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不動産投資を成功させるにはどこに投資物件を購入すればよいか?

これは投資家にとって重要なテーマになります。

まず投資先を決めるときに事前調査を行なうことになりますが、具体的にどういった情報を収集する必要があるでしょうか?

当サイトで考える不動産投資に不可欠な情報として、地域の特性、将来人口推移、地価の動向、そして賃貸需要に関する情報を中心に調査していきます。

そしてその情報を元に、そのエリアが投資に適しているかどうかの適性や現在及び将来の状況を分析することで、投資エリアとなりうるかの判断材料となるものを提供していければ幸いです。

今回は「渋谷区」について調査しましたので、「渋谷区」を投資エリアとして検討する上で参考となる情報がありましたらご活用下さい。

では渋谷区の概要、特性から考察していきましょう。

渋谷区の概要、特性

渋谷区は23区内で人口19位、面積15位の区です。また所得水準は全国3位と高く、松涛、広尾、代官山などはみなさんもご存じの高級住宅地ではないでしょうか?

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

渋谷区の空き家率は13.7%となっていて、東京平均(11.4%)と全国平均(13.3%)よりも高く、空き家が目立つ数値であることがわかります。

これは不動産投資を行なう上で、マイナス材料となるかもしません。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪率を見ていきましょう。

東京は全国的に犯罪率が高い都市として有名ですが、渋谷区の犯罪率は3.56%となっていて、全国平均(0.9%)、東京平均(1.83%)と比較すると、23区内ワースト2位となる数値です。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

東京は全国的に待機児童率が高い都市として有名ですが、渋谷区の待機児童率は6.59%となっていて、全国平均(0.66%)、東京平均(4.08%)と比較すると23区内ワースト4位となります。

これは東京都内でもワースト16位の数値で、働きたい子育て世代には厳しい数値となっています。

今回は渋谷区における不動産投資について考察していこうと思います。

渋谷区の不動産価格

次に渋谷区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず渋谷区の地価は、東京都内、全国4位となっています。1990年の最も高い坪単価3310万円以上でしたが、2016年現在は30%程度の960万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2005年から2008年の4年間の地価は上昇しています。特に2006年(13%以上)、2007年(28%以上)、2008年(14%以上)と平成に入ってから最も大きな上昇となりました。

その後、2009年から2013年の5年間は下落に転じ、2010年(12%以上)と2011年(9%以上)は大きく下落しました。

そして2014年から今年2016年にかけて上昇に転じ、今年201年は9%以上の大きな上昇となりました。

なお渋谷区の2016年の地価は前年比プラス9%以上と大きく上昇していて、渋谷区を26エリアに分割した地域別の2016年データでは、18/26と多くのエリアで地価が上昇しています。

なお坪単価の最高値は宇田川町エリアの約4773万円(前年比13%前後UP)、最安値は穴喜多見エリア(前年比3%程度UP)の約209万万円となります。その差は23倍以上と非常に大きな格差があります。

10%以上大きく上昇した地域は、宇田川町エリア(13%以上)、原宿エリア(47%以上)、表参道エリア(53%以上)、千駄ヶ谷エリア(61%以上)となります。

反対に下降したのは道玄坂、松濤、北参道、幡ヶ谷、 初台、、駒場東大前、西新宿五丁目、東北沢の8エリアとなります。

そして5%以上のマイナスは幡ヶ谷エリア(マイナス21%以上)と松濤エリア(マイナス7%以上)、その他のエリアは3%未満の小さな下げ幅となります。

渋谷区の平均地価は960万円程度ですが、平均値以上のエリアは7エリアで、これらのエリアが突出して高く平均値を釣り上げています。

その他19エリアは200~600万円代の価格帯に収まっています。

また最高値と最安値の差は23倍以上で、大きな地域格差があります。

また賃料相場は都内4位となっていて、地価の順位4位同じ順位のため、特に割安感、割高感もないバランスとなっています。

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不動産価格

渋谷区の人口推移

渋谷区不動産投資

渋谷区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:219898人(9507人)
2015年:217008人(9091人)
2014年:214665人(8880人)
2013年:212061人(9445人)
2012年:199450人
2007年:197214人
2002年:192099人

2002年から2016年までに2.7万人近く増加していて、2002年と2016年比較すると14%以上の人口増加となります。

また戦後からの長いスパンで見ると、昭和38年までは増加していましたが、昭和38年をピークにそれ以降平成9年まで減少に転じました。

しかしそれ以降は現在2016年に至るまでは人口は増加しています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの渋谷区の人口将来推計となります。

2020年:202052人
2025年:197528人
2030年:192105人
2035年:185897人
2040年:178755人

2020年にはすでに減少に転じ、2040年に至るまでずっと減少することが予想されています。

なお2020~2040年の20年間で2.3万人程度の人口減少で、2020年から11%程度の減少となります。

しかし渋谷区独自の予測では、2025年まで人口が増加し、2030年までは現状維持、2040年まで減少しますが、国立社会保障・人口問題研究所よりも緩やかな減少幅と予測しています。

渋谷区の独自予測を優先するのであれば、2040年までは人口減少について大きな問題はないと言えるかもしれません。

渋谷区の交通・アクセス

では渋谷区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JR山手線、総武線、埼京線、湘南新宿ラインの利用が可能です。停車駅は下記となります。

・JR山手線:渋谷駅、恵比寿駅、代々木駅、原宿駅
・総武線:代々木駅、千駄ケ谷駅
・埼京線:渋谷駅、恵比寿駅
・湘南新宿ライン:渋谷駅、恵比寿駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ銀座線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、副都心線、都営大江戸線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ銀座線:渋谷駅
・日比谷線:恵比寿駅
・千代田線:明治神宮前駅、代々木上原駅、代々木公園駅
・半蔵門線:渋谷駅
・副都心線:明治神宮前駅、北参道駅
・都営大江戸線:代々木駅

その他、京王線、京王井の頭線、京王新線、小田急小田原線、東急東横線、東急田園都市線の利用が可能となります。

・京王線:笹塚駅
・京王井の頭線:渋谷駅、神泉駅、
・京王新線:初台駅、笹塚駅、幡ケ谷駅
・小田急小田原線:代々木上原駅、代々木八幡駅、南新宿駅、参宮橋駅
・東急東横線:渋谷駅、代官山駅
・東急田園都市線:渋谷駅

複数路線が利用できる駅は、渋谷駅、恵比寿駅、代々木駅、笹塚駅、明治神宮前駅、代々木上原駅となります。

渋谷区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に渋谷区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所と渋谷区独自のデータに多くなズレがあるため、どちらを採用するかで判断が異なります。しかしどちらのデータにしろ2040年までは、大きな人口減少問題はおきにくことが予測されています。

そのため渋谷区での不動産投資に大きなマイナスの影響はないかもしれません。

では交通に関してはどうでしょうか?

新宿駅、池袋駅に次ぐ、国内3位の乗降客数を誇る渋谷ですが、JR、東京メトロ、都営線、京王、小田急、東急といった非常に沢山の路線をりようできるため利便性が非常に高いエリアと言えます。

また複数路線が利用できる渋谷駅、恵比寿駅、代々木駅、笹塚駅、明治神宮前駅、代々木上原駅がありますが、渋谷駅はJR+地下鉄+私鉄、恵比寿駅と代々木駅はJR+地下鉄が利用可能です。

地価に関しては、23区内でちょうど上位に位置するのが渋谷区です。地域による地価の格差は大きく、利便性の高い渋谷・原宿・代々木駅周辺は地価が非常に高い地域となります。

また青山学院、津田塾、聖心女子大などの大学が存在するため、学生を対象とした賃貸ビジネスの需要も見込めるかもしれません。

渋谷区の世帯は単身世帯と子供がいない夫婦世帯が大幅に増加したため、全体の80%近くを占めるまでになりました。そのため、中古ワンルーム、コンパクトマンションといった投資物件は需要が高いと言えるでしょう。

また渋谷区は、民泊物件の登録数が新宿区に次ぐ都内2位という民泊ビジネス活況のエリアでもあります。

そして渋谷区の物件は宿泊需要が高いため稼働率は都内でもトップクラスであるため、宿泊費も高く設定することができるため、都内でも非常に収益性の高い地域となっています。

このように不動産投資を行なう上で多くのプラス要素を持つのが渋谷区です。

上記のデータから渋谷区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは渋谷区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データ、不動産データはスマイティ参考に記事を作成しています。

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