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「町田市」で不動産投資を考えられている方のために、町田市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となるでしょう。

投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。

では町田市の概要、特性から見ていきましょう。

町田市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

町田市の平成25年の空き家率は7.7%で、東京都平均:11.1%、全国平均:13.5%よりもかなり低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:9.8%(14520戸)
平成15年:6.9%(11160戸)
平成20年:8.6%(16120戸)
平成25年:7.7%(17360戸)

町田市の空き家率は低水準で推移してきました。そして全国的に空き家率が上昇する中、平成25年は1%近く改善されていることがわかります。

なお町田市の平成25年の空き家率は都内でもっとも低い数値となります。

全国的に増加の一途をたどる中、町田市は5年前の数値よりも改善されていることを考慮すれば、現在のところ町田市に大きな空き家問題はないと言えるでしょう。

さらに町田市では「空き町田市空家ゼロ計画」の策定や「空家に関する相談窓口」を設置して、空き家対策に積極的に取り組んでいます。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では町田市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成12年:9879件
平成16年:8452件
平成20年:5320件
平成24年:4493件
平成25年:4240件
平成26年:3778件
平成27年:3386件

町田市中心街の治安について市民の過半数以上が「治安が悪い」という印象を頂いているアンケート結果がありますが、実際の刑法犯認知件数はどのように推移しているのでしょうか?

さらに過去のデータをみると平成12年から年々減少傾向にあることがわかります。

これは町田市による「パトロール支援・強化」「防犯カメラの設置」「民間交番の開所」などさまざまな犯罪防止対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

減少傾向にあることと町田市による防犯への取り組みを考慮すれば、今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成21年度:417人
平成22年度:396人
平成23年度:435人
平成24年度:293人
平成25年度:257人
平成26年度:203人
平成27年度:153人
平成28年度:184人

400人を超えていた待機児童数と比較すると、ここ1~2年は半数以下に減少しています。

も平成22年度をピークにかなり減少していることがわかります。平成28年度はここ数年でも最小の待機児童数となりました。

町田市は、保育施設の増設、定員の増強など待機児童問題解消に取り組んでいますが、入所児童数の増加ペースが対策を上回るため、待機児童解消にはもう少し時間がかかるかもしれません。

しかし、今後さらに待機児童数が減少することは期待できでしょう。

ここ数年の待機児童数の動向と町田市の取り組み及び成果を考慮すれば、子育てがしやすい街と言うにはもう少し時間が必要でしょう。

次に町田市の人口について考察していきましょう。

町田市の人口推移

葛飾区の人口推移

町田市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:421793人(5144人)
2015年:421746人(4902人)
2014年:421442人(4780人)
2013年:421015人(4747人)
2012年:420304人
2000年:369587人
1990年:343787人

町田市の人口は、昭和50年台に30万人を超えてさらに平成17年に40万人を超え、現在に至るまで増加を続けています。

2016年と2002年の人口を比較する7.8万人(1.22倍程度)増加していることが確認できます。

次に生産年齢人口と年少人口ですが、生産年齢人口は2005年、年少人口は2010年以降はどちらも減少にて転じています。

反対に老年人口は急増していることがわかります。このことより町田市は少子高齢化が加速していることが読み取れます。

年少人口:2016年:55890人、2015年:57343人、2010年:58213人、2000年:49699人

生産年齢人口:2016年:261895人、2015年:263723人、2010年:271227人、2000年:273590人

老年人口:2016年:110779人、2015年:105581人、2010年:87918人、2000年:54205人

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの町田市の人口将来推計となります。

2020年:441977人
2025年:440405人
2030年:435266人
2035年:427788人
2040年:418798人

今まで増加し続けてきた人口も2020年にはピークを迎え、今後は減少すると予想されています。

2020~2040年の20年間で約2.3万人の人口減少で、2020年と比較して5%程度の減少が予測されます。また2040年の人口は2016年の人口と大きな差はない数値であることがわかります。

また人口と構成比率の推移については、現在の少子高齢化の傾向が継続することが予想されます。

2015年と2040年の推移を見ると、年少人口は13.4%→10.5%、生産年齢人口は61.8%→53.7%、老齢人口は24.7%→35.8%とさらに少子高齢化が進んでいることがわかります。

しかし2060年までの予測では、年少人口と生産年齢人口は下げ止まり、上昇に転じています。そして反対に老齢人口は上げ止まり減少に転じています。

次に町田市未来づくり研究所による地域別データをに見ていきましょう。

2040年までの人口推移をみると、「人口増加」「人口を維持(現在と変化なし)」、「人口減少」の3つに分類できます。

増加エリア:小山・小山ヶ丘エリア、北部の丘陵エリア、鶴川エリア、町田中心エリア、南エリア

維持エリア:忠生エリア、玉川学園・南大谷エリア

減少エリア:相模、本町田・薬師池エリア、成瀬エリア

2060年のまでの予測でも「小山・小山ヶ丘エリア」は増加を続けている予測であったり、反対に本町田・薬師池エリアはすでに人口減少がはじまっているといった地域による格差は見られます。

しかし2040年時点でも現在の人口を維持している地域であれば、不動産投資における人口減少のリスクは少ないと考えられます。

町田市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「経済活動の活性化」、「新しいひとの流れつくる」、「若い世代の結婚・出産・子育て環境の整備」、「時代にあった地域作り」に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

町田市の不動産価格

次に町田市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず町田市の地価は、東京都内35位、全国53位となっています。最も高い坪単価は1988年の約201万円でしたが、2016年現在は1/3程度の76万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価も2006年に上昇に転じ、2008年まで3年間は上昇しました。特に2008年(8%以上)と大きな上げ幅となりました。

しかし2009年からは下降に転じ、2013年までは5年間連続の下降となりました。また2014年、2015年は上昇、2016年は下降といった動向で、小さな幅で推移しています。

なお町田市の2016年の地価は前年比マイナス0.17%と現状維持に近い数値の下降でしたが、町田市を18エリアに分割した地域別の2016年データでは、10/18と半数以上のエリアで上昇が見られました。

なお坪単価の最高値は町田駅エリアの約198万円(前年比約2.5%UP)、最安値は小野路町エリアの約21万円(前年比約0.3%DOWN)となります。その差9倍以上と大きな地域格差が見られます。

しかし町田駅エリアと森野エリアが突出している状態で、3番目に地価が高い橋本エアリ(70万円)との比較であれば、ここまでの格差は見られません。

2016年に町田市で地価が大きく上昇した地域は、野津田町エリアの約11%が最高数値でした。

また下降した地域は森野、成瀬、玉川学園前、こどもの国などの8エリアとなります。2016年に町田市で地価が大きく下降したは、森野エリアの-約2.4%が最低数値でした。

町田市の平均地価は約76万円となり、最高値と最安値の地域差が177万円程度と価格格差が大きい地域となります。

しかし前述した通り、町田駅エリアと森野エリアを除外した場合の数値は49万円となるため、一概には価格差が大きい地域とは言えません。

さらに町田駅エリアと森野エリアを除いたすべてのエリアの地価は、平均値以下となります。

また町田駅周辺が突出して高いのにはそれなりの理由が考えられます。このエリアは町田市の中心街となり、商業施設も多く、交通などの利便性も高いエリアなのです。

では家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R・1K・1DK:34位
1LDK・2K・2DK:36位
2LDK・3K・3DK:37位
3LDK・4K・4DK:33位

となります。

地価の35位と比較するとほぼ同ランクになります。部屋の種別による有利不利もなく、地価に見合った家賃と言えるでしょう。

調布市の不動産の特徴をまとめると、「地価は安定推移」「2地域を除き地価に格差ない」「部屋タイプによる優劣なし」「町田駅周辺の地価が高い」となります。

町田市の交通・アクセス

では町田市の電車状況はどうなっているでしょうか?

町田市には9駅あり、JRと私鉄の利用が可能です。

まずはJR。JRは横浜線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・横浜線:町田駅、相原駅、成瀬駅

次に私鉄。私鉄は京王相模原線、小田急小田原線、東急田園都市線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・京王相模原線:多摩境駅
・小田急小田原線:町田駅、玉川学園前駅、鶴川駅
・東急田園都市線:つくし野駅、南町田駅、すずかけ台駅

複数路線が利用できる駅は、町田駅となります。

町田市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に町田市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、町田市の人口は2020年をピークに減少に転じることが予測されます。しかしその割合は小さく、2040年の人口と2016年現在の人口はほぼ同水準と予想されます。

また地域別にみると上記の表にある通り、2040年時点で現在の人口を維持または増加が予想される地域も多くある点は着目したいポイントです。特に「小山・小山ヶ丘エリア」はさらに先に2060年まで増加が予測されています。

こういった地域別の予測データをもとに投資エリアの選定をすることで、人口減少リスクを回避することにつながり、さらに高稼働率で物件を運用できることにつながるのではないでしょうか?

では交通に関してはどうでしょうか?

町田市はJR、京王、小田急、東急の利用が可能な利便性の高い地域と言えます。都心へのアクセスもよく、新宿駅、横浜駅まで30分程度と東京、神奈川へのアクセスが良いのが特徴です。

特に複数路線が利用できる町田駅は、新宿駅、横浜駅までのアクセスがよい利便性の高いエリアと言えます。

では不動産価格をみていきましょう。

町田市の東京都内でのランキングは地価は35位、平均賃料は33位(~37位)となります。

町田市の地価の特徴として、突出した町田駅周辺の2エリアを除けば地域による格差は小さいことがあげられます。

また地価の高い町田駅周辺は町田市の中心街となり、JRと小田急線の利用でき、商業施設も多く、人の集まるエリアのため地価が高くなっています。

以上、町田市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報をもとに町田市を総合的に判断すると、

  1. 将来的に人口が増加している地域がある。
  2. 町田駅周辺以外は地価に格差なし
  3. 町田駅周辺の地価は突出している
  4. 町田駅は交通の利便性が高い
  5. 子育て環境と治安は改善の成果が見られる

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、町田市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

町田市国立社会保障・人口問題研究所土地代データを参考に記事を作成しています。

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