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人口減少、少子化、空き家問題・・・

不動産投資を行う環境としては、あまり好ましくないことばかりです。

ではこれらのネガティブ要素は東京にも当てはまるのでしょうか?

今回は中古マンション、それも中古ワンルームマンションに焦点をあてて、東京で行うワンルームマンション投資を考察して行きたいと思います。

東京都の人口推移

人口推移

まず不動産投資を行う上で、重要となる人口問題です。

全国的に人口が減少する中で、東京の状況はどうなっているのでしょうか?

まず1990年から2015年までの人口が下記になります。※国立社会保障・人口問題研究所のデータを参考に作成。

1990年:1185.6万人
1995年:1177.4万人
2000年:1206.4万人
2005年:1257.7万人
2010年:1315.9万人
2015年:1334.9万人

2015年まで順調に人口が増加しているのがおわかり頂けれると思います。

問題となるのは今後の人口です。下記が2020年~2035年までの東京都の人口将来推計となります。※()は23区の人口です。

2020年:1331.5万人(916.1万人)
2025年:1317.9万人(914.7万人)
2030年:1295.7万人(905.4万人)
2035年:1266.3万人(891.0万人)

2020年にピークを迎え、徐々に減少していきます。なお江東区以外は2035年までに減少に転じるというデータがでています。

さすがに東京でもこのままの状況が続けば、全体的に人口は減少していくことになります。

ではワンルームマンションの場合はどうでしょうか?

メインターゲットは単身者ですので、単独世帯の動向を確認しておきましょう。※()は23区の人口です。

2020年:316.2万世帯(239.9万世帯)
2025年:320.2万世帯(243.0万世帯)
2030年:323.3万世帯(245.9万世帯)
2035年:323.9万世帯(247.5万世帯)

こちらは一転して、2035年までをみても増加しているのです。

つまり全体の人口は減少傾向になっても、ワンルームマンションのメインターゲット層はまだまだ増加傾向にあると言えるのはないでしょうか。

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ワンルームマンションの物件数

そこで気がかりなのが、入居対象者数が増えても、それ以上に物件が増えてしまっては意味がないと言うことです。

ご存じの方もいるでしょうが、東京都では1980年台からワンルームマンションの規制がはじまり、現在では23区で条例や指導要綱
として規制されています。

規制内容は区毎に異なりますが、注目したいのが専有面積についての規制です。

例えば、2035年時に人口が増加している唯一の区である江東区をみてみましょう。

「3階建て以上、15戸以上で過半数以上が40㎡未満の住戸の両方を満たす集合住宅を対象、専有面積25㎡以上」となっています。

そして中古物件の流通状況をみると、規制前は25平米以下の物件がほとんどです。

つまり以前は小さい面積で多くの部屋数を確保できましたが、規制により同じ総面積で考えた場合、確保できる部屋数は少なくなることを意味しています。

ということは、以前のようにはワンルームマンションは作れないのです。

つまり単独世帯数は増加するのに、競合となる物件が次々に増えていくことはないと予測できますので、将来的に需要不足となるリスクは低いと言えるのではないでしょうか。

値下がりしづらい賃料

一般的に不動産の賃料は新築をピークとして築年数が古くなるにつれて下がっていきます。

もちろんワンルームマンションも同様です。目安としては10年で1割程度、20年で2割程度で、年に1%程度の値下がりすると言われています。

しかしワンルームマンションもこれに似たような値下がり率ですが、築20年以降の値下がり率が非常に興味深いものになっています。

通常のマンションの場合、20年以降も同様のペースで下落していくのですが、ワンルームマンションの毎年の下落率は0.1%という数値がでていて、ほとんど横ばい状態なのです。

20年以降家賃があまり下がらないという恩恵は、不動産投資を行う上で非常に優れた要素になります。

例えば築20年前後の中古ワンルームマンションから投資をスタートした場合、先々の家賃収入の計算が立ちやすく、新築とは異なり購入したときから中長期間、ピークに近い家賃収入を継続して確保することができるのです。

もちろん中古物件ですので、初期投資も抑えつつ不動産投資を行うことができるのです。

しかし、築年年数が経過した物件の場合、経年劣化によるメンテナンス費用の負担と修繕費用の上昇という懸念材料が持ち上げってきます。

残念ながらこれはワンルームマンションにも当てはまることになります。

ただしワンルームマンションは、一般のマンションと比較して専有面積が少ないため、出費自体はそこまで大きくなることありません。

また居住人数は1名ですから、3~5名で生活するファミリー層よりも設備の使用頻度がずっと少なくなるため、設備の劣化速度も穏やかになり、交換サイクルも長くなりコスト的にも少なくて済みます。

リセールの強み

さらに中古のワンルームマンションには、強みがあります。

それは売却するときに、損失が出づらい点です。

これはここ数年の中古ワンルームマンションの取引価格を調査するとわかるのですが、ここ3~4年は取引価格が上昇しているのです。

またここ10年を見ても極端に下落するようなこともなく、堅調な取引がされているのです。そのため購入価格が上昇してしまい、利回りは下がってしまっているのが現状です。

こうした価格上昇の原因には、規制により新規物件が以前のようには建設されず、物件の供給が既存の中古物件に依存する状態になっていることがあげられます。

また外国人投資家による不動産の購入や民泊人気により投資用物件を求める方が増えたことなど、需要がかなり増えたことも価格上昇の原因として考えられるでしょう。

つまり売却の面でも中古ワンルームマンションは優れていると考えられるのではないでしょうか?

中古ワンルームマンション投資の可能性は?

これらの情報を分析すると、東京で行う中古ワンルームマンション投資の可能性は非常に明るいものと判断できます。

ただしあくまでも不動産投資を行う条件的に成功要素が多くあると言うであって、最終的にはやはり物件ありきになることを忘れてはなりません。

つまりやみくもに都内の物件を購入すれば良いのでなく、交通、周辺環境、住環境など資産価値にプラスになる要素を兼ね備えた不動産を選択する必要があるのです。

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