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不動産投資を行なう上で投資先地域エリアの選定はとても重要な要素になります。

また利回りを優先するだけではなく、出口戦略を考えて資産価値が維持または上昇できるような投資物件を見つけることも重要用です。

資産価値に着目すると、現在の賃貸需要だけではなく、将来の賃貸需要も見込める物件であることがわかりますが、それを決定するのは物件力にプラスして、利便性の高さや将来人口など投資エリアの要素が大きく関わってきます。

そして東京都内の投資物件はこのどちらの要素も満たすものが多いため、v不動産投資を行なうなら東京とされる理由になっているのでしょう。

そこで投資エリアの選定時に最低限調査すべき情報として、地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

今回は「練馬区」の調査を行いましたので、参考になりうる情報が御座いましたらご活用下さい。

まずは練馬区の概要、特性から考察していきましょう。

練馬区の概要、特性

まずは練馬区の概要ですが、23区内で人口2位、人口密度14位、面積5位となります。(平成27年のデータ)。

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

練馬区の空き家率は9.5%となっていて、東京平均(11.2%)よりも低い数値であることがわかります。また平成10年(10.8%)、平成15年(10.3%)、平成20年(10%)と過去と比較して年々減少していることがわかります。(平成25年住宅・土地統計調査より)

全国的に空き家率が上昇する中、この数値は不動産投資を行なう上でプラス材料になるでしょう。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪数を見ていきましょう。

過去6年の犯罪件数を見ると、平成22年(8724件)、平成23年(8128件)、平成24年(7458件)、平成25年(6956件)、平成26年(7300件)、平成27年(5243件)となります。

平成26年に増加に転じましたが、この年以外は前年比マイナスで推移しています。また平成22年と平成27年を比較すると3500件近く減少していることがわかります。

ここ数年間の減少実績と練馬区によるパトロールカーによる巡回、パトロールネットワークの構築などの防犯の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去6年の待機児童数を見ると、平成23年度(564人)、平成24年度(523人)、平成25年度(578人)、平成26年度(487人)、平成27年度(176人)、平成28年度(166人)となります。

かなり減少していることがわかりますが、定員数を見るとさらに顕著な数値になっています。23年度の定員10443人に対し、28年度は15,089人と5年と短い期間で1.5倍近く増員しているのです。

また練馬区は現在も定員の大幅拡大に取り組み、平成29年4月には待機児童問題を解消するために動いているため、今後の動向には注目したいとろこです。

現在の数値や取り組みからは練馬区は子育てがしやすい街とは言えるでしょう。

次に練馬区の人口について考察していきましょう。

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練馬区の人口推移

人口推移

練馬区の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:704447人(14662人)
2015年:701104人(13552人)
2014年:698354人(12858人)
2013年:696522人(12740人)
2012年:694886人
2007年:678869人
2002年:657377人

2002年から2016年までに約4.7万人増加していて、2002年と2016年比較すると約1.07倍の人口増加が確認できます。

また戦後からの長いスパンで見ると、ほぼ現在に至るまで人口の増加が続ています。また人口に比例して生産年齢人口も増加していることがわかります。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの練馬区の人口将来推計となります。

2020年:752620人
2025年:753912人
2030年:748389人
2035年:736983人
2040年:720768人

2025年まで増加が見込まれていますが、それ以降は減少が続くことが予想されています。ただし減少の幅は非常に小さく、現状維持に近い数値で推移することが予想されています。

2020~2040年の20年間で約3.2万人の人口減少で、2020年から4%程度の減少となります。

また生産年齢人口に着目すると、練馬区は2050年まで生産年齢人口が増加することが予想され、2060年時点でもこの数値は現在の数値よりも多いことが予想されています。

これら将来人口推移を全国平均と比較すると、練馬区はかなり優秀な数値であることがわかります。

また練馬区を練馬、石神井、大泉、光が丘の4地域に分けて各地域のデータをみると、練馬地域のみ平成72年時点でも人口の増加が予想されています。

なお、石神井地域と光が丘地域は平成37年をピークに減少に転じることが予想され、大泉地域はすでに減少に転じています。
このように地域により将来の人口増減にかなりの差が見られることがわかります。

将来人口を見越した地域の選択も不動産投資には重要になるため、区を全体でみるだけではなく、エリア毎に調査することも重要になるでしょう。

練馬区の不動産価格

次に練馬区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず練馬区の地価は、東京都内23位、全国24位となっています。最も高い坪単価は1990年の約319万円でしたが、2016年現在は40%程度の131万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2006年から2008年の3年間の地価は上昇しています。特に2007年(9%以上)、2008年(9%以上)とかなりバブル以降最大の上昇となりました。

その後、2009年から2013年の5年間は下落に転じ、2009年(10%以上)は大きく下落しました。

そして2014年から2015年の2年間は上昇に転じてましたが、2016年は現状維持に近い数字(0.6%程度)ですが下がっています。

なお練馬区の2016年の地価は前年比マイナス0.64%と現状維持に近い数値で下降でしたが、練馬区を26エリアに分割した地域別の2016年データでは、16/26と6割以上のエリアで地価が上昇しています。

なお坪単価の最高値は豊玉エリアの約187万円(前年比約0.7%UP)、最安値は保谷エリア(前年比約0.42%UP)の約94万円となります。その差は2倍弱と地域の格差はあまり見られません。

2016年に練馬区で地価が大きく上昇した地域なく、小竹向原エリアの約4.8%が最高数値でした。

また下降した地域は桜台、都立家政、中村橋、東武練馬、大泉学園など10エリアとなります。

そして5%以上のマイナスエリアは桜台(6.1%)、都立家政(6.7%)、中村橋(5.3%)の3エリアになります。

練馬区の平均地価は約131万円ですが、最高値と最安値の地域差が93万円程度となっていて、価格格差は非常に少ない区と言えます。

区内トップ3の豊玉、練馬駅、桜台は、複数路線が使える練馬駅周辺の地域という共通事項が見られます。

また23区内でも練馬区は地価の格差が少ないことから、投資する資金も地域による差がないと言えるでしょう。

そのため投資先を選択する上で、交通、人口などを考慮した将来的な賃貸需要を予測して投資することで、より費用効率の良い不動産投資が可能といえる区と言えるでしょう。

また賃料相場は都内22位で地価の23位とほぼ同じランクのため、高利回りを見込める割安感のある物件は少ないと言えるでしょう。

しかし利便性の高い練馬駅周辺などで割安の物件を購入できれば、利回り、稼働率、資産価値のすべてに期待できる不動産投資が可能になるのではないでしょうか。

つまり練馬区を細分化したエリア分析・調査を行い、バランスの良い投資物件を探すことが課題となるでしょう。

練馬区の交通・アクセス

では練馬区の電車状況はどうなっているでしょうか?

練馬区には19の駅があり、JRの駅はなく東京メトロ、都営、西武線の利用が可能です。

まずは地下鉄。地下鉄は東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線、都営大江戸線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・東京メトロ有楽町線、副都心線:小竹向原駅、地下鉄赤塚駅、氷川台駅、平和台駅
・都営大江戸線:練馬駅、光が丘駅、練馬春日町駅、豊島園駅

そして私鉄は、西武池袋線、西武有楽町線、西武豊島線、西武新宿線の利用が可能となります。

・西武池袋線:練馬駅、大泉学園駅、石神井公園駅、中村橋駅、江古田駅、桜台駅、富士見台駅、練馬高野台駅
・西武有楽町線:練馬駅、小竹向原駅、新桜台駅
・西武豊島線:練馬駅、豊島園駅
・西武新宿線:武蔵関駅、上石神井駅

複数路線が利用できる駅は、小竹向原駅、地下鉄赤塚駅、氷川台駅、平和台駅、練馬駅、豊島園駅となります。

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練馬区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に練馬区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、戦後増加し続けてきた人口は2025年をピークに減少に転じることが予測されています。

しかしその割合は少なく、この先20年以上は練馬区に大きな人口問題はないと考えられます。特に練馬地域においては45年後の平成72年まで増加する予測になっています。

さらに生産年齢人口においては、30年以上先である2050年まで増加することが見込まれています。これは少子高齢化により労働力が減少する日本の状況とは逆行する流れになっています。

では交通に関してはどうでしょうか?

練馬区にJRはありませんが、その分地下鉄、私鉄が発展しているため、非常に利便性が高い地域と言えます。新宿、池袋といった都心へのアクセスはもちろん、埼玉方面へのアクセスも良いのが特徴です。

また複数路線が利用できる小竹向原駅、地下鉄赤塚駅、氷川台駅、平和台駅、練馬駅、豊島園駅がありますが、練馬駅(都営線・私鉄)、小竹向原駅(東京メトロ・私鉄)は利便性が高い駅となっています。

地価に関しては、23区内で下位グループに位置するのが練馬区です。また平均賃料に関しても23区内で下位グループに属し、地価とほぼ同じランクとなります。

練馬区の地価の特徴として、地域による格差が非常に小さく、複数路線が使える練馬駅周辺の豊玉、練馬駅、桜台などに地価が高いエリアが集中していることがわかります。

また最近話題の民泊ビジネスの状況については、練馬区のエアビーアンドビー登録数は23区内で下位に位置し、同様に稼働率も低いエリアとなり、民泊が盛んに行われているエリアとは言えません。

以上、練馬区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を総合して判断すると、「生産年齢人口」「練馬地域」「練馬駅周辺」「地域格差の地価」に着目して投資物件を選定すれば、練馬区は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※人口・不動産データは練馬区資料、人口データは国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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