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住宅ローンの支払いに行き詰ったら、もうマイホームを手放すしかないのか!?

引っ越し以外に打つ手なし?いいえ、そんなことはありません。

苦労して手に入れたマイホームを売却して資金を手に入れ、毎月のローン支払額よりも少ない家賃でマイホームに住み続けることができる方法があります。

それが「リースバック」という方法です。

しかしこのリースバック、当然良いこともあれば悪いこともあります。

そこでこのページではリースバックの仕組みからメリットやデメリットはなどリースバックについてわかりやすく解説していきます。

リースバックって、何?

引越し

リースバックとは、不動産を売却し、その後は賃料を払って継続してその不動産を利用する事ができる方法です。この方法をとることで、同じ家に住み続けながら資金を手にする事が可能です。

ローンが残っていても大丈夫。まずは相談することから始めましょう。債務超過になっていたとしても、やり方を工夫すればリースバックが可能の場合もあります。

またリースバックで売却した不動産を、その後買い取る事も可能です。

何で引っ越さなくていいの?

あなたがマイホームをリースバックした場合、あなたはその家の買い受け人・つまり大家さんに家賃を支払うことになります。

つまりあなたの住んでいる家は

持ち家→借家」になるので、家賃を支払えば家に住み続けられるのです。さらに今後あなたの生活が好転し、資金に余裕ができれば買い戻す事もできます。

ローンがまだ残ってるんだけど、リースバックできるの?

ローンが残っていてもリースバックは利用できます。

ローンの残債は、リースバックして得られた資金を返済に充当します。

ただし債務超過や抵当権の有無などによってはリースバック不可の場合もあります。

まずはご自身のローン残高を調べて、リースバック可能かどうかを調査することをお勧めします。

どこに相談したらいいの?

リースバックを扱っている不動産会社やリースバック専門会社、弁護士事務所などがあります。

まずは問合せや資料請求を行い、各社の提案や見積額などを比較して、より良い条件の業者を見つけることが大切です。

住みながら自宅を売却できる!

任意売却とリースバックの違いって?

リースバックは、任意売却の一種と考えて間違いありません。

そもそも任意売却とは、ローンが残っていても家を売却できる方法のことです。本来であればローンが残っている場合は家を売却することができません。

しかし

任意売却という形をとれば、ローンが残っていても売却が可能です。

もちろん売却後もローンの支払いは続きますが、売却した利益はローン残高に充当されますので、経済的に苦しい方にはとても便利な売却方法です。

リースバックは、任意売却した家に借家として住み続ける権利のついた売却方法です。

売却した家に住み続けたい場合はリースバックを選択するのがベストでしょう。

競売とリースバックの違いって?

競売はローンの返済が滞ってしまった場合、裁判所の権限によって強制的に家を売却し、ローン返済に充てる方法です。

競売にかけられた場合は、市場価格より大幅に安く落札されることがままあります。

自己破産している場合はあまり関係ありませんが、

競売の場合は安価で家を失う上ににローンが残ってしまう恐れもあり、当人にとってはあまり良い売却方法とはいえません。

しかも競売にかけられると競売公告されるため、場合によっては身内や周囲の方々に「競売にかかった家」として知られてしまうこともあります。

しかしリースバックは前述のように任意売却の一種ですから、このような強制的な手段がとられることはありません。

競売公告前であれば、ぜひリースバックの相談をしてみることをおススメします。

リースバックの3大メリット

メリット

リースバックはその特殊な取引形態から、大きなメリットがあります。

では任意売却や競売ではあり得ないようなリースバックのメリットについてご説明します。

住宅ローンや固定資産税に悩まされる事がなくなる

大きな固定費だったローン返済を支払う必要がなくなります。

当然家賃は発生しますが、ローン返済額よりもグッと下がった賃料の設定も相談次第では可能になります。

また所有者が変更になるので固定資産税や火災保険なども必要なくなります。ローンやその他諸費用が必要なくなる事で、家計の立て直しに集中できるようになります。

引っ越さずに住み続けられる

リースバックをすることで、

「持ち家→借家」に変わるだけで引っ越す必要はありません。

子どもは転校しなくていいので子どもも喜びます。

売却しますが引っ越さないので、ご近所に知られることもありません。うわさ話のタネにされることもまずないでしょう。

長年連れ添ってきた我が家を引っ越さなくてよいということは、生活環境を変える必要がないので、あなたにとっても奥様にとっても、もちろんお子様にとっても大きなメリットではないでしょうか?

将来買い戻す事も可能

リースバックをすると元の所有者、つまりあなたに買い戻し優先権をつけることができます。

そのため将来家計が好転して余裕ができれば、家を買い戻す事もできます。

せっかく頑張って購入したマイホームです。一時は手放したとしても、また買い戻せたらどんなに素晴らしいことでしょう。

まずはきちんと家計を立て直し、その上で買い戻す計画を立てましょう。

リースバックのデメリット

リースバックデメリット

これまでリースバックのメリットをご紹介してきましたが、やはりデメリットも存在します。

「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないように、デメリットもきちんと把握しておきましょう。

家賃が発生する

ローンの支払いはなくなりますが、借家になるので家賃が発生します。

当然ですが家賃を滞納すると立ち退きを迫られます。ですから家賃だけは払えるようにしておく必要があります。

家賃の相場は不動産評価額の10%/年程度だと言われています。まずは売却後の家賃を把握して、家賃だけでも払える体勢を整えましょう。

買い戻しが不可能なら結局手放す事に

リースバックは基本的に「買い戻す」予定が含まれた契約です。ですからいつかは「買い戻す」か「手放す」か、を決めなければなりません。

頑張ってお金が貯まり、買い戻すめどが立てば買い戻す手続きに移行すればよいのです。

ですが、

もしも家計好転のめどが立たず、買い戻す事が不可能な場合は、「手放す=引っ越す」ことを余儀なくされます。

このことをじゅうぶん頭に入れておきましょう。

買主が見つからない・売却できないことも

家の立地や条件などによっては、買主となる人が見つからず、すぐにリースバックできない場合もあります。

そして、

売却後もローンが完済できないいわゆる「債務超過」の場合ですと、借り入れている銀行の承諾がないとリースバックができません。

まずはリースバック取扱業者に連絡して状況と家の条件を説明し、リースバックが可能かどうかを何社かに問い合わせてみる必要があります。

まずはリースバックが使えるかを確認

リースバック問い合わせ

リースバックのメリットデメリットについてまとめてきました。

リースバックはとても魅力的な売却方法ですが、やはりデメリットも存在します。

あなたの今おかれている状況に応じて、

任意売却やリースバックの選択をされるのであれば、まずはダメ元でも「リースバックできますか?」と一言聞いてみてはいかがでしょうか?

なぜなら見積もりや相談するだけなら無料で行ってくれる会社がほとんどだからです。

「もう自己破産して競売かも…」なんて諦めないで、まずは何社かに問い合わせてみて、リースバックが可能かどうか確かめましょう。

そこから何か好転するキッカケが生まれるかもしれません。まずは行動することがとても大切なことではないでしょうか?

  1. 子供の学区が変わるのはちょっと・・・。
  2. ローンの返済は苦しいが、手放すと住む家が・・・。
  3. 第三者に知られずに家を売却して、資金の調達をしたい・・・。
  4. 相続で揉めたくない・・・。

住みながら家を売却することができるのがリースバックです。

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