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不動産投資を成功させる要素の一つとして、投資先の選定が考えれます。

その地域の人口や地価の動向、そして賃貸需要などを事前に調査して把握することで、投資先として適しているかどうかの判断を行うことになります。

また情報を元に現在状況にプラスとして将来の状況についても予測した投資が、成功or失敗に大きな影響をもたらすことになるのではないでしょうか?

そこで今回ご紹介する投資エリア「目黒区」について、地域の特性、将来人口推移、地価動向、交通の利便性を中心に調査した結果をまとめましたので、投資エリアを選定する上で参考情報なるものがあれば活用下さい。

まず目黒区の概要から見ていきましょう。

目黒区と言えば、住みたい街のランキング上位に毎年顔を出す「自由が丘」が有名ですが、八雲、柿の木坂、駒場、青葉台、上目黒、中目黒、三田など多くの高級住宅街を有する街でもあります。

また東京大学、東京工業大学といった日本を代表する国立大学があるのでも有名です。そして区内の小中学校教師の受持人数が少ないことで、目が行く届く教育環境を実現していることも教育水準を引き上げているのかもしれません。

そして目黒区のもうひとつの特徴として、特に女性からの支持が高いことがあげられますが、これは都内でも上位の犯罪率の低いエリアであることが要因の一つになっているのかもしれません。

交通に関しては、JR、東急、都営地下鉄、東京メトロが利用できるため非常に利便性が高くなっています。

このように子供の教育に注力していて、安心安全に暮らせ、住みたい憧れ街の常連、交通の高い利便性など多くの優れた住環境を有する目黒区ですが、不動産投資に適したエリアを言えるでしょうか?

今回は目黒区における不動産投資について考察していこうと思います。

目黒区の人口推移

目黒区不動産投資

目黒区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:271469人(7775人)
2015年:269689人(7386人)
2014年:267379人(6982人)
2013年:264811人(6949人)
2012年:255038人
2007年:251358人
2002年:243721人

2002年以降、人口は27000人以上増加していて、2002年と2016年比較すると約11%の人口増加となります。

また戦後からの長いスパンで見ると、昭和40年の29.8万人をピークに減少に転じ、平成7年の24.3万が最小となり、その後は増加に転じて現在に至っています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの目黒区の人口将来推計となります。

2020年:268893人
2025年:265218人
2030年:259732人
2035年:252617人
2040年:244387人

2020年にはすでに人口減少に転じることが予想されていています。2020~2040年の20年間で2.4万人程度の人口減少、割合で言えば9%の減少となります。

1年換算で0.45%程度の減少であるため、2040年までは人口減少について大きな問題はないような状態と言えるかもしれません。

目黒区の不動産価格

次に目黒区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず目黒区の地価は、東京都内、全国ともに8位となっています。1988年の最も高い坪単価970万円以上でしたが、2016年現在は1/3程度である330万円前後まで推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2005年から2008年の4年間は大きく上昇しています。特に2007年(20%以上)、2008年(13%以上)と近年では最も高い上昇率となりました。

その後、2009年(10%以上)、2010年(9%以上)の大きな下落がありましたが、それ以降は大きな上昇、下降はなく少ない幅で上下しています。

なお今年2016年は1%未満ではありますが、地価は下降しています。

また目黒区を19エリアに分割した地域別の2016年データではと、13/19と多くのエリアで地価が上昇し、最も地価の高い地区は上目黒エリアでは前年比9%以上のプラスで坪単価670万円近くまで上昇しています。

10%以上大きく上昇した地域は、西小山エリア(14%以上)のみとなります。反対に目黒駅、駒場東大前、下目黒、学芸大学、緑が丘、北千束の6エリアありますが、すべて5%未満の下落で、大きく下落した地域は見当たりません。

目黒区の地価は平均地価が330万円程度で、最も高い上目黒エリアが坪単価670万円前後で、最も低い駒沢大学エリアが坪単価200万円前後となっていますが、坪単価200万円台の13エリアあり、大きな地域格差はないようです。

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不動産価格

目黒区の交通・アクセス

では目黒区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JRは山手線の利用が可能です。目黒駅の所在地は品川区になりますが、ここでは使用可能な駅としてご紹介します。停車駅は下記となります。

・山手線:目黒駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ日比谷線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ日比谷線:中目黒駅

その他、京王井の頭線、東急東横線、東急目黒線、東急大井町線の利用が可能となります。

・京王井の頭線:駒場東大前駅
・東急東横線:中目黒駅、自由が丘駅、学芸大学駅、祐天寺駅、都立大学駅
・東急目黒線:洗足駅
・東急大井町線:自由が丘駅、緑が丘駅

複数路線が利用できる駅は、中目黒駅、自由が丘駅となります。

目黒区で行う不動産投資の将来性

では不動産投資エリアとして目黒区は適しているのか考察してみましょう。

まず人口については、2020年にはすでに減少に転じることが予想されて、その後20年間も同様に将来人口推移は減少傾向にあります。

ただし減少幅は現状維持に近く、不動産投資に大きな影響を与えほどではないと言えるかもしれません。

また中目黒駅、自由が丘駅など非常に人気の高い居住エリアでは、今後も賃貸需要は高いことが予想されます。

では交通に関してはどうでしょうか?

JR、地下鉄、私鉄など交通手段が多く、複数路線が利用できる目黒駅(品川区)、中目黒駅、自由が丘駅があります。

地価に関しては、23区内で上位平均より上位より位置するのが目黒区です。地域による地価の格差は大きくありませんが、中目黒駅、自由が丘駅周辺はかなり地価が高くなります。

しかし賃貸需要は高く、さらに資産価値の下がりづらさなどを考慮した場合、投資対象として悪くないエリアと言えるかもしれません。

目黒区は人気知名度、賃貸需要、交通の利便性の高さ、人口問題など不動産投資を行なう上で多くのプラス要素を持つ地域です。

このような目黒区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは目黒区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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