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人口はこの先100年で半減する

明治維新から4倍、昭和初期から2倍と日本の人口は増加してきました。

しかしこれからの100年で人口は半減するといった予測もあります。

こうした背景には少子高齢化があり、現在でも人口が増え続けているの都道府県は東京都と筆頭に数県しかありません。

ではこういった人口減少の中、本当に地方での不動産投資は不利な局面を迎えているのかを検証していきたいと思います。



日本の人口構成比

今、経済学で注目されているのが生産人口といわれるものです。この生産人口というのは働いてお金を稼ぎだせる人口という意味です。

人口の減少に比例して、もちろん日本の生産人口は減っていきます。

ですから安倍内閣はこの生産人口の減少に歯止めをかけるために、女性活躍社会を目指すのです。そして配偶者控除をこれから段階的には廃止をしていくでしょう。

この生産人口が減るということは国力の減少に直結をします。

たとえば近年、飛躍著しかった中国はこの生産人口は2013年にピークアウトして生産人口減に転じています。中国も何れ日本と同じような状況になってくるでしょう。

ちなみに、これから一番生産人口の拡大が期待されるのがアメリカです。アメリカは今後数十年にわたって好況を博すことは間違いないと個人的に考えています。

何が言いたいかというと「一人で作業をやるよりも何十人も集めて作業をやったほうが効率がいいのと一緒で、働く人がたくさんいるということはすなわち国力のアップにつながる」のです。

地方で考えると?

生産人口を考慮した場合はどうでしょうか?「地方は人口が減っている」と一慨にみなさんはいいますが、人口が減っていることにプラスして、その内容をしっかりと分析する必要があるのです。

たとえば、首都圏の衛星都市になる埼玉や神奈川、千葉等などは人口が増えています。そして増加している、その内容はどうなのでしょうか?

普通に考えると、わざわざ高齢者が越してくるような場所ではないと考えるはずです。

つまり働き盛りの人たちが中心で、その家族として子供がいる割合が高く、通学・通勤などの利便性を考慮した上で、ある程度の住環境を確保したいというのが一番大きいニーズになるのではないでしょうか。

視点を変える?

では、何の産業もない地方都市に誰が何の目的で引っ越すのでしょうか?

みなさんは不動産の投資対象エリアとして「東京、東京」と書きますが、実は目の付けどころ次第では東京よりも投資利回りの大きい物件に当たる可能性を秘めているのです。

ではどういった条件下で東京以上の投資物件になるのか考察していきましょう。

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東京の投資物件との違い

まず、東京と地方都市の違いを考えてみましょう。

東京の投資物件の探し方は、物件プラス周辺物件の競合物件、さらに将来の競合物件となる可能性がある物件の有無、軒数などを調査するのが東京の物件の探し方になります。

それに比べ地方は全く違います。地方はまず土地は探せばいくらでもあります。

そのため競合相手を探すのではなく、この土地に何の目的で人が来るのかを調査をします。

雇用のある場所

簡単な話、工場や物流倉庫のような大規模な施設があるから、みなさんそこに働こうとしに来るのです。

つまり1990年代から2000年代にかけて作られた大規模の工業団地付近の物件を探すのです。さらに需要があれば必ず大規模な商業施設ができているはずなので、あわせて調査します。

この2つのポイントに焦点を当てて投資エリアを探すとよいでしょう。

またヒントとして、最近は地方に高速道路が多く建設されています。高速ができたときに真っ先にできるのは、工場や物流倉庫になるのです。

そしてその近辺に大規模な商業施設ができるかも要チェックになります。例外としては、シマムラのような無人の物流倉庫も最近誕生していますので、それはそれで注意する必要があります。

物件の価格も違う

東京では、場所や仕様によって新築のワンルームの1部屋が3000万円するケースもあります。

地方ではそのお金があれば「アパートやマンションの一棟買い」も不可能ではないのです。

ここだけを比較すれば、同じ投資額で効率がはるかに違うのです。

根本的に人口の構成比というのは時の流れによるものですから、時代や環境に左右されることも多いのは事実です。

しかし生産人口や雇用需要、投資効率などを加味した場合、投資に適したエリアは地方都市にもあると考えることができるのではないでしょうか?


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