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物件の再調査

マンションを売却する際、売れない場合は値下げしなくてはならない時があります。

しかし闇雲に値下げをしても効果があるわけではありません。それどころか無駄に値下げをした分、大きな損失を出してしますこともあるのです。

値引きをする際には「値下げをする時期」と「値下げの下げ幅」、特にこの2つを注意する必要があるのです。

値下げを行う前に行わなくてはならないことがあります。

それはマンションが売却できない原因を再考することです。そして販売設定価格に問題があると判断した後に値下げを行うことが重要なのです。

不動産会社の営業や買主に言われるままに値下げを行うのではなく、値下げをする前に十分な原因・相場・販売計画の再調査をしましょう。

当然マンションを売却する売主にもさまざまな都合がありますので、ゆずれる部分とそうではない部分をはっきりさせて、販売価格の見直しを行うことが大切なのです。

値下げのタイミング

販売価格を下げる段階は、3段階に設定すると考えるとわかりやすかもしれません。

まず最初につけた販売価格は売主の希望販売価格で、最初からギリギリの金額で出す必要はありません。ただし相場とあまりかけ離れないように相場を調査してから価格設定することをお勧めします。

相場と照らし合わせてこの販売価格で売れると非常に助かるという金額でまずは売り出してみましょう。売り出し期間は問合せ状況をみながら決めるといいでしょう。

売り出し後すぐに反応がないからと言って、すぐ値段を下げるのは正しい判断とは言えません。なぜなら購買希望者が情報を見て、購入の判断をするにはある程度時間を要するからです。

そのため値下げを行うのであれば、まずは営業担当者に物件の反響を確認して、まったく問い合わせがないような状況であれば価格設定を再考すれば良いでしょう。

同時に似たような条件の物件がどのように動いているか(いたか)、売れるまでの期間や値下げのタイミングを調査してもらい、値下げ価格のの参考にすると良いでしょう。

値下げ方法

値下げする金額は、物件の売り出し状況によって決定すると良いでしょう。

まず売り出し期間中に問い合わせや反応があった場合、多少値段を下げれば売れる可能性があったかもしれませんので、大きな値下げよりも現状にあった値下げをする方がいいといわれています。

少し値下げを下げたら広告を強化してもらい、広告と値段の相乗効果を狙うことが効果的です。

また売り出し期間中にまったく反応が無い場合、価格が高すぎることを示唆していますので、インパクトのある販売金額まで値下げする必要がでてきます。

まったく反応が無いのに小額ずつ値下げしても、インパクトがなく購入者がにさらなる値下がりをじっくり待たれてしまうこともあり、販売期間がだらだらと長くなりマンションの印象を下げることにもなりかねません。

下げるのであれば販売価格の5%など大胆に値下げを行うと効果が見込めます。

ただし何度も使える方法ではないので、ローン残高・諸費用をしっかり計算してから行う必要があります。

不動産会社をチェンジ

それでも売れない場合は、不動産会社との契約形態を見直ししてみるのもいいでしょう。

一般媒介の場合のは複数の不動産会社で同じ物件を扱うことができますが、通常この契約の場合は不動産会社は買主からのみ仲介手数料をもらうケースが多く、専任媒介契約に比べると自由度は低くなります。

そのため一般媒介契約を結んだ不動産会社の中で一番対応がよかった会社と専任媒介契約を結びなおし、この一社のみに販売を任せてみるのです。

ただしこのときに担当者と打ち合わせをおこない、買主からは仲介手数料は取らない形態で広告を出すことを承認してもらうことが前提となります。

これは買主にとって実施的な値引きでもあり、さらに手数料無料というアピールポイントが付加されます。

また一社では不安と思う方もいるでしょうが、失敗の少ない不動産会社の選び方として、一番対応がよかった会社の担当を選ぶと良いでしょう。

これにより営業マンのやる気にもつながり良い結果になることが多々あるのです。

現在は不動産の情報はインターネット経由がメインのため、どこに広告を依頼しても大差ないのが実情なのです。ではなにが違うのか?それは担当のやる気と力量です。

販売方法が一緒であれば、契約形態を変えることと、担当次第でかなり状況がかわりますので、一度試してみてはいかがでしょうか?

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