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マンションが売れない理由

売れないマンション

マンションが売れない一番の理由は、そのマンションに買いたい理由がない場合です。

マンションと一口に言ってもピンきりですので、売りに出してもなかなか売れない物件も少なくありません。

では売れない理由を知るにはどうすればよいでしょうか?

それは売れ残っているマンションを観察すれば良いのです。そして観察することで売れ残っているマンションには、いくつかの共通する点があることが分かります。

では売れないマンションの共通点について解説していきましょう。

築年数が古い

マンションの築年数が古い場合、売れ残ってしまう確率は高くなります。

マンションの耐久性は、一概に何年と回答することはできませんが(実際はわからない)、法定耐用年数を目安にすると耐久年数は50年程度という数字が出ています。

なおこの数字は鉄筋コンクリート(RC造)や鉄筋鉄鋼コンクリート(SRC造)の共同住宅(マンション)の場合で、用途や住み方でもその違いは出てきていて、当然物件により誤差はあります。

では建物が古い場合にどういった問題があるのでしょうか?

それは耐震や免震構造が古い規制の時代に建てられていることが問題にあげられます。これは安全面を重視する購買者にとって敬遠される理由になります。

1981年6月の建築基準法改正によりこれ以後は構造設計方針が大幅に変更されましたが、それ以前の設計では旧耐震設計法で作られています。

もちろん旧耐震設計法の設計でも現在の耐震基準をクリアーしていれば問題はないのでしょうが、マンションが古い場合は安全性がネックになる場合もあります。

また時代とともに生活様式が変化しているため、間取り、キッチン・浴室などの設備、セキュリティーなどその古さが出てしまうとやはりマイナス要素になってしまうのです。

売却しやすい不動産の特徴とは何でしょうか?

この特徴を知る一番簡単な方法として、あなたが不動産を購入する際にプラス査定をするポイントを思い浮かべて、思いつくことが多い不動産ほど売却しやすと言えます。

価格設定

不動産価格

では実際に幾つかのポイントあげてみますので、あなたが思い浮かべたものと同じかどうかをみていきましょう。

まず重要なのが販売価格の設定になります。当然相場よりも価格が安ければ、需要は多くなります。

買主にとって少しでもお得感があるような不動産物件であれば、多くの問い合わせや内覧の申し込みが入りやすいためです。

逆に少しでも相場よりも高めで売り出してしまうと、問い合わせがなかなか入らず、値段を下げたとしても売れ残り物件というイメージが先行してしまい売却がなかなか成立しにくくなってしまいます。

仮に売却したい物件にかなりのうりがあり、高値で売りたいと思う場合でも、一般的には相場価格よりも10%ほど上乗せするのが限界であることを覚えておくといいかもしれません。

間取りのいい物件

また物件が一般的な間取りであることも売れやすくなるポイントです。

新築の場合は、購入者の希望通りの間取りを実現させることができますが、中古物件の場合はそういうわけには行きません。

そのため一般的な間取りのほうが汎用性も高く人気となります。ちなみに一般的な間取とは建売住宅が採用するような間取りをイメージするといいかもしせません。

例えば戸建て住宅であるなら次の間取りが該当します。3LDKなら1階LDK、2階に部屋3つ、4LDKなら、1階LDK、和室一部屋、二階に部屋3つと言った具合です。

反対にカラオケ専用の防音部屋やトレーニングをするための地下室などがあると一般受けしませんので注意が必要です。

コンディションのいい物件

外装や内装がきれいな家も購入者にとっては魅力的です。

しかしきれいに見せるためだけにリフォームをする必要はありません。

仮に外壁の塗装や屋根瓦を張り替えたとしても、購入希望者の好みと合っていないなら売れませんし、多額のリフォーム金額が売却価格に反映されることはほとんどないからです。

むしろお金をかけずにきれいに見せることが大切です。

家の中のお風呂やトイレ、キッチンなどの水回りの掃除をきちんとしておいたり、部屋が明るく見えるような照明に変えたり、日当たりの良さをアピールするためにカーテンを全開にしておくだけでも印象が大きく変わります。

物件の外側も、庭の掃除をきちんとしておいたり、駐車スペースに車を止めなかったりすることによって敷地を広く見せることができるでしょう。

周辺環境件

近くにスーパーやコンビニ、銀行があるなど生活に便利な施設があることも人気を高めるポイントです。

通勤や通学に便利なバス停や駅があるだけでも大きなアピールポイントになります。

これらの点は最初に不動産会社に伝えるようにしましょう。

車を持っている人にとっては、家の前の道路幅が狭いというのはかなり致命的なポイントになります。車通勤をする人は、毎日車庫入れをするので家の前に十分なスペースの道がないとストレスになります。

逆に交通量が激しい通り沿いも敬遠されてしまいます。通常は、道幅が5メートル以上あり、車通りが少ない道路沿いは車を持っている家族に売れやすいとされています。

もしこれらのポイントが売却しようと思う物件にあるなら、不動産や購入希望者に積極的にアピールしましょう。

価格設定に問題

次に設定する販売価格が高いことがあげられます。

販売価格が高いのは、売り主の物件に対する過大評価が一番の原因となっています。特に不動産を購入した時の価格を元にして売値を算出している場合、相場より高くなってしまう傾向があります。

こういった場合は地域の相場を調べ直し、立地や周辺環境、建物の状態、修繕改修工事の履歴など不動産購入時におこなう基本の情報収集を行い、客観的に販売価格の見直しを行う必要があります。

またマンション自体の値段が高い(いわゆる高級マンション)場合、管理費や修繕積立金、駐車場などの維持費が高い場合があります。

こういった費用は建物自体の状態を良好に保つために必要とされる費用です。

例えば管理費は、エレベーターの点検、共用箇所や場所の清掃、管理員の窓口の仕事など、日々の暮らしに大切な経費であり、修繕積立金は外壁の補修、屋上の防水工事など、建物の維持のために使われています。

こういった部分に費用をかけていない物件は管理費や修繕積立金が安い場合がありますが、維持管理が行き届かなかったりしている場合が物件の状態があり良くないこともあります。

しかく購買者によっては金額だけで判断しているケースもあるため、売りづらくなってしまうケースもあるのです。

立地条件

そして最後にあげられるのが立地条件となります。

古い物件の場合は特に気をつける必要があります。それは時代の経過と共に町の中心地が移動していたり、商店街が変ったりなどと、昔の一等地でも、現在はそうではなくなっている可能性があるのです。

つまり立地条件が悪くなっている不動産は資産価値も下がり、リセールバリューが下がっているのです。

また新しい物件であってもマンションの場合は一戸建てよりも駅に近いなど交通の利便性を求める方が多いため、売りづらい理由に該当してしまうのです。

買いたい理由を作る

売れないマンションの特徴をまとめる下記になります。

  1. 築年数が古い。特に新耐震基準以前の物件は需要が減少。
  2. 価格設定に無理がある。
  3. 維持管理費が高い。
  4. 立地条件。資産価値が低い物件は売りづらい。

確かにこれらの理由を見ると売れない理由がわかります。

だからと言って、マンションを売りたいと言う方もいるでしょう。ではどうすればよいのか?

ヒントは売れない理由にありました。

つまりマンションを売るには上記のことを考慮した価格設定を行い、買いたい理由を作ってあげれば良いのです。

とは言っても、無理に販売価格を安くするのではなく、相場や物件の価値に見合った価格設定を行えばよいのです。

まずは目安となる販売価格を知るために、インターネットで不動産ポータルサイトをくまなくチェックして見てるのも良いかもしれません。

ただしインターネットで知れる情報では、現在販売されている価格を調査することはできるでしょうが、過去の取引実例などを調査できないこともあります。

そこで活用するのが不動産の一括査定になります。

比較簡単な手続きで、複数の査定額を入手できますので、相場を知るにはお薦めです。

営業メールと電話は結構来ますので少々面倒ではありますが、それを差し引いてもメリットのほうが大きいことは実感できると思います。

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