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瑕疵担保責任の事前調査

不動産売却前には、物件に欠陥や不具合があった場合の売り手が負担すべき瑕疵担保責任を回避するために事前調査を行う事がお勧めとして挙げられます。

不動産は居住する中で様々な状況の変化が生じることになり、建物が傷んでいたり土地に埋設物が生じることもあります。

こうした不動産の不具合や不都合については瑕疵と呼ばれ、売り手が説明し買い手が納得した場合には特に問題にならず契約が成立します。

しかしその一方で瑕疵の存在について売り手が知らなかったり、瑕疵がある事を買い手に伝えず隠して売買が成立した場合には、売り手側の責任が問われることになるのです。

3つの調査

では不動産売却前に瑕疵担保責任を回避するための事前調査では、どのような点について調査が行われるのでしょうか。

調査については主に建物調査・法的調査・環境調査の3点が挙げられます。

まず建物調査は建物の劣化がどの程度であるかを確認する事が目的になり、どこの部位で何を原因とした劣化で、修正する場合の試案などについても提案されます。

調査の内容としては修繕履歴記録の調査・物件の現況と竣工図の照合・目視調査・劣化不具合箇所の特定・状態の把握などから行なわれます。

続いて劣化や不具合が生じた原因の究明が行なわれ、居住している方への聞き取りやアンケートを実施します。

また外回りでは外壁などの塗材付着力強度やタイル付着力強度試験を、またマンションなどの場合はそれ以外にも試験や調査などが行われ報告書が作成されます。

続いて法的調査では、物件の所有権や賃借権などの登記についてどのような状態にあるか調査が行なわれ、物件の権利関係についても確認されます。

土地によっては二重の譲り受けなどの可能性もありますので、第三者対抗要件が整っているかについても確認がなされます。

行政法規に適合?

不動産によっては都市計画法や建築基準法などの行政法規に適合しているか確認しておくことも大切です。

建築した当時に法令に適合していても、その後に法令が改正された事で適合せず不適格な建築物に該当する可能性もあるのです。

また環境調査とは、売却する物件の周辺の環境について確認を行うもので、買い手側としては周辺の生活環境は重要な要素となりますのでこのあたりの確認も必須です。

特に周辺の商店や病院などから各種サービス施設は、物件を購入した当初と大きく変わる事になり、利便性が増せばそれだけ物件の価値も上昇する事になるのです。

瑕疵担保責任の観点で言えば、周辺の明るさ・音・臭いなどの項目も買い手側は重視しますので、不動産売却前の事前調査ではこのあたりも必要とされます。

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