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サブリースのデメリットは?

サブリース(家賃保証)とは、変動しやすい家賃収入を保障してくれるサービスのようなので、大きなメリットがあると感じます。しかし実際にはさまざまなデメリットがあるため、十分に注意しましょう。

サブリースは空室対策や滞納対策とはなりますが、リスクがすべて無くなる訳ではありません。まずは家賃の減額について請求されることがある点です。30年の長期契約もあり、実際に長期間の家賃をすべて保障してくれるかのような印象を受けますが、状況が経済的に変化したり、建物の老朽化によって家賃が水準より高くなってしまった場合には、家賃の減額を請求できてしまうのです。

つまり、家賃の保障や空室のリスクは無くならず、月々のアパートローン支払いに対する心配もそのまま残ってしまうのです。逆に運営面で特に目立った問題がなく、ほとんど満室状態が続いた場合は、手数料を取られてしまう分だけ損をしている、ともいえます。

修繕の不自由さ

建物が老朽化すると、リフォームや修繕などを行う必要が出てきますが、それらについてもオーナー側で行えない場合があります。サブリース会社が独自仕様で行うことになり、その分の請求のみオーナーが支払うのですが、サブリース先によっては費用を無駄に上乗せして請求されているケースもあるので、収益は下がってしまう事すらあるのです。

そしてサブリース会社の最大の収益となっているのが「アパートの建築」です。サブリース会社との契約には、アパートの建築からサブリース会社にお任せするという契約方法が一般的です。オーナーの土地に対してサブリース会社が独自の仕様でアパートを建設するのですが、この建設によって大きな利益を生み出しています。サブリース会社から提示された建設費用は正当な価格とは限らず、相場以上の価格が付いている場合もあるのです。

建設費用の相場について、十分な知識をもっているオーナーであれば、適切な費用ではないと気付いて交渉することができますが、そうでないオーナーも増えています。建設費用を多く支払ってしまったオーナーは「騙された」という形になりますが、形式的にオーナーは「お客様」ではなく事業計画の一参加者ということになるので、立場上強く出られないのも一つのポイントです。

このようなデメリットは、オーナーが自分自身で収益計算を行えるならば避けられる場合もあります。契約時には、サブリース会社側に有利な条件が設定されているので、交渉することでオーナー側が有利に立てるよう条件を組み立てておくことが大切です。

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