消費税の課税対象は？
不動産の取引において、売却する不動産の種類や売り主の立場によっては、消費税がかからないことがあります。
簡単に言うと、土地は非課税となりますし、建物は消費税がかかる課税対象です。
なぜ、土地には消費税がかからないのでしょうか。
それは法律で土地は消費される物ではなく、ずっと残っていく資本とみなされていて、土地の売却はその資本を単に移転する事だと考えられているからです。
一方、建物は課税対象となります。しかし売り主が個人の場合は非課税になります。
売り主が事業者なら課税対象となります。つまり売り主が不動産会社だったり、開発業者だったりと、課税事業者であれば課税対象となりますのです。
ただ注意したいのは、売り主が個人であっても、居住用の自宅ではなく投資用のマンションやテナントを持っていて、それを売却するときには消費税の課税対象となります。
計算の注意点
不動産取引にかかる消費税について知っておくと、不動産会社に支払う仲介手数料の払い過ぎを防ぐことができます。
どういうことかというと、広告などにのっている物件価格は消費税が含まれている総額表示です。
この時に気をつけたいのは、物件表示価格には課税対象の建物の価格と、非課税の土地の価格が一緒に含まれているということです。
そして仲介手数料を計算する時に基点となる不動産の売買価格には、消費税を含んではいけないということです。
ですから仲介手数料を計算するときには、物件の総額表示をもとにするのではなく、物件の税抜価格をもとにしなければならないのです。
計算例
具体例で考えてみましょう。例えば、物件の価格が税込みで６０００万円だとします。
不動産の表示価格というのは、土地の値段も建物の値段も一緒になったものです。
それで、仮に２０００万円を建物代、土地代を４０００万円とします。
この時、建物代は税込みですが土地は非課税ですので、税抜価格となっています。
仲介手数料を計算するには、この建物の価格を税抜価格にしなければなりません。
つまり２０００万円÷１．０８で税抜価格が、１８５１万８５１８円となります。結果、物件全体の税抜価格は、５８５１万８５１８円となるのです。
物件価格６０００万円の不動産取引をした時に、仲介手数料を計算する元になる物件価格は、この５８５１万８５１８円とならなければなりません。
仲介手数料は、税抜きの物件価格×３．２４％＋６．４８万円で計算します。
この式で計算すると、仲介手数料は１９６万７９９円となります。
しかし、気をつけないと悪質な不動産会社は、建物代を税込価格のまま、つまり物件の総額表示そのままの額で仲介手数料の計算をしようとします。
仮に、６０００万円そのままで計算すると、仲介手数料は２００万８８００円となります。
そうすると４万８００１円も仲介手数料を払いすぎてしまうことになるのです。
ぜひ、仲介手数料の話し合いになった時には、建物代が税抜きになっているかを確認しましょう。
不動産取引をするときには、土地は消費税が課税されない、建物は課税されるというポイントをぜひ覚えておきたいですね。
