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「西東京市」は不動産投資に適した地域か?

今回は東京都「西東京市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

都内での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。

調査内容は西東京市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

西東京市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では西東京市の地域情報から見ていきましょう。

西東京市の概要、特性

西東京市の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

西東京市の平成25年の空き家率は10.4%で、東京都の11.1%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

田無市:平成10年:10.7%(3700戸)
保谷市:平成10年:9.0%(3950戸)

平成15年:10.2%(8690戸)
平成20年:9.3%(8590戸)
平成25年:10.4%(9010戸)

西東京市は空き家率は10%前後で推移しています。

また西東京市は空き家対策は維持管理や相談対応だけが中心となり、空き家の利活用や助成などは平成29年2月現在確認できていません。

西東京市の空き家率は東京都の平均よりも優秀な数値で推移してますが、今後の西東京市の積極的な空き家対策への取り組みに注目したいところです。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では西東京市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成16年:3628件
平成21年:2386件
平成25年:2021件
平成26年:2082件
平成27年:1930件

西東京市の刑法犯認知件数は平成16年をピークに年々減少を続けています。しかしここ3年は横ばいに近い推移となっていましたが、平成27年には2000件を割るまで減少しました。

平成16年と27年を比較すると、53%まで減少したことになります。

これは西東京市による広報活動、地域活動支援、環境整備などの防犯対策に取り組みの成果と言えるでしょう。

またこれまでの動向から判断すれば、西東京市の犯罪件数は今後も減少することが予想されるため、さらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成17年度:231人
平成20年度:152人
平成25年度:184人
平成26年度:193人
平成27年度:143人
平成28年度:154人

西東京市の待機児童数は、ここ数年特に大きな減少が見られることなく推移しています。

西東京市では待機児童ゼロを目指して保育施設の増設などを行い、平成29年4月までに440名ほどの定員の拡充を目標に待機児童対策に取り組んでいます。

仕事をしたい子育て世帯の方は、行政の今後の動向に期待してみてはいかがでしょうか。

次に西東京市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

西東京市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず西東京市の地価は、東京都内33位、全国40位となっています。

最高坪単価は1991年の229.8万円でしたが、2016年は1/3程度の76.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2006年(0.80%)、2007年(7.58%)、2008年(7.27%)の3年間は上昇となりました。

しかし再び下げに転じ、2009年(-7.07%)、2010年(-4.41%)、2011年(-1.35%)、2012年(-1.02%)の4年間は下降となりました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(0.01%)、2014年(1.48%)、2015年(1.18%)、2016年(0.42%)の4年間は緩やかながら上昇が続いています。

また地域別の動向を見てもすべての地域で上昇となりました。

西東京市のここ最近の地価の動向は全体、地域別のどちらをみても緩やかな上昇傾向となっています。

では西東京市内で地域による地価の格差は見られるでしょうか?

最高値である東伏見エリア(102.4万円)と最低値であるひばりヶ丘エリア(88.7万円)を比較するとその差13.7万円となり、地域格差は見られません。

賃料相場

では西東京市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場によれば下記のとおりです。(2017.02.14現在)

1R~1DK:32位
1LDK~2DK:34位
2LDK~3DK:33位
3LDK~4DK:32位

地価の33位と比較すると、ほぼおなじランクに位置していることがわかります。

また間取りによる差がないのも特徴となっています。

西東京市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 西武沿線の駅周辺の地価は高い。
  2. 地域による地価の差は少ない。
  3. 最近4年間の地価の動向は緩やかに上昇傾向にある。
  4. 地価と平均賃料のバランスは良い。

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西東京市の交通・アクセス

では西東京市の電車状況はどうなっているでしょうか?

西東京市内には5つ駅があり、私鉄(西武池袋線、西武新宿線)の利用が可能です。

西武池袋線:ひばりケ丘駅、保谷駅

西武新宿線:田無駅、東伏見駅、西武柳沢駅

複数路線が利用できる駅はありません。

西東京市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは西東京市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:198267人、2016年:198974人、2017年:199790人と現在も緩やかに増加し続けています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:167082人
1995年:170840人
2000年:177517人
2005年:185140人
2010年:191421人

1世帯あたりの人員

1990年:2.62人
1995年:2.49人
2000年:2.38人
2005年:2.30人
2010年:2.24人

西東京市の人口は昭和、平成と増加を続け、2017年現在も緩やかではありますが増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する2.4万人、12%程の増加が確認できます。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けていて、核家族化が進行していることが伺えます。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと

年少人口:24.1%→20.4%→19.1%→18.0%→17.3%
生産年齢人口:66.2%→66.9%→65.0%→63.2%→62.2%
老齢人口:9.6%→12.7%→15.9%→18.8%→21.6%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの西東京市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:200390人
2025年:199041人
2030年:196526人
2035年:193030人
2040年:188539人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:65.0%→64.7%→63.3%→60.9%→57.7%
年少人口:11.0%→10.2%→9.6%→9.3%→9.1%
老齢人口:24.0%→25.1%→27.1%→29.9%→33.2%

現在まで増加を続けてきた西東京市の人口も2020年頃にピークを迎えて減少に転じます。

また2020年と2040年の人口を比較すると1.2万人(5.9%)程度の減少となります。

次に年齢3区分別人口ですが、現在の動向が続き、少子高齢化の進行が見て取れます。

次に西東京市による将来人口推計(独自推計)を見ていきましょう。

西東京市の将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:203775人
2025年:203670人
2030年:202602人
2035年:200613人
2040年:197470人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:63.8%→63.4%→62.2%→59.8%→56.6%
年少人口:12.0%→11.3%→10.4%→10.0%→9.9%
老齢人口:24.2%→25.3%→27.3%→30.2%→33.5%

西東京市の推計では人口のピークは2020年となり、社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

次に年齢3区分別人口ですが、社人研のデータと同様に少子高齢化の傾向が続く予測となっています。

この数値を現実にするために、西東京市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・健康、安心、いきいきと暮らせるまちをつくる
・地域に根ざした産業が育ち、まちの活力を伸ばす
・まちを楽しみ、まちの良さを高める

を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。

西東京市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に西東京市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2020年には人口のピークを迎え、以降は緩やかに減少

西東京市のデータ:社人研同様に人口のピークは2020年で、以降緩やかに減少。社人研よりも人口は多い予測。

どちらのデータからも、西東京市の人口は減少傾向が続く予想です。また年齢3区分別人口の動向も少子高齢化を示す動きとなっています。

しかし減少スピードは緩やかで、西東京市が2040年までに深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう。

西東京市は近隣の市区町村の中では、一世帯あたりの人員は最も多い市となります。

しかし世帯人数は年々減少傾向にあり、今後も核家族化及び高齢化が進む予測のため、高齢者向けの単身世帯の増加が見込まれます。

また西東京市では人口対策に乗り出しているため、今後の西東京市の人口の動向には着目したいところです。

不動産投資と交通

では西東京市の交通に関してはどうでしょうか?

西東京市は西武池袋線と西武新宿線の利用が可能で、都内へのアクセスは良いと言えます。

西武池袋線の保谷駅から池袋駅まで18分程、西武新宿線の 田無駅から新宿駅まで26分と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

西東京市の東京都内でのランキングは地価は33位、平均賃料は32位(~34位)とほぼ同ランクとなり、さらに間取りによる格差もないため、非常にバランスが取れています。

また西東京市の地価はここ4年間は上昇傾向にあり、地域別に見ても全体的に上昇しています。

特に西武線沿線の駅周辺は、都心へのアクセスもよく、賃貸需要が安定しているエリアと言えるでしょう。そのため地価、賃料ともに高い水準となります。

しかし西東京市内の地価を地域別にみると地域による大きな差は見られないため、条件の良い投資物件をいかに選定できるかが重要となってくるでしょう。

西東京市の不動産投資

以上、西東京市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると西東京市は・・・

  1. 西東京市の人口は、2020年以降は緩やかな減少傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化が進行。ただし近隣地域の中では多世帯が多い地域である。
  3. 地価、賃料、利便性、資産価値、賃貸需要が高い駅周辺は安定した投資が望める。
  4. 西東京市の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は東京都の平均よりも優秀な数値だが、今後は行政による空き家対策に期待。
  6. 西武新宿線、西武池袋線の利用で都心へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童対策は課題あり。これからに期待。
  8. 犯罪件数は減少傾向。さらなる治安の改善に期待。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、西東京市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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西東京市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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