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任意売却とは?

お持ちの不動産が競売に掛けられるのを避けて任意売却する際には、どのように売却すれば良いのでしょうか?

まず任意売却とは通常の不動産の売却とはやや異なり、借金がある事が前提としてあげられます。

売却までの流れとしてまず借金や住宅ローンの返済などが難しい状態に陥った場合に、抵当を設定していた不動産は債権者に差し押さえられます。

物件は差し押さえの後に競売に掛けられ、その売却益で債務の弁済に当てることになるのが通常の競売の流れです。

任意売却のための要件

この時に強制的な売却の手続きでありデメリットが大きい競売を避けて、債権者と話し合いを持ち自身の意思で売却する事が任意売却になり、略して任売とも呼ばれています。

この債務者と債権者の話し合いの中では仲介者と呼ばれる不動産会社が間を取り持ち、双方が納得できる提案で売買を成立させる事もあります。

任売に該当する要件としては、返済不能な債務があり、物件に抵当権が設定されており、債務の支払いが遅延していて、債権者と債務者の双方が任意での売却を了承していることなど、これら4つの要件がいずれも該当している事がポイントとされます。

任意売却の種類

また一口に任意売却といってもいくつかの種類があり、単純売却・リースバック・親子間売買などはそれぞれで売却方法には少なからぬ違いがあります。

まず単純売却とは任売における典型的な売却方法で、一般の消費者に向けて売却を行ないます。

このケースは通常の物件売買と全く同様で、土地が欲しい消費者に対して売却するもので、ケースによっては想定していたよりも高い金額で売却できることもあります。

続いてリースバックとは、物件を売却した後にその買い手から賃貸物件として借り受けて、その後も済み続ける売却方法です。

このケースでは所有権が移りますのでご自身の家ではなくなりますが、売却益で借金が返済できる上に買い手側と交渉して賃貸物件で借り受ける事になり、退去する必要もなくそのまま住み続ける事が可能です。

こうしたケースでは主に投資家が買い手に回る事になり、一般の消費者が買い手に回った場合には賃貸物件として住み続ける事は困難です。

また親子間売買と呼ばれる手法では、債務がある親が自身の子供に物件を売却する方法で、この場合もまた売却益で債務をなくすことができると共に、親子間で話し合いそのまま住み続ける事ができます。

親子間売買では子供に対しては引け目がありますが、家族同士で解決できますので精神的には楽になる方法です。

競売になる前に任意売却を

競売での落札額は相場の7割といわれています。

そして落札額が債務額を超えない場合、競売で家を失っても借金は残るため、なるべく高く不動産を売却できることが望ましいのです。

つまり競売よりも任意売却やリースバックで不動産を処分することは自身の債務額を少なくする上での重要なことなのです。

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