます。

ケースで検証

不動産売却時にかかる税金は二種類あります。それは売却益が出た場合と出なかった場合です。

では売却益が出た時にはどのような税金を支払うのでしょうか。

その前にそもそもこの売却益とは何かを知る必要があります。売却益とは、簡単に言うと自分が住宅を購入した時の価格よりも今回売却した価格の方が高いときに発生する利益のことです。

この利益の計算の仕方は、自分が不動産を最初に購入した時の金額に、今回売却するためにかかった費用などを加算しその分を売却で出た利益から差し引きます。

その残った分のことを売却益と呼び、譲渡所得とも呼ぶのです。この譲渡所得には、国からの所得税と地方からの住民税が科せられます。

この譲渡所得に対する税金は、会社の給料などの所得とは別に計算されるので、分離課税とも呼ばれています。

会社の給料に関しては、会社側で確定申告をしてくれますが、この譲渡所得については自分で確定申告をしなければなりません。

この税金でうれしいことは、売却した不動産が居住用であれば、譲渡所得からなんと３０００万円の特別控除を受けられるということです。

つまり譲渡所得からこの３０００万円を差し引いた額が、課税対象となる譲渡所得となるのです。

現実的に考えると、このご時世でここまで大きな利益が売却で出ることはまれですので、実際に譲渡所得がかかるケースは少ないと言えます。

しかし不動産が居住用ではない場合などは、この特別控除を受けられませんのでご注意ください。

住民税と所得税

では譲渡所得にかかる住民税と所得税、それぞれの税率はどうなっているのでしょうか。

それは売却時の土地や建物の所有期間によって違ってきます。不動産を５年超所有している場合は、長期譲渡所得となり税率は所得税１５パーセント、住民税５％となります。

５年以下であれば、短期譲渡所得となり所得税は３０パーセント、住民税は９パーセントとなるのです。所有期間が５年かどうかで、税率が２倍も違うのです。

注意したいのは、譲渡所得の不動産の所有期間の計算の仕方は、該当不動産を買った日から、売った日までを起点として計算するわけではないのです。譲渡、つまり売却した年の１月１日を起点として計算されるのです。

例えば２００９年１０月１０日に今の不動産を購入し、２０１４年１０月１１日に売却したとします。

ふつうの計算であれば、所有期間は５年を超えています。しかし税制上は、１月１日を５回しか経過していないので所有期間が５年以下と判定され、短期譲渡所得となるのです。

この場合で長期譲渡所得とするには、２０１５年１月１日以降でなければならないのです。

知識と情報は重要

このように「譲渡所得の不動産の所有期間の計算」を少しでもしっているだけでも、不動産を売却した後の税金に大きな違いが出てくるのです。

こういった情報を知っているだけで、売却のタイミングなどを見計らって支払う税金を抑えられることも可能になるのです。