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どこの投資物件を購入するか?

この選択は不動産投資を成功させる上で、重要な要素の一つと考えれます。なぜならこの選択如何で、投資が成功する確率は大きく変わってきてしまうからです。

投資先の地域を調査する際に、地域の特性、将来人口推移、地価の動向、そして賃貸需要などは最低限押さえておきたいポイントになるのではないでしょうか?

また現在の状況だけに着目するのでなく、調査した情報を元に将来の状況までもを想定した投資が、不動産運用の成果に大きな影響を与えることになるでしょう。

今回は「大田区」について、地域の特性、将来人口推移、地価動向、交通の利便性について調査しました。

「大田区」を投資エリアとして検討する上で参考となる情報がありましたらご活用下さい。

まず大田区の概要、特性について考察していきましょう。

大田区の概要、特性

大田区と言って思い浮かぶ街はどこでしょうか?

多くの方は、日本を代表する高級住宅地である「田園調布」を思い浮かべるのではないでしょうか。または羽田空港がある羽田エリアを思い浮かべるかもいるかもしれませんね。

また大田区は4000以上の工場があり、ものづくりの街として知られています。そしてその中小の工場が多くある蒲田は有名な地域ではないでしょうか。

大田区は大きく2つのエリアにわけると、田園調布エリアと蒲田エリアになります。しかしその地域の特色はかなり異なるのが、大田区の特徴と言えるかもしれません。

それでは申し突っ込んでこの2つのエリアについて調査していきましょう。

まず田園調布エリアから。

田園調布はセレブの街として有名ですが、実際にはいわゆる大豪邸が立ち並ぶエリアは限られた地域のみになります。

その他のエリアは一般的な家が多く(と言っても地価は高いですが)、マンションなどの共有住宅には単身世帯が多いのが特徴となります。

そのため子育て世帯が少なく、街全体を見ると少子高齢化が進むことが懸念されるため、大田区では今後の人口問題に対する取り組みを行っているようです。

子育て世帯をうまく呼び込めれば、今後の人口問題への取り組みも良い方向に進むことが考えられます。

次に蒲田エリアですが、何と言っても川崎、横浜といった神奈川へのアクセスが抜群ですし、羽田空港へのアクセスも電車だけでなく、バスも多く利用することができます。

そのため、利便性の高い街としてビジネスマンから人気のエリアとなっています。

また海外旅行者の増加による宿泊施設の不足を解消するサービスとして注目される「民泊」への取り組みも、この羽田空港を有する大田区はいち早く取り組みをはじめました。

民泊で使用できる物件には制限はありますが、この蒲田エリアで民泊ビジネスに参入することは、不動産投資の観点から多くの可能性を秘めているエリアと言えるかもしれません。

このように交通の利便性も高く、羽田空谷や民泊ビジネスといった多くの不動産運用のポテンシャルを秘める大田区ですが、投資エリアとしてはどうでしょうか?

今回は大田区における不動産投資について考察していこうと思います。

大田区の人口推移

大田区不動産投資

大田区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:712057人(20204人)
2015年:707455人(19353人)
2014年:701416人(18545人)
2013年:696734人(18200人)
2012年:676359人
2007年:664660人
2002年:644251人

2002年から2016年までに67000人以上増加していて、2002年と2016年比較すると10%以上の人口増加となります。

また戦後からの長いスパンで見ると、昭和40年の75.5万人をピークに以降減少に転じ、平成7年の63.6万が最小となり、その後増加に転じて現在に至っています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの大田区の人口将来推計となります。

2020年:704284人
2025年:698990人
2030年:689480人
2035年:676055人
2040年:659131人

2020年にはすでに人口減少に転じることが予想されていています。2020~2040年の20年間で2.4万人程度の人口減少、割合で言えば9%の減少となります。

1年換算で0.45%程度の減少であるため、2040年までは人口減少について大きな問題はないような状態と言えるかもしれません。

大田区の不動産価格

次に大田区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず大田区の地価は、東京都内15位、全国16位となっています。1991年の最も高い坪単価620万円以上でしたが、2016年現在は3割程度の180万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2006年から2008年の3年間は大きく上昇しています。特に2007年(12%以上)、2008年(8%以上)と近年では最も高い上昇率となりました。

その後、2009年から2013年の4年間は下落に転じましたが、2013年から今年2016年にかけては、大きな上昇はないものの1~2%の幅で上昇しています。

また大田区を37エリアに分割した地域別の2016年データではと、28/37と多くのエリアで地価が上昇しています。

なお最高値は蒲田エリアで前年比4%以上DOWNの坪単価271万円、最安値は穴守稲荷・天空橋エリアで前年比4%UPの112万円となります。その差は2.4倍と比較的大きな格差はありません。

10%以上大きく上昇した地域は、流通センターエリア(10%以上)、大鳥居(15%以上)となります。

反対に下降したのは蒲田、京急蒲田、大森、大岡山、荏原町、北千束、池上、千鳥町、御嶽山の9エリアありますが、大森エリアのマイナス7%が最大マイナスで、その他のエリアは5%未満の小さな変動となります。

大田区の平均地価は180万円程度で、100万円以上200万円未満の価格帯のエリアが27エリアと全体の7割以上をしめています。

また最高値と最安値の差は2.5倍以内に収まり、大きな地域格差はないようです。

また賃料相場は都内15位で、地価の順位と同じになっています。

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不動産価格

大田区の交通・アクセス

では大田区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JR京浜東北線の利用が可能です。停車駅は下記となります。

・京浜東北線:蒲田駅、大森駅

次に地下鉄。地下鉄は都営浅草線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・都営浅草線:西馬込駅、馬込駅

その他、京急本線、京急空港線、東京モノレール、東急東横線、東急目黒、東急多摩川線、東急大井町線、東急池上線の利用が可能となります。

・京急本線:京急蒲田駅、雑色駅、平和島駅、大森町駅、梅屋敷駅、六郷土手駅
・京急空港線:京急蒲田駅、羽田空港国内線ターミナル駅、羽田空港国際線ターミナル駅、大鳥居駅、穴守稲荷駅、糀谷駅、天空橋駅
・東京モノレール:羽田空港第2ビル駅、羽田空港第1ビル駅、羽田空港国際線ビル駅、昭和島駅、流通センター駅、天空橋駅、新整備場駅、整備場駅
・東急東横線:多摩川駅、田園調布駅
・東急目黒:大岡山駅、多摩川駅、田園調布駅
・東急多摩川線:蒲田駅、鵜の木駅、武蔵新田駅、多摩川駅、矢口渡駅、下丸子駅、沼部駅
・東急大井町線:大岡山駅、北千束駅
・東急池上線:蒲田駅、雪が谷大塚駅、洗足池駅、池上駅、石川台駅、御嶽山駅、久が原駅、千鳥町駅、蓮沼駅、長原駅

複数路線が利用できる駅は、蒲田駅、京急蒲田駅、多摩川駅、田園調布駅、大岡山駅となります。

大田区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に大田区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口について。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、今まで上昇し続けた人口も2020年には減少に転じることが予想されています。そして2040年までの将来人口推移も減少と予測されています。

しかし著しく大きな減少ではないため、不動産投資にさほど影響はないかもしれません。

また大田区では人口減少に対する対策を打ち出し、独自の試算では2040年の時点でも人口は上昇し続けるというデータもあります。

仮にこの対策が実を結べば、賃貸需要の増加を見込める有望な投資対象地域になるかもしれません。

では交通に関してはどうでしょうか?

JR、地下鉄、私鉄など交通手段が多く、複数路線が利用できる蒲田駅、京急蒲田駅、多摩川駅、田園調布駅、大岡山駅があります。

そして特に蒲田エリアは都内、川崎・横浜の神奈川方面、羽田空港へのアクセスに優れた非常に利便性の高いエリアとなっています。

地価に関しては、23区内で平均よりやや下位に位置するのが大田区です。地域による地価の格差は小さく、利便性の高い蒲田、京急蒲田、大森エイア周辺は区内トップ3となります。

都心、川崎、横浜、羽田空港へのアクセスが良いため、ビジネスマンの賃貸需要は高く、さらに人口増加が見込めるエリアのため投資エリアとして悪くないかもしれません。

面積、人口、賃貸需要、交通の利便性の高さなど不動産投資を行なう上で多くのプラス要素を持つのが大田区です。

上記のデータから大田区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは大田区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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