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「江東区」は不動産投資に適した地域か?

東京都内での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「江東区」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては江東区の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などとなります。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限おさえておきたい情報だと思いますのが、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

江東区の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

江東区の平成25年の空き家率は7.8%となり、都内で2番目に低い数値となります。(平成25住宅土地・統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎、()内は戸数。

平成10年:9.5%(14930戸)
平成15年:9.5%(18460戸)
平成20年:8.3%(18320戸)
平成25年:7.8%(20080戸)

東京都の空き家率の平均が11.1%ですので、江東区の空き家率はかなり優秀な数値であることがわかります。

平成29年1月現在、江東区による空き家の利活用や助成などの空き家対策は確認できていません。

今後、江東区がこういった空き家対策に乗り出すことに期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

では江東区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

犯罪件数の推移は下記になります。

平成18年:7504件
平成19年:6952件
平成22年:5944件
平成25年:5350件
平成26年:5710件
平成27年:4959件

平成18年に7000件を超えていた刑法犯認知件数年々減少傾向にあり、平成27年には5000件を切るまで減少しています。

その背景には江東区による防犯パトロール、防犯カメラ設置、情報配信、広報活動などの防犯対策への取り組みが考えられます。

現在の減少傾向と江東区の防犯ヘの取り組みを考慮すると、江東区はさらに治安の良い街になると期待できるでしょう。

待機児童数の推移

働きたい子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

待機児童数の推移は下記になります。

平成23年度:273人
平成24年度:253人
平成25年度:416人
平成26年度:315人
平成27年度:167人
平成28年度:277人

江東区の待機児童数は増減を繰り返して推移していて、待機児童問題が解消するのは現実的難しい状況が続いています。

江東区では保育施設の増設や定員の増強に取り組んではいますが、人口の増加、特に子育て世代の女性の人口が増加していることもあり、なかなか待機児童数が減少しない状況となっています。

ここ数年の待機児童数の動向及び江東区の取り組みから判断すると、子育て世代の働きたいご家庭にとって江東区での子育て環境はまだまだ改善が必要だと言えるのではないでしょうか。

次に江東区の不動産価格について考察していきましょう。

江東区の不動産価格

江東区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず江東区の地価は、東京都内19位、全国20位となっています。最高坪単価は1988年の820.4万円程となり、2016年は2割程度の162.7万円程で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、2004年まで値下がりが続きましたが、2005年~2008年の4年間は上昇に転じました。特に2007年(16.8%)、2008年(9.0%)は多く上昇した年となりました。

しかし2009年からの2013年の5年間は再び下げに転じてしました。

また最近3年間の動向を見ると、20014年(2.52%)、2015年(1.69%)、2016年(1.62%)と緩やかながら上昇傾向にあります。

江東区内のエリア別の動向をみても25地区中22地区と大半の地区で地価は上昇しました。

2016年に江東区で地価がもっとも大きく上昇した地域は豊洲(4.92%)となり、反対に下降した地域は門前仲町(-3.42%)、亀戸水神(-0.36%)、北砂(-2.97%)の3地区となります。

2016年の江東区の平均地価は162.7万円、最高坪単価は国際展示場エリアの329.5万円、最安値は新木場エリアの82.6円となり、比較的大きな地域格差が見られます。

賃料相場

では江東区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R~1DK:9位
1LDK~2DK:10位
2LDK~3DK:9位
3LDK~4DK:10位

となります。

地価の19位と比較すると、すべての部屋種別で上位にランクインしています。また間取りによる賃料格差はありません。

江東区の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 地域による地価の格差はある。
  2. ここ数年の地価の動向は、区内全体的に上昇傾向にある。
  3. 部屋の間取りに関わらず、物件価格以上の家賃設定を行える可能性が高い。

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不動産価格

江東区の交通・アクセス

では江東区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JRは総武線と京葉線の利用が可可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

総武線:亀戸駅
京葉線:新木場駅、越中島駅、潮見駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ東西線、有楽町線、半蔵門線、都営新宿線、大江戸線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ東西線:門前仲町駅、東陽町駅、木場駅、南砂町駅
・東京メトロ有楽町線:新木場駅、豊洲駅、辰巳駅
・東京メトロ半蔵門線:清澄白河駅、住吉駅
・都営新宿線:大島駅、東大島駅、森下駅、西大島駅、住吉駅
・都営大江戸線:清澄白河駅、門前仲町駅

その他、ゆりかもめ臨海線、臨海副都心線臨海副都心線、東武亀戸線が利用可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・ゆりかもめ臨海線:青海駅、有明駅、有明テニスの森駅、国際展示場正門駅、市場前駅、新豊洲駅、テレコムセンター駅、豊洲駅
・臨海副都心線臨海副都心線:国際展示場駅、東雲駅、東京テレポート駅、
・東武亀戸線:亀戸駅

複数路線が利用できる駅は、豊洲駅、亀戸駅、新木場駅、門前仲町駅、清澄白河駅、住吉駅となります。

江東区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

またこれまで人口減少に無縁であった東京都に関しても、人口問題は他人事ではなくなってきています。2017年現在東京都の人口は増加中ですが、2020年に人口のピークを迎えると予測されています。

そして2035年にはひとつの区を除き、すべての地域が人口減少に転じると言われています。

今回は都内で最後まで人口増加が見込めるエリア、江東区の人口動向を見ていきましょう。

直近5年と過去データ抜粋の結果が下記となります。

現在までの人口推移

2002年:39.4万人
2007年:43.9万人
2012年:47.6万人
2013年:48.0万人
2014年:48.7万人
2015年:49.3万人
2016年:50.1万人

1990年台後半まで減少傾向にあった江東区の人口は、2000年に突入してからは増加を続け、2016年には初の人口50万人台に到達しました。

2002年と2016年を比較すると、10.7万人(1.27倍)と大きな増加が見て取れます。

平均世帯人員

1990年:2.5人
1995年:2.3人
2000年:2.2人
2005年:2.1人
2010年:2.0人
2015年:2.0人

ひと世帯あたりの人口は、年々減少傾向にあり、これは東京都の水準と近い数値での推移となっています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に平成5年、10年、15年、20年、25年の順で表示しています。

年少人口:14.3%→11.8%→11.2%→11.6%→12.4%
生産年齢人口:74.9%→74.3%→72.0%→69.5%→67.6%
老齢人口:10.8%→13.9%→16.8%→18.9%→20.0%

生産年齢人口は緩やかな減少、老年人口は増加を続けています。この傾向は全国的な少子高齢化の流れなのですが、年少人口を見ると減少から増加に転じているのが江東区の特徴と言えるでしょう。

高齢化は進んでいる一方で、子どもは増えているという全国的な傾向とは異なる推移なのです。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの江東区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:481150人
2025年:492238人
2030年:498749人
2035年:501221人
2040年:500175人

生産年齢人口:67.6%→67.6%→67.1%→64.9%→61.3%
年少人口:12.4%→11.9%→11.2%→10.6%→10.3%
老齢人口:20.0%→20.5%→21.7%→24.5%→28.5%

現在も増加を続ける江東区の人口は今後20年以上増加を続け、2040年にピークを迎える予測になっています。これは国内の減少傾向と相反する動向となります。

しかし年齢3区分別人口を見ると、生産年齢人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、国内の動向と同様に少子高齢化が進むことが予測されています。

では次に江東区による将来人口推計(江東区長期計画後期)と年齢3区分別人口を見てみましょう。

江東区による将来人口推計※2019年~2029年の5年毎

2019年:520698人
2024年:544119人
2029年:585772人

生産年齢人口:65.5%→66.3%→67.4%
年少人口:12.9%→12.9%→12.4%
老齢人口:21.6%→20.8%→20.2%

江東区のデータは、社人研データ同様に増加傾向が続く予測で、社人研よりもさらに多い人口での推移となっています。

地区別のデータを見てみましょう。平成26年~41年の5年毎となります。

増加する地域

豊洲地区:10.4万人→13万人→15.7万人→18.4万人
白河地区:4.3万人→4.6万人→4.9万人→5.1万人
小松橋地区:3.1万人→3.2万人→3.3万人→3.3万人
東陽地区:3.2万人→3.3万人→3.3万人→3.4万人
亀戸地区:5.7万人→6.1万人→6.6万人→7.1万人

横ばいの地域

富岡地区:3.4万人→3.4万人→3.4万人→3.5万人

減少する地域

大島地区:6.2万人→6.2万人→6.1万人→6.0万人
砂町地区:7.7万人→7.6万人→7.5万人→7.3万人
南砂地区:4.5万人→4.4万人→4.4万人→4.3万人

地区別のデータをみると最近築地市場移転でニュースを賑わせている豊洲エリアはダントツの人口増加が予測されています。

また半数以上の地域で人口の増加が予測されています。

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江東区で行う不動産投資の将来性

最後に、江東区の不動産投資の将来性や可能性について考察して生きたいと思います。

まず将来人口推移をみると、江東区は都内で最後まで人口増加が見込めるエリアです。

そのため人口減少による賃貸需要への影響は少ないと考えられるため、安定した稼働が期待できます。

また江東区内の地区別の人口推移から、今後も人口増加が見込める地域に絞込むことで、投資物件の選定の精度は高まるのではないでしょうか?

例えば豊洲エリアであれば、人口の動向、地価の動向どちらをみても投資先として高いポテンシャルを持っていることがわかります。

また豊洲同様に人口の動向、地価の動向の上昇をしめすデータを有する地域がありますので、地価、交通などの要素を絡めて投資先を見つけるのも面白いかもしれません。

不動産投資と不動産価格

また不動産価格をみると、江東区の地価は都内19位ですが、平均賃料はすべての間取りで10位前後とかなり高い位置にランクインしています。

これは購入価格の割に高い家賃設定ができる可能性を示唆していますので、物件によっては高利回りでの運用も期待できるでしょう。

また地域による地価の格差が大きいため予算にあわせた地域選定が強いられるでしょうが、地域別の将来人口推計を参考に将来的に賃貸需要が見込める地域を選ぶことが重要です。

江東区の不動産投資

以上、江東区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると江東区は・・・

  1. 人口のピークは2035年以降。人口問題が賃貸需要に与える影響少ないと考えられる。
  2. 地域別の将来人口に、地域による差がある。減少する地域もある。
  3. 地価以上の家賃設定で投資物件の運用の期待ができる。
  4. 空き家率は都内ベスト2の優秀な数値。
  5. JR、メトロ、私鉄などが利用できるため、都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童対策はこれからを期待。
  7. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

江東区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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