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不動産投資は東京都内の物件と考える方は少なくありません。これはある意味、王道とも言えるかもしれません。

では都内のどこのエリアが投資物件として、投資に適しているのでしょうか?

それを知るには土地勘のあるなしに関わらず、投資エリアを調査することが必須となります。

また投資エリアの選択は不動産投資の成否に多く関わってきますので慎重に行う必要があります。

そこで地域の特性、将来人口推移、地価の動向、そして賃貸需要を洗い出し、これらを元に現在から将来における状況を分析して、投資エリアとして適しているかのどうかの判断を行なってみようと思います。

今回は「世田谷区」について、地域の特性、将来人口推移、地価動向、交通の利便性について調査しましたので、「世田谷区」を投資エリアとして検討する上で参考となる情報がありましたらご活用下さい。

まず世田谷区の概要、特性について考察していきましょう。

世田谷区の概要、特性

世田谷区は都内で最も人口が多く、面積は大田区に次ぐ2位の区です。また所得水準も高く、成城をはじめ二子玉川、三軒茶屋、下北沢など全国的にも有名な地域を有しています。

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

世田谷区の空き家率は7.6%となっていて、全国平均(13.3%)、東京平均(11.4%)と比較しても非常に優秀な数値であることがわかります。

これは不動産投資を行なう上で、非常に前向きな材料になるのではないでしょうか?

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪率を見ていきましょう。

東京は全国的に犯罪率が高い都市として有名ですが、世田谷区の犯罪率は1.16%となっていて、全国平均(0.9%)、東京平均(1.83%)と比較すると、都内では上位に位置する数値であることがわかります。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

東京は全国的に待機児童率が高い都市として有名ですが、世田谷区の待機児童率は9.44%となっていて、全国平均(0.66%)、東京平均(4.08%)と比較すると非常に高い数値であることがわかります。

これは都内でもワースト4位の数値で、働きたい子育て世代には厳しい数値となっています。

今回は世田谷区における不動産投資について考察していこうと思います。

世田谷区の不動産価格

次に世田谷区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず世田谷区の地価は、東京都内、全国13位となっています。1990年の最も高い坪単価625万円以上でしたが、2016年現在は1/3程度の200万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2005年から2008年の4年間の地価は上昇しています。特に2007年(14%以上)、2008年(9%以上)と近年では最も高い上昇率となりました。

その後、2009年から2012年の4年間は下落に転じましたが、2013年から今年2016年にかけては、大きな上昇はなく2%未満の幅で上昇しています。

なお世田谷区の2016年の地価は前年比プラス1.1%の上昇で、世田谷区を46エリアに分割した地域別の2016年データでは、36/46と多くのエリアで地価が上昇しています。

なお最高値は下北沢エリアの坪単価294万円(前年比11%以上DOWN)、最安値は穴喜多見エリア(前年比1%程度UP)の110万円となります。その差は2.67倍と比較的大きな格差はありません。

10%以上大きく上昇した地域は、池ノ上エリア(11%以上)のみとなります。

反対に下降したのは下北沢、太子堂、東北沢、学芸大学、経堂、松原、千歳烏山、千歳船橋、祖師ヶ谷大蔵、芦花公園の10エリアありますが、5%以上のマイナスは下北沢エリア(マイナス11%)、千歳烏山(マイナス約6%)、太子堂(マイナス約5%)で、その他のエリアは3%未満の小さな下げ幅となります。

世田谷区の平均地価は200万円程度ですが、すべてのエリアが100~200万円代の価格帯に収まっています。

また最高値と最安値の差は2.67倍となっていて、大きな地域格差はないようです。

また賃料相場は都内12位となっていて、地価の順位13位と比較しても特に割安感、割高感もないバランスとなっています。

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不動産価格

世田谷区の交通・アクセス

では世田谷区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。世田谷区は都内でJRの駅がない4区(世田谷区、練馬区、文京区、目黒区)とうちの1区です。

また東京メトロの駅も世田谷区にありません。

しかし京王、小田急、東急といった私鉄が利用できるため、非常に利便性は高いと言えます。

では世田谷区で利用できる私鉄を見ていきましょう。

京王線、京王井の頭線、小田急小田原線、東急目黒線、東急大井町線、東急田園都市線、東急世田谷線の利用が可能となります。

・京王線:千歳烏山駅、桜上水駅、下高井戸駅、芦花公園駅、上北沢駅、代田橋駅、明大前駅
・京王井の頭線:下北沢駅、東松原駅、池ノ上駅、新代田駅、明大前駅
・小田急小田原線:経堂駅、成城学園前駅、祖師ケ谷大蔵駅、下北沢駅、梅ケ丘駅、千歳船橋駅、東北沢駅、喜多見駅、豪徳寺駅、世田谷代田駅
・東急目黒線:奥沢駅
・東急大井町線:上野毛駅、二子玉川駅、尾山台駅、等々力駅、九品仏駅
・東急田園都市線:三軒茶屋駅、二子玉川駅、桜新町駅、用賀駅、駒沢大学駅、池尻大橋駅
・東急世田谷線:世田谷駅、三軒茶屋駅、下高井戸駅、上町駅、山下駅、若林駅、松原駅、西太子堂駅、松陰神社前駅、宮の坂駅

複数路線が利用できる駅は、下北沢駅、三軒茶屋駅、二子玉川駅、明大前駅、下高井戸駅となります。

世田谷区の人口推移

世田谷区不動産投資

世田谷区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:883289人(16883人)
2015年:874332人(15693人)
2014年:867552人(14845人)
2013年:860749人(14827人)
2012年:840522人
2007年:820920人
2002年:789395人

2002年から2016年までに10万人近く増加していて、2002年と2016年比較すると11%以上の人口増加となります。

また戦後からの長いスパンで見ると、戦後から昭和45年辺りまでは増加傾向にあり、それ以降昭和60年まではほぼ横ばいが続きました。

そして昭和60年から平成7年までは減少に転じましたが、以降現在2016年に至るまで増加しています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの世田谷区の人口将来推計となります。

2020年:900514人
2025年:898322人
2030年:890409人
2035年:877219人
2040年:858818人

2020年にピークを迎え、2025年には人口減少に転じることが予想されていています。

なお2020~2040年の20年間で4.1万人程度の人口減少で、2020年から4.6%の減少となります。

1年換算で0.23%程度の減少であるため、2040年までは人口減少について大きな問題はないような状態と言えるかもしれません。

世田谷区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に世田谷区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、2020年までは人口増加が予想されています。そして2020年以降2040年までの将来人口推移は少ない減少幅ですが、減少していくことが予測されています。

しかしこの人口減少は大きな数値ではないため、不動産投資にさほど影響はないかもしれません。

では交通に関してはどうでしょうか?

JR、東京メトロの駅がない世田谷区ですが、京王、小田急、東急があるため交通手段は非常に便利です。

また複数路線が利用できる下北沢駅、三軒茶屋駅、二子玉川駅、明大前駅、下高井戸駅がありますが、下北沢駅、三軒茶屋駅、二子玉川駅は住みたいエリアとして高い賃貸需要が見込めるエリアとなっています。

地価に関しては、23区内でちょうど平均に位置するのが世田谷区です。地域による地価の格差は小さく、利便性の高い下北沢、太子堂、三軒茶屋エリア周辺は区内トップ3となります。

また成城大学、駒沢大学、国士舘大学、日体大など数多くの大学が存在するため、学生を対象とした賃貸ビジネスの需要も見込めるかもしれません。

世田谷区の世帯は単身世帯と子供がいない夫婦世帯の割合が高いため、中古ワンルーム、コンパクトマンションといった投資物件は需要が高いと言えるでしょう。

面積、人口、賃貸需要、交通の利便性の高さなど不動産投資を行なう上で多くのプラス要素を持つのが世田谷区です。

上記のデータから世田谷区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは世田谷区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データ、不動産データはスマイティ参考に記事を作成しています。

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