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不動産投資をどこで行なうかは不動産投資を成功させる上で、外せない要素になります。

利回りは低いが資産価値の安定している都内で行なうのか、または高い利回りは期待できるが賃貸需要に不安のある地方で行なうのかは難しい選択と言えるでしょう。

しかしどちらの地域で不動産投資を行うにしても、事前に調査する項目にさほど違いはないのかもしれまえん。

そこで投資エリアを選ぶときに最低限チェックしておきたい情報として、地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

なお今回は「北区」を調査しましたので、投資先として参考となる情報がありましたらご活用下さい。

まずは北区の概要、特性から考察していきましょう。

北区の概要、特性

まずは北区の概要ですが、23区内で人口11位、人口密度10位、面積11位となります。(平成27年のデータ)。

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

北区の空き家率は10.3%となっていて、東京平均(11.2%)よりも低い数値であることがわかります。(平成25年住宅・土地統計調査より)

これは不動産投資を行なう上で、プラス材料になるかもしません。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪率を見ていきましょう。

東京は全国的に犯罪率が高い都市として有名ですが、北区の犯罪率は約1%(全国平均:0.9%、東京平均:1.83%)で23区内でも犯罪率は低い数値にになり、この数値から北区が治安の良い街であることがわかります。

また平成23年から犯罪件数は減少傾向にあり、平成23年の4588件に対して平成27年は3377件と大幅に減少していることがわかります。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

東京は全国的に待機児童が多いことで有名ですが、北区の平成28年度の待機児童数は232人(前年比+72)で23区内で10番目に多い数値となっています。また前年数値からの増加数は7番目に多い数字です。

この数値からは北区は子育てがしやすい街とは言えないかもしれません。

次に北区の人口について考察していきましょう。

北区の不動産価格

次に北区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず北区の地価は、東京都内16位、全国17位となっています。最も高い坪単価は1988年の約921万円でしたが、2016年現在は1/5程度の179万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2006年から2008年の3年間の地価は上昇しています。特に2007年(11%以上)、2008年(9%以上)とかなりバブル以降最大の上昇となりました。

その後、2009年から2013年の5年間は下落に転じ、2009年(7%以上)と2010年(5%以上)は大きく下落しました。

そして2014年から2015年の2年間は上昇に転じてましたが、2016年には下降に転じています。

なお北区の2016年の地価は前年比マイナス3.6%と下降し、北区を22エリアに分割した地域別の2016年データでは、13/22と上昇と下降したエリアに大きな差はありません。

なお坪単価の最高値は赤羽エリアの約258万円(前年比約11.6%DOWN)、最安値は浮間舟渡エリア(前年比約1%UP)の約104万円となります。その差は2.4倍程度と大きな格差はみられません。

2016年に北区で10%以上大きく上昇した地域は梶原エリアの約11.8%が最高の値上がり率で、その他エリアで5%以上上昇したエリアは見当たりません。

また下降した地域は赤羽、王子、東十条、赤羽岩淵、志茂などの9エリアとなります。

そして5%以上のマイナスエリアは赤羽エリア(約11.6%)、王子エリア(約11.4%)、赤羽岩淵エリア(約8.9%)、志茂エリア(約7%)となっています。

北区の平均地価は180万円程度ですが、最高値と最安値の地域差が150万円程度と大きな価格差のない地域となっています。

またこの平均価格は23区内でも下位グループに属するため、比較的手の出しやすいエリアと考えられます。そのため賃貸需要の見込めるエリアを選定できれば、費用対効果の高い投資が可能になります。

また周辺環境や利便性に優れた物件を発見できれば、他物件と大きな差別化を図れる地域と言えるかもしれません。

また賃料相場は都内18位で地価の16位とバランス的が取れているため、割安感のある物件を探すことは難しいかもしれません。しかし、掘り出し物的な格安物件を購入できればかなりの高利回りを見込むことができるでしょう。

つまり北区の物件価格は都内では手頃で地価に大きな地域格差がないため、賃貸需要のあるエリアの選定が出来れば、費用対効果の高い投資が見込めるでしょう。

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不動産価格

北区の人口推移

人口減少

北区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:323643人(17609人)
2015年:338084人(16005人)
2014年:334723人(14558人)
2013年:333132人(14248人)
2012年:317227人
2007年:315404人
2002年:316522人

2015年にピークを迎え、今年2016年には減少に転じています。2002年から2016年までに0.7万人程度の増加とほとんど横ばいに近い動向となっています。

また戦後からの長いスパンで見ると、昭和40年の45.2万人をピークに、平成12年の32.7万人まで減少しました。

しかしそれ以降は増加に転じましたが、平成28年には減少に転じています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの北区の人口将来推計となります。

2020年:327512人
2025年:319214人
2030年:309413人
2035年:298522人
2040年:286804人

すでに減少に転じている傾向は変わらず、2040年まで下げ幅は少ないながら減少が続くことが予想されています。

なお2015年~2040年の25年間で5万人程度の減少が予想されていますが、割合でみると15%程度となります。

年間に換算すると0.6%程度となり、一気に減少するのではなく、緩やかな減少になることが予想されています。

そもそも北区はすでに少子高齢化が課題にあがっている、とういかすでに問題になっている区です。高齢者層の割合が23区内で最も多く、また生産年齢層が少ないことも問題となっています。

この北区の人口動向は他区にはみられない傾向ですが、行政として人口減少対策に乗り出しているため、今後の動向に着目したいところです。

そのため不動産投資に大きなマイナス影響を与えることも考えづらいと言えるでしょう。

北区の交通・アクセス

では北区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JR山手線、京浜東北線、東北本線、埼京線、高崎線、湘南新宿ラインの利用が可能です。停車駅は下記となります。

・JR山手線:田端駅
・京浜東北線:赤羽駅、王子駅、田端駅、上中里駅、東十条駅
・東北本線、高崎線:赤羽駅、尾久駅
・埼京線:赤羽駅、十条駅、北赤羽駅、浮間舟渡駅
・湘南新宿ライン:赤羽駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ南北線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・東京メトロ南北線:王子駅、赤羽岩淵駅、西ケ原駅、志茂駅、王子神谷駅

そして私鉄は、埼玉高速鉄道とその他、都電荒川線の利用が可能となります。

・埼玉高速鉄道:赤羽岩淵駅
・都電荒川線:滝野川一丁目駅、飛鳥山駅、王子駅前駅、梶原駅、栄町駅

複数路線が利用できる駅は、赤羽駅、田端駅、王子駅、赤羽岩淵駅となります。

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北区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に北区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、すでに人口減少がおきている北区ですが、この傾向は今後も変わらないことが予想されています。

2040年には15%程度の減少が予測されているため、このままでは賃貸需要にも影響が出るにことなるでしょう。

しかし北区では人口減少の歯止めとして、少子高齢化に対する取り組みをはじめています。そのため北区で不動産投資を考えている方は、毎年の人口の動向に着目していくと良いでしょう。

では交通に関してはどうでしょうか?

JR、東京メトロの利用が可能でなため非常に利便性が高い地域と言えます。また複数路線が利用できる赤羽駅、田端駅、王子駅、赤羽岩淵駅があります。

赤羽駅は複数路線の利用が可能な利便性の高い地域である上に、商店街も充実していて埼玉県からの人口流入も高い地域です。

また赤羽岩淵駅まで徒歩圏内で、両駅の中間地点であればJRとメトロの両方を使えるさらに利便性の高いエリアとなり、賃貸需要は高いエリアと言えるでしょう。

地価に関しては、23区内で下位グループに位置するのが北区です。そして地域による地価の格差が小さいのが特徴になります。また賃料とのバランスも取れているため、特に割安感があるエリアと言えません。

また東京福祉大学(梶原駅)、東京成徳大学・短期大学(十条駅)、星美学園短期大学(赤羽岩淵駅)などがあるため、エリアを絞って学生を対象とした賃貸ビジネスの需要も見込めるかもしれません。

また北区の民泊ビジネスの状況を見ると、エアビーアンドビー登録数は23区内で下位に位置し、稼働率もそんなに高いエリアとは言えません。

また宿泊費の平均も下位グループに位置するため、高い収益を見込むことは難しいかもしれません。

しかし新宿、池袋、渋谷へのアクセスは抜群に良い赤羽駅周辺であれば、集客方法に工夫を凝らせば高稼働率での運用を行うことも可能でしょう。

北区は23区内で地価が低い地域のため、比較的小資本での投資が可能になります。そのため投資初心者の方の最初の投資エリアとしては悪くないかもしれません。

また賃貸需要が見込めるエリアに絞った投資を行いつつ、高利回り物件を探し出すことができる可能性もあるでしょう。

このように交通、地価に強みを持っている北区は、投資エリアとして魅力を持つ地域と言えるのではないでしょうか?

※人口データは北区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データ、不動産データはスマイティ参考に記事を作成しています。

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