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「小金井市」で不動産投資を考えられている方のために、小金井市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となるでしょう。

投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。

では小金井市の概要、特性から見ていきましょう。

小金井市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

小金井市の平成25年の空き家率は11.8%となっていて、東京平均(11.2%)よりも少し高い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また過去の推移を見ると、平成5年:8.4%→平成10年:9.5%→平成15年:10.0%→平成20年:9.9%と10%以下の低い数値で推移してきましたが、平成25年には大きく上昇していることがわかります。

現在の小金井市に空き家対策としては、相談窓口の設置、専門家団体との提携が確認できていますが、さらなる空き家対策への取り組みに期待したいところです。

では小金井市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数を見ると、平成14年(件)、平成21年(1603件)、平成22年(1583件)、平成23年(1466件)、平成24年(1271件)、平成25年(1206件)、平成26年(1070件)、平成27年(1290件)となります。

年々減少していましたが、平成27年度は増加に転じてしまいました。

しかし、小金井市では平成19年の「小金井市安全・安心まちづくり条例」制定以来、さまざまな犯罪防止対策に取り組んでいるため今後の経過に着目したいところです。

これまでの減少傾向と小金井市の防犯への取り組みを考慮すれば、今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数を見ると、平成21年度(117人)、平成22年度(91人)、平成23年度(115人)、平成24年度(138人)、平成25年度(188人)、平成26年度(257人)、平成27年度(164人)、平成28年度(154人)となります。

急増した待機児童数も平成26年度にピークに、減少に転じています。とは言えまだまだ高い数値と言えるでしょう。そのため小金井市では、「のびゆくこどもプラン」に基づき、保育園の新設や定員の増員などの対策を行なっています。

ここ数年の待機児童数の動向からはかなりの改善が見られることと小金井市の取り組みを考慮すれば、子育てがしやすい街になると期待できるのではないでしょうか。

次に小金井市の人口について考察していきましょう。

小金井市の人口推移

人口推移

小金井市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:115835人(2143人)
2015年:115389人(2038人)
2014年:115002人(1999人)
2013年:113954人(2096人)
2012年:113899人
2000年:107113人
1990年:102464人

1958年小金井市の誕生時、3.7万人程度だった人口は1979年に10万人を突破するまでの20年余りの間、人口は急増をしました。

そして10万人突破以降は緩やかに増加を続け、現在に至っています。

2016年と1990年の人口を比較する1.3万人程(1.13倍程度)増加していることがが確認できます。

次に生産年齢人口と年少人口については、生産年齢人口は2005年、年少人口は1995年以降はどちらも緩やかな減少にて転じましたが、2015年には増加に転じています。

また老年人口は増加を続け、2000年には年少人口を追い越しています。この人口動向より小金井市でも少子高齢化が進んでいることが読み取れます。

年少人口:1995年:14427人、2000年:13945人、2005年:13704人、2010年:13544人、2015年:14072人

生産年齢人口:1995年:77477人、2000年:77226人、2005年:79505人、2010年:79223人、2015年:79432人

老年人口:1995年:12966人、2000年:15942人、2005年:18594人、2010年:21118人、2015年:23923人

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの小金井市の人口将来推計となります。

2020年:122759人
2025年:122656人
2030年:121800人
2035年:120076人
2040年:117461人

長らく続いた人口増加も2020年にピークを迎え、その後は緩やかに減少することが予測されています。

ただし2020年と2040年の人口を比較すると5300人ほどの減少しかみられず、2016年の人口よりも多い数値であることがわかります。

次に人口と構成比率の推移については、現在の少子高齢化の傾向が継続することが予想されます。

2020年から10年毎の推移を見ると、2060年には3人に1人以上が65才以上となり、さらに少子高齢化が進んでいることがわかります。※2020年→2030年→2040年→2050年→2060年

生産年齢人口は66.8%→64.45%→60.51%→57.44%→55.53%

年少人口は11.76%→11.25%→10.24%→9.68%→9.96%

老齢人口は21.43%→24.29%→29.25%→32.86%→34.51%

次に小金井市による将来の人口推計をに見ていきましょう。

2020年:119,615人
2025年:119,940人
2030年:118,953人
2040年:114,786人
2050年:108,355人
2060年:99,800人

社人研によるデータよりも5年先の2025年に人口のピークを迎える予測となっています。また人口増加数は少ない予測となっています。

次に武蔵小金井地区、東小金井地区、野川地区の将来人口推移を地域別に見ていきましょう。※2020年→2030年→2040年→2050年→2060年の10年毎に表示。

武蔵小金井地区

54643人→55027人→53808人→51461人→47982人
※2025年の55,152人がピーク

東小金井地区35971人→35833人→34590人→3297人→30194人
※2025年の36090人がピーク
野川地区29001人→28093人→26388人→24197人→21624人
※2020年の29001人がピーク

2060年時点の予測ではすべて地域が2016年よりも減少していますが、2040年をみると武蔵小金井地区は現在の人口よりも多いう予測であることがわかります。

このように24年先の2040年時点で現在の人口を維持している地域であれば、建物の耐用年数を考慮すれば不動産投資における人口減少のリスクは少ないと考えられます。

また小金井市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「若年層の転入維持・転出抑制」、「子育て世代の住環境支援」、「産業振興」、「高齢化進行への対応」に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

小金井市の不動産価格

次に小金井市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず小金井市の地価は、東京都内24位、全国25位となっています。最も高い坪単価は1988年の約235万円でしたが、2016年現在は53%程度の126万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価は2003年に10%以上上がりましたが、翌2004~5年は下げに転じました。そして2006年から2008年は再び上昇に転じ、特に2007年は7.7%、2008年は8.1%と大きく上昇しました。

しかしその反動もあってか2009年から2012年の4年間は下げに転じ、2009年は6.9%、2010年は5.4%と比較的大きく下げました。

そして2013年から2015年は上昇に転じ、2016年は下げに転じています。

なお小金井市の2016年の地価は前年比約-1.7%となり、小金井市を3エリアに分割した地域別の2016年データでも、2/3の地域が下げています。

なお坪単価の最高値は武蔵小金井エリアの約136万円(前年比約-0.24%)、最安値は東小金井エリアの約109万円(前年比約+0.3%)となります。

また小金井市の平均地価は約126万円となり、最高値と最安値の差が17万円程度しかないため、市内の地価に格差がないことがわかります。

2016年に小金井市で地価がもっとも大きく上昇した地域は、東小金井エリア(約0.3%)でした。

反対に下降した地域は武蔵小金井エリア(-0.24%)、新小金井エリア(-3.65%)となります。

小金井市内の地価の格差が少ないことから、生活の利便性、将来人口、開発予定、賃貸需要といった不動産運用に重要な要素に特にこだわって物件を探す必要性が高くなるでしょう。

では小金井市内の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

では家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK:27位、1LDK・2K・2DK:22位、2LDK・3K・3DK:22位、3LDK・4K・4DK:27位となります。

地価の24位と比較するとほぼ同ランクになります。また部屋の種別にる優劣も見られません。

小金井市の不動産の特徴をまとめると、「地価は安定推移」「市内の地価に格差ない」「部屋種別に優劣なし」となります。

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小金井市の交通・アクセス

では小金井市の電車状況はどうなっているでしょうか?

小金井市内には3つの駅があり、JRと私鉄の利用が可能です。

まずはJR。JRは中央線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・中央線:武蔵小金井駅、東小金井駅

次に私鉄。私鉄は西武多摩川線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・西武多摩川線:新小金井駅

複数路線が利用できる駅は、確認できていません。

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小金井市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に小金井市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、小金井市の人口は2020年まで増加することが見込まれています。その後は緩やかな減少となり、現在の人口水準になるのは2040年あたりと予測されています。

また小金井市による予測では社人研のよりも5年先に人口のピークが設定されていて、人口は少ない推移の予測となっています。

また地域別データからは、2060年時点ではすべての地域で人口は減少する予測ですが、2040年を見ると武蔵小金井地区においては現在以上の人口を維持するるデータが出ています。

現状以上の数値を維持また上回るケースを探すには、何年先を基準にするのか、またどの地域をターゲットにするのかで、結果は変化します。

そのため投資地域を選ぶときは、地域別に将来人口推移データを年代別に比較することが有効かもしれません。

以上の数値から判断すると、小金井市の人口問題が深刻化するのはまだまだ先のことと言えるでしょう。

では交通に関してはどうでしょうか?

小金井市は人気路線であるJR中央線の利用が可能な利便性の高い地域と言えます。都心へのアクセスもよく、新宿駅まで20分程度と通勤、通学に適した地域となります。

では不動産価格をみていきましょう。

小金井市の東京都内でのランキングは地価は25位、平均賃料は22位(~27位)となります。

小金井市の地価の特徴として、地域による地価の格差が小さいことがあげられます。

そのため交通や商業施設の利便性がよく、将来的にもっとも人口減少が少ない地域である武蔵小金井地区を中心に物件調査を行えば費用対効果の高い投資物件を発掘できるかもしれません。

以上、小金井市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報をもとに小金井市を総合的に判断すると、

  1. 2020年または2025年が人口のピークと予測
  2. 地価と賃料のバランスはよく、市内の地価に格差なし
  3. 将来的に人口減少がもっと少ない地域は武蔵小金井地区
  4. 単独世帯の割合が高い(東京都平均より上)
  5. 待機児童対策はこれからに期待、
  6. 犯罪件数は減少傾向で、治安は良い

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、小金井市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

小金井市国立社会保障・人口問題研究所土地代データを参考に記事を作成しています。

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