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不動産投資において投資地域の事前調査は必須となります。

そしてその地域の現在の状況だけではなく、将来の状況についてもある程度予測して投資することが成否の鍵を握ることになるのではないでしょうか?

そこで今回ご紹介する投資エリア「品川区」について、地域の特性、将来人口推移、地価動向、交通の利便性を中心に調査した結果をまとめました。

投資エリアを選定する上で参考情報なるものがあれば活用下さい。

品川区の人口、人口密度、昼間人口、面積などを調査していくと、都内で10番前後に位置するものが多いことに気付きます。

また品川駅、品川プリンスは国内でも有名な施設ですが、これらは港区にあるのは有名な話かもしれません。

つまり一見これといった大きな特徴が見当たらないのが品川区なのです。

しかし品川区は子育て世代には「子育てに適した地域」として有名な街のです。

品川区が教育に注力していることはもちろんのこと、全体の人口に対する子供の人口の割合が増加していることから、子供のいる家族層が増加していることがわかります。

これが意味することは子育てがしやすい環境がある品川区に移住する家族が増えていると考えられるのです。

つまり子供がいるファミリー層を対象にした不動産投資は需要が高いをと解釈できるのではないでしょうか。

また所在地は港区ですが品川駅の乗降者数は全国6位、そして多くの上場企業が本社をおくビジネス街としても発展しています。

少子化が進む現在で、子育て層の人口増加が見込める品川区は不動産投資に適したエリアを言えるでしょうか?

今回は品川区における不動産投資について考察していこうと思います。

品川区の人口推移

品川区不動産投資

品川区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:378123人(11020人)
2015年:372077人(10663人)
2014年:368761人(10446人)
2013年:366584人(10566人)
2012年:353502人
2007年:337774人
2002年:320872人

2002年以降、人口は57000人以上増加していて、2002年と2016年比較すると約18%の人口増加となります。戦後からの長いスパンで見ると、昭和39年の41.5万人がピークで平成9年の31.5万にが最小となり、その後増加に転じて現在に至っています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの品川区の人口将来推計となります。

2020年:375968人
2025年:375031人
2030年:371422人
2035年:365384人
2040年:357328人

2020年にはすでに人口減少に転じることが予想されていています。2020~2040年の20年間で1.8万人程度で割合で言えば5%の減少となります。

1年換算で0.25%程度の減少であるため、2040年までは人口減少について大きな問題はないような状態と言えるかもしれません。

品川区の不動産価格

次に品川区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず品川区の地価は、東京都内、全国ともに10位となっています。1989年の最も高い坪単価1250万円以上でしたが、2016年現在は1/4以下である305万円前後まで推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。2006年から2008年の3年間は大きく上昇しています。特に2007年は20%以上と近年では最も高い上昇率となりました。

その後、2009年から2013年の5年間は地価は下がり続けましたが、特に2009年は11%以上の下げ幅となり最近の下げ幅としては最大の数値となっています。

その後2016年に至るまでの3年間は、上昇に転じています。

また品川区を34エリアに分割した地域別の2016年データではと、25/34と多くのエリアで地価が上昇し、最も地価の高い地区は品川駅エリアでは前年比7%以上のプラスで坪単価880万円近くまで上昇しています。

10%以上大きく上昇した地域は、戸越エリア(25%以上)、西小山エリア(14%以上)、戸越銀座エリア(11%以上)となります。反対に大崎広小路エリアは約18%と大きく下がりましたが、大崎広小路以外のエリアでは10%以上の大きな下落は見当たりません。

品川区の地価は平均地価が305万円程度で、最も高い品川駅エリアが坪単価880万円前後で、最も低い立会川エリアが坪単価175万円前後となっていて、大きな地域格差があるのが特徴となります。

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不動産価格

品川区の交通・アクセス

では品川区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JRは山手線、京浜東北線、横須賀線、埼京線、湘南新宿ラインの利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・山手線:大崎駅、目黒駅、五反田駅
・京浜東北線:大井町駅、西大井駅
・横須賀線:大井町駅
・埼京線:大崎駅
・湘南新宿ライン:大崎駅、西大井駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ南北線、都営浅草線、都営三田線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ南北線:目黒駅
・都営浅草線:五反田駅、中延駅、戸越駅
・都営三田線:目黒駅

その他、京急本線、東京モノレール、東急目黒線、東急大井町線、東急池上線、東京臨海高速鉄道りんかい線の利用が可能となります。

・京急本線:青物横丁駅、北品川駅、大森海岸駅、鮫洲駅、新馬場駅、立会川駅
・東京モノレール:天王洲アイル駅、大井競馬場前駅
・東急目黒線:目黒駅、西小山駅、武蔵小山駅、不動前駅
・東急大井町線:大井町駅、旗の台駅、戸越公園駅、荏原町駅、中延駅、下神明駅
・東急池上線:五反田駅、旗の台駅、戸越銀座駅、大崎広小路駅
・東京臨海高速鉄道りんかい線:大崎駅、大井町駅、天王洲アイル駅、品川シーサイド駅

複数路線が利用できる駅は、目黒駅、五反田駅、大井町駅、大崎駅、西大井駅、中延駅、天王洲アイル駅となります。

品川区で行う不動産投資の将来性

最後に、品川区の不動産投資の将来性、不動産投資の適正などについて考察してみましょう。

2020~2040年までの将来人口推移は減少傾向にありますが、その数は現状維持に近い数値のため、品川区での不動産投資に大きなマイナスの影響を与えることはないと言えるかもしれません。

また日本有数のターミナル駅である品川駅近隣にはビジネス街もあるため、雇用者の賃貸需要もあります。

そして品川と言えば、非常に便利な商店街があることで有名です。

例えば都内で最も長い戸越銀座商店街や都内でも有数な武蔵小山商店街など、全国的にも有名な商店街があります。近隣に居住される方の多くがこの商店街を利用していて、非常に住みやすいエリアとして賃貸需要も高いようです。

2020年東京オリンピック・パラリンピックのビーチバレーボールとホッケーは品川区内の会場で開催される予定のため、オリンピックで多くの日本人・外国人観光客の集客も見込めるでしょう。

そのため品川区内の宿泊需要の増加も期待できるでしょう。都内のホテル不足や旅館不足が想定されているため、品川区内での民泊の需要の高まりも期待できるかもしれません。

すでに賃貸物件を運用されている方も、期間を設けて民泊ビジネスへの参入を検討するのも面白いかもしれません。

では交通に関してはどうでしょうか?

JR、地下鉄、私鉄など交通手段が多く、複数路線が利用できる錦糸町駅、目黒駅、五反田駅、大井町駅、大崎駅、西大井駅、中延駅、天王洲アイル駅があります。

山手線で都内、湘南新宿ラインや横須賀線で神奈川、埼京線で埼玉など、鉄道に関しては非常に利便性の高いエリアだと言えます。

地価に関しては、23区内で平均よりやや上に位置するのが品川区です。地域による地価の格差が大きいため、予算に合わせて投資エリアを絞り込む必要があります。

しかし品川区は交通・生活環境の利便性の高さ、問題の少ない将来人口推移など不動産投資を行なう上で多くのメリットがあります。

このような品川区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは品川区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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