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東京23区の主要3区として、ビジネス及び住居の観点の両方で主要3区に入っているのが東京都港区です。

そんな港区はさまざまな分野でNO.1になっています。

まずビジネスでみると、六本木・虎ノ門・新橋・田町・品川など東京最大のビジネス街を有し、昼間の人口(877,138人)及び事業所数、従業員数は23区内でNO.1です。

そして住居の観点からみると、高級住宅地として有名な白金、麻布、青山、高輪エリアなどがあり、大使館の数も都内で最も多く、さらに平均所得が1000万円を越えるという所得でも日本で一番の地域です。

そして六本木ヒルズ、赤坂サカス、東京ミッドタウンなどの日本を代表する大規模な商業施設があるため、観光的にも日本だけではなく、世界的にも有名な観光スポットが多く存在ます。

また教育施設しては慶応大学、明治学院、東海大学、芝浦工大など多くの大学があります。

このようにビジネス街、住環境、商業施設、教育機関など多くの不動産投資要素を有する港区は不動産投資に適したエリアを言えるでしょうか?

今回は港区における不動産投資について考察していこうと思います。

港区の人口推移

人口減少

港区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:243,977人(18,486人)
2015年:240,585人(18,420人)
2014年:235,337人(18,104人)
2013年:231,538人(18,853人)
2012年:208,397人
2007年:185,610人
2002年:162,691人

2012年以降、外国人登録者数はほぼ横ばいですが、全体の人口は増加しています。

そして問題となるが今後の人口推移です。下記が2020年~2040年までの港区の人口将来推計となります。

2020年:219,394人
2025年:221,270人
2030年:221,221人
2035年:219,406人
2040年:215,898人

2020年以降は人口減少が続くことが予想されていますが、その減少幅は非常に少なく、現状維持に近い数値で推移が予想されています。

港区の不動産価格

次に港区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず港区の地価は、東京都内、全国ともに3位となっています。バブル期の最も高い時期の坪単価3500万円以上と比較すると1/3以下ですが、2016年は1000万円前後まで上昇しています。

またここ数年の価格動向をみると、2006年から2008年にかけて大幅な価格上昇が見られましたが、2009年から2013年の5年間は価格が下がりました。

しかし2014年から今年2016年は上昇に転じ、2016年は10%以上と高い上昇率となっています。

2016年のデータを地域別にみると、価格が上昇した地域が多く見られます。また最も地価の高い内幸町エリアは前年比15%以上のプラスとなり坪単価3000万円以上まで上昇しています。

乃木坂(60%以上)、青山、表参道は50%以上、虎ノ門(40%前後)と大きく地価をあげています。反対に泉岳寺、赤羽橋エリアは前年比マイナス5%以上下落してします。

港区の地価は平均地価が1000万円以上なり、最も低いお台場エリアでも坪単価190万円以上と非常に高いのが特徴となります。

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不動産価格

港区の交通・アクセス

では港区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JRは東海道本線、山手線、京浜東北線、横須賀線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・山手線・京浜東北線:品川駅、新橋駅、浜松町駅、田町駅
・東海道本線・横須賀線:品川駅、新橋駅

また品川駅で東海道新幹線の利用が可能です。

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、南北線、都営浅草線、都営三田線、都営大江戸線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ銀座線:新橋駅、表参道駅、虎ノ門駅、青山一丁目駅、外苑前駅、赤坂見附駅
・丸ノ内線:赤坂見附駅
・日比谷線:六本木駅、神谷町駅、広尾駅
・千代田線:赤坂駅、表参道駅、乃木坂駅
・半蔵門線:表参道駅、青山一丁目駅
・南北線:麻布十番駅、六本木一丁目駅、白金高輪駅、白金台駅
・都営浅草線:新橋駅、大門駅、三田駅、高輪台駅、泉岳寺駅
・都営三田線:御成門駅、三田駅、芝公園駅、白金高輪駅、白金台駅
・都営大江戸線:大門駅、六本木駅、汐留駅、赤羽橋駅、麻布十番駅、青山一丁目駅

その他、ゆりかもめ、京急本線、の利用が可能となります。

・ゆりかもめ:新橋駅、台場駅、汐留駅、竹芝駅、お台場海浜公園駅、日の出駅、芝浦ふ頭駅
・京急本線:品川駅、泉岳寺駅
・東京モノレール:浜松町駅

複数路線が利用できる駅は、品川駅、新橋駅、浜松町駅、田町駅、表参道駅、赤坂見附駅、青山一丁目駅、六本木駅、麻布十番駅、白金高輪駅、白金台駅、大門駅、汐留駅、泉岳寺駅となります。

港区で行う不動産投資の将来性

最後に、港区の不動産投資の将来性、不動産投資の適正などについて考察してみましょう。

まず2020年から2040年の将来人口推移をみると、ほぼ現状維持の推移となっています。20年間で6000人程度の減少しかなく、全体の割合で言えば3%程度の減少に留まります。

つまり東京都比較しても、港区の人口が減少する数値は非常に少なく、優秀な数値で推移することが予想されているのです。

また東京オリンピック効果により、参入企業や外国人観光客などの増加が予想され、商業施設への経済効果なども大きいと考えれます。そのため、商業エリアの地価はさらに上昇する可能性もあるといえるでしょう。

さらに港区には慶応大学、明治学院、東海大学などの大学が存在するため、大学生を対象にした不動産投資も引き続き有効と考えれます。

また交通に関しても複数路線が利用できる品川駅、新橋駅など多くの駅があるため都内はもちろんのこと、横浜、川崎エリアなど神奈川県への利便性も高い地域です。そして人気路線である東海道新幹線の利用も可能です。

不動投資を行う上でのメリットが多くある港区ですが、全体的に地価が高いというデメリットがあります。

つまり他のエリアと比較した場合、物件の購入にかかる費用は高くなります。

しかし将来の資産価値を考慮した場合、値下がりするリスクは他エリアよりも低いと考えられるエリアが港区です。

日本を代表する商業施設、抜群の交通状況、安定した将来人口推移、高い資産価値など多くのメリットを有する港区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは港区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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