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瑕疵とは?

不動産を売却するときに、売主が負う責任の一つに瑕疵(かし)担保責任というものがあります。

不動産の売却というのは、大きな金額が動くものですから、売主の責任も大きくなるのも当然です。

不動産売却時の売主の責任の中でもかなりのウエイトを占めているのが、この瑕疵担保責任です。

では瑕疵担保責任とは一体何なのでしょうか?

瑕疵には、傷や欠陥、欠点という意味があります。家の欠陥でイメージするのは、雨漏りシロアリ被害といったものでしょう。

またマンションを建てるつもりで土地を買ったのに、地面の中に色々な埋設物が残っていてため建てられないとなるとその土地にも瑕疵があると認められます。

つまり法律用語としての瑕疵は、通常有するべき品質、性能を備えていないことを瑕疵と表現しているのです。

ケースバイケース

不動産に瑕疵があるかどうか、売主が瑕疵担保責任を負うのかどうかは売買契約書の締結する内容に応じてケースバイケースで判断されます。

例えば、先に述べたように土地の中に色々な埋設物が残っているとします。この場合マンションを建てようとしたのに埋設物の撤去費用が莫大になってしまい本来の目的を達成することができません。

このようなときは、瑕疵であると判断される可能性があります。

しかし土地の購入が駐車場の建設で、埋設物があることを知らされていて買主が問題なく建設できると判断して契約した場合は瑕疵とは判断されません

では買主が売り主に瑕疵担保責任を追求できるのはどういった場合でしょうか?

それは買主が瑕疵の存在を購入の時(契約時)に知らなかった、または売主が買主に知らせていなかったということが必要です。

もし買主が売主から見知りして欠陥があることを知りながら買ったのであれば、売主に責任を追及することはできません。

売主の責任として、正直に包み隠さずにその不動産についての瑕疵の有無を買主に知せることが重要なのです。

売主が知りうる範囲で瑕疵がないと判断しても、不安が残るのであれば契約に「瑕疵担保責任を免責する特約」を付け加えることをおすすめします。

後々の不必要なトラブルを避けるために、しっかりと契約書を作成することが重要です。

瑕疵担保責任の期間

この瑕疵担保責任には期間を設けることもできます。

例えば、売主は引渡し完了日から6カ月以内に請求を受けたものに限って責任を負うと規定することができるのです。これは買主は6カ月以内に売主に請求をしなければ、この責任を追及することができなくなることを意味します。

ここで気を付けたいのは、瑕疵担保責任は無過失責任であるということです。

売り主がいくら注意を払って売ったとしても、また自分が売った時に過失はなかったといっても、この責任を負うことを免れることはできないのです。

売主が瑕疵担保責任を負う期間は、買主が隠れた瑕疵の事実を知った日から1年以内と定められています。この期間内に損害賠償請求を行わなかった場合は、その請求は無効となります。

住宅売買契約時には、きちんとこの瑕疵担保責任の条項を売主・買主双方で確認しあい、後で大きなトラブルに発展しないように気をつけましょう。

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