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空き室対策

不動産投資のリスクの1つに空室に対するものがあります。

一般的に不動産投資を行った時、最も安定した収入を得ることができるのが家賃収入です。

短期間で物件の売買を行って利益をあげるといったビジネスモデルもあるのですが、多額の資金が必要になるので、安定した収入を得るためには空き室のリスクをどうしても考えておく必要があります。

その空き室リスク対策として代表的なものがサブリースでしょう。

サブリースのメリット

サブリースとは日本語にすると一括借上という意味です。簡単に書いてしまうと、又貸しということになります。

不動産投資にて購入した物件のすべての居室を不動産会社に貸すことによって、不動産会社の方で入居者に貸すという仕組みをとることだと考えてください。

このサブリースを利用するメリットとしては、空き室に入居者がいてもいなくても、毎月決まった額の家賃収入を得ることができる点です。

不動産物件にて空き室のリスクというのは避けられないものであり、入居者の退居などがあった場合、次の入居希望があったとしても原状回復やリフォームなどを行うので、どうしても一定期間は生じてしまいます。

結果、家賃収入も上下することになるので、そこから不動産投資ローンを返済しているのなら、余計にこの空き室リスクは怖いものなるはずです。

しかし、サブリースであればそうした家賃収入の上下を気にする必要がなくなります。

サブリースのデメリット

ただしサブリースにまったくデメリットがないのかと言うと、そうではありません。

まずはじめに、サブリースは又貸しとになるため、本来であれば入ってくる家賃収入よりも収入は下がってしまうという点があげられます。

またサブリースを利用したとしても、賃料水準というのは将来的に保証されたものではないので、仮に入居率が悪かったとすれば想定以上に賃料を下げないといけなくなる可能性もあります。

しかし、そうした賃料の水準というのも、サブリースを利用した場合は借り上げた不動産会社が行うことになるので、貸した側としては対処のしようがないのです。

ちなみに、サブリースの契約書には賃料を下げないことを明記してあったとしても、賃料水準を下げることは可能だという裁判の判決がありますので、利用するのなら必ず覚えておいてください。

もう1つサブリースのデメリットとしては、不動産業者が過剰なリフォームや設備投資をしてしまうことがある点です。

賃料の水準を下げないためにも入居率を上げる必要があり、そのためには設備投資などを行う必要があると主張されてしまうと、大家側の意見としてはそんなものかと納得してしまうケースも少なくありません。

しかし空き室リスクを避けるために行ったサブリースのせいで、さらに余計な経費が発生してしまうので、注意が必要です。

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