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複数の抵当権がついている場合

抵当権

任意売却を行う際に不動産に複数の抵当権が付いている場合は双方の関係性ゆえに売却はやや難航しますが、対応次第で売却することは可能です。

抵当権は金融機関が融資を行う際に債務者の所有する不動産に対して設定する権利で、家や土地をその借金の担保として押えておく為のものです。

融資において当初の約束どおりに返済されない場合に、その履行に代えて金融機関が担保として押えてある不動産を一方的に売却して換価する事になり、その費用を債務の弁済に充てる権利を意味しています。

ただ通常の担保とはやや性格が異なり強力な担保物権になりますので、他にも複数の債権者がいても先立って債権の弁済をする事が可能で、融資に際してはより強い権利として多く用いられています。

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抵当権の優先順位

またこの権利は一つの不動産に対して何重にも設定する事ができますので、1番や2番などと早く登記した債権者から優先順位が付けられています。

つまり一つの不動産に対して優先して債権の弁済を行なえる債権者が複数存在する事になり、任意売却において複数の抵当権がついている場合は、そのままの状態では売却することはできません。

なぜこのままでは売る事が出来ないのか、売却に際しては売却額を債権者で分配する事になるのですが、優先順位の中で第1位の債権者は優先的に資金を回収することができます。

その一方で第2位以下の順位の債権者については、第1位の債権者の債務完済後の回収となるため、回収額が実質的に0円になることもあり、第2位以下の順位の債権者は大きな損が生じることがあるのです。

債権者の総意が必要?

そのため任意の売却に応じればいわば債権放棄をした状態になりますので売却には否定的になり、債権者が複数存在する中でその内の一人でも権利の抹消に応じない場合は売却は難しくなるのです。

ハンコ代とは?

はんこ代

ただこのように複数の抵当権がある場合でも、権利者と話し合いを行う中では任意売却に応じてくれるケースがあります。

まず債権者の目線に立った時に競売までずれ込めば不動産の売却額は市場価格の7割ほどに落ち込みますので、基本的には任意の売却を願っています。

ただ任意の売却でも売却額は全ての債権者に回ることはありません。

そこで登場するのはハンコ代と呼ばれるもので、第2位以下の債権者に対して権利の抹消を承諾してもらうのと引き換えにお金を支払う事で売却に応じてくれるよう約束を取り付けるのです。

はんこ代の意味

下位の債権者からすれば任意の売却でも競売でも自身にお金が戻る可能性はありません。

そこでそれほど大きい金額でなくてもある程度のお金をハンコ代として提供を受ければ権利の解除に応じてくれますので、複数の権利が入り乱れる中でも売却する事が可能になるのです。

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