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不動産流通推進センターの中古マンションの査定

不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを利用した中古マンションの査定は、どのような方法で金額が算出されるのでしょうか。

まず不動産流通推進センターの中古マンションの査定の概要についてですが、事例比較方式と呼ばれる方法を用いて算出するように価格査定マニュアルは設定されています。

この事例比較方式とは、不動産の鑑定や評価などを行う際に用いる不動産鑑定評価基準の中で、不動産の価格を決定する手法の一つとして利用されています。

不動産鑑定評価基準では評価にあたり複数の方式を併用する事になるのですが、その中でも取引事例比較法の場合はまず多数の取引事例を収集する事から始められます。

取引事例とは同一のマンションや類似しているマンションなどからこれまでの取引事例の住戸をピックアップする事を指しています。

ただその際に同様の物件をただ選択すれば良いのではなく適切な事例の選択を行う事が求められ、さらに各種条件を比較する事で金額が算出されます。

取引事例の選択

また取引事例の選択では、ピックアップされた金額をそのまま利用するのではなく、物件ごとに細かな違いもありますので、必要に応じて事情補正や時点修正を行います。

事情補正とは取引事例の取引について、何か特殊な事情を持ち価格が一般的な取引の水準から離れているような場合に、物件を適正に比較できるように行うための取引価格の補正を指しています。

時点修正については、収集した取引事例の取引時点が価格時点と一致しておらず、その間で価格水準の変動があると考えられた時には、物件の価格を価格時点におけるものへと修正を行なう作業です。

こうした作業は時点修正と呼ばれており、2つの時点の間で物件の価格水準の変動率を含めて取引事例の価格に乗じる計算が行なわれます。

これ以外にも取引事例の選択では、地域要因の比較などから個別的要因の比較も含め価格を比較考量することになるのです。

実際の算出方法

こうした算出の仕方を踏まえ、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルでは具体的にどのように中古マンションの査定が行なわれるのでしょうか。

まず前述の通り査定マンションと同様のマンションを選ぶ事になり、比較評価を行い価格を算出する事が大まかな流れです。

評価項目としては、対象住戸の所在階・室内の維持管理状況・耐震性の確保などの項目が評価に大きな影響を与えます。

こうした過程を経て算出される事になり、具体的には事例マンションを評価し評点○○点で○○○○万円で売れたのに対し、この事例と比較した査定マンションでは評価評点は△△点になるため査定価格は△△△万円になる、などと算出されます。

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