記事の詳細

「八王子市」は不動産投資に適した地域か?

今回は東京都「八王子市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

都内での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。

調査内容は八王子市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

八王子市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では八王子市の地域情報から見ていきましょう。

八王子市の概要、特性

まずは八王子市の簡単な概要から。

東京都内で八王子市の人口は6位、都市部で1位、面積は2位となります。(平成27年のデータ)。

空き家率の推移

八王子市の平成25年の空き家率は10.3%で、東京都の11.1%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:8.8%(18860戸)
平成15年:9.6%(22730戸)
平成20年:10.7%(27960戸)
平成25年:10.3%(28980戸)

八王子市の空き家率は平成10年から上昇傾向にありましたが、平成25年にはしばらくぶりに下げに転じました。

また八王子市では「空き家利活用促進整備補助事業」など空き家対策に取り組みだしたため、今後の空き家対策に期待したいところです。

現在の空き家率、行政の取り組みを考慮すると八王子市の空き家率に現在のところ大きな問題は見当たりません。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では八王子市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成20年:9420件
平成21年:8153件
平成22年:8341件
平成23年:7311件
平成24年:6992件
平成25年:6100件
平成26年:5189件
平成27年:4003件

年々減少傾向にあることがわかります。さらに過去のデータをみると平成12年(11852件)をピークに減少傾向にあることがわかります。

これは平成16年年度に「八王子市安全・安心まちづくり指針」を策定し、犯罪防止対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

減少実績と八王子市による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成21年度:453人
平成22年度:496人
平成23年度:468人
平成24年度:375人
平成25年度:253人
平成26年度:231人
平成27年度:144人
平成28年度:139人

平成22年度をピークにかなり減少していることがわかります。平成28年度はここ数年でも最小の待機児童数となりました。

八王子市は、保育環境の整備・拡充、保育コンシェルジュなど待機児童問題解消に取り組んでいるため、今後さらに待機児童数が減少することが期待できます。

ここ数年の数値の動向及び八王子市の取り組みを考慮すれば、子育てがしやすい街と言えるでしょう。

八王子市の不動産価格

次に八王子市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず八王子市の地価は、東京都内45位、全国98位となっています。最も高い坪単価は1988年の約196万円でしたが、2016年現在は1/4程度の51万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価も2006年に上昇に転じ、2008年まで3年間は上昇しました。特に2008年:7%以上)とバブル以降最大の上げ幅となりました。

しかし2009年からは下降に転じ、2013年までは5年間連続の下降となりました。また2014年、2015年は上昇、2016年は下降といった動向ですが、少ない値動きの幅で推移しています。

なお八王子市の2016年の地価は前年比マイナス約0.5%と現状維持に近い数値の下降でしたが、八王子市を26エリアに分割した地域別の2016年データでは、17/26と65%以上のエリアで上昇が見られました。

なお坪単価の最高値は京王八王子エリアの約194万円(前年比約2.4%UP)、最安値は西寺方町エリアの約19万円(前年比0.4%DOWN)となります。その差10倍以上と大きな地域格差が見られます。

しかし京王八王子エリアと八王子駅エリアが突出しているだけで、3番目に地価が高い京王堀之内エアリ(57万円)との比較であれば、ここまでの格差は見られません。

2016年に八王子市で地価が大きく上昇した地域なく、長沼エリアの約5%が最高数値でした。

また下降した地域は八王子駅、八王子みなみ野、北野、高尾などの9エリアとなります。2016年に八王子市で地価が大きく下降した地域なく、北野(-5.3%)が最低数値でした。

八王子市の平均地価は約51万円となり、最高値と最安値の地域差が175万円程度と価格格差が大きい地域となります。

しかし前述した通り、京王八王子エリアと八王子駅エリアを除外した場合の数値は38万円となるため、一概には価格差が大きい地域とは言えません。

また京王八王子エリアと八王子駅エリアが突出して高いのにはそれなりの理由が考えられます。このエリアは八王子市内で最も栄える場所で、もっとも交通の利便性も高いエリアなのです。

では家賃相場はどうなっているでしょうか?

都内45位で地価の45位と全く同じ順位になります。ただし八王子は面積が広いため地域による結構な賃料格差が見られます。

そのため路線、駅までの距離、築年数、間取りなどを考慮した地域選び、そして賃貸ニーズにあった物件を選定することが重要になります。

また安定志向の投資を行うのであれば、資産価値が最も安定しているエリアである京王八王子、八王子駅エリアに絞って投資物件を探すのも悪くありません。

このエリアで相場以下の投資物件を発掘できれば、高利回りでの運用も現実的なものになるでしょう。

新築・中古の価格情報・評価を無料で公開!

◯マンションの適正価格を知りたい!

◯中古マンションの売却相場を知りたい!

不動産価格

八王子市の人口推移

人口推移

八王子市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:552735人(10060人)
2015年:553097人(9475人)
2014年:554462人(9020人)
2013年:555517人(8983人)
2012年:555630人
2007年:540671人
2002年:523404人

八王子市の人口は2012年をピークに減少に転じていまが、ここ5年の日本人総数は55万人台をキープしている状態での推移のため、ほぼ横ばい状態と言えます。また2002年と比較すると2.9万の増加(1.05倍程度)が確認できます。

次に生産年齢人口と年少人口ですが、こちらは2010年をピークに減少にて転じています。反比例する形で老年人口は増加しています。すべての人口の増減の幅が大きいため、少子高齢化が加速していることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの八王子市の人口将来推計となります。

2020年:590505人
2025年:585663人
2030年:576547人
2035年:563684人
2040年:547987人

2012年がピークでしたが、将来推計では2020年がピークと予想されています。ただしそれ以降は2040年まで減少しづけることが予想されています。

しかしその減少幅は小さく、緩やかなペースでの減少になるでしょう。

2020~2040年の20年間で約4.2万人の人口減少で、2020年と比較して7%程度の減少が予測されます。また2040年の人口は2016年現在の人口とあまり変わらない数値であることがわかります。

また人口と構成比率の推移については、現在の減少傾向が継続することが予想されます。

2015年と2050年の推移を見ると、年少人口は12.3%→7.6%、生産年齢人口は62.9%→55.7%、老齢人口は24.8%→36.7%とさらに少子高齢化が進んでいることがわかります。

ちなみに1980年の人口比率と比較すると年少人口は25.2%→7.6%、生産年齢人口は67.9%→55.7%、老齢人口は6.9%→36.7%とさらに少子高齢化がわかるデータになります。

また八王子市の地域別の2050年までの人口推移をみると、「人口を維持(現在と変化なし)」、「緩やかに減少」、「激しく減少」の3つに分類できます。

人口を維持:北部地域、浅川地域(西南部地域)、石川地域(北部地域)、由井地域(東南部地域)、由木地域・南大沢地域・由木東地域(東部地域)

緩やかに減少:中央地域、北部地域 、東南部地域、東部地域

激しく減少:西部地域、西南部地域、元八王子地域(西部地域)、恩方地域・川口地域(西部地域)、横山地域・館地域(西南部地域) 、加住地域(北部地域) 、北野地域(東南部地域)

地域による格差は見られますが、30年以上先の2050年時点でも現在の人口を維持している地域であれば、不動産投資における人口減少のリスクは少ないと考えられます。

八王子市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「雇用創出」、「新しいひとの流れつくる」、「若い世代の結婚・出産・子育て支援」、「時代にあった地域作り」に取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

八王子市の交通・アクセス

では八王子市の電車状況はどうなっているでしょうか?

八王子市には22の駅があり、都市部で最大の駅数になります。またJRと私鉄の利用が可能です。

まずはJR。JRは中央線・中央本線、横浜線、八高線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・中央線・中央本線:八王子駅、高尾駅、西八王子駅
・横浜線:八王子駅、八王子みなみ野駅、片倉駅
・八高線:八王子駅、小宮駅、北八王子駅

次に私鉄。私鉄は京王線、京王相模原線、京王高尾線、多摩モノレール、高尾登山電鉄高尾登山ケーブルの利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・京王線:北野駅、京王八王子駅、長沼駅
・京王相模原線:南大沢駅、京王堀之内駅
・京王高尾線:北野駅、高尾駅、めじろ台駅、狭間駅、京王片倉駅、山田駅、高尾山口駅
・多摩モノレール:中央大学・明星大学駅、松が谷駅、大塚・帝京大学駅
・高尾登山電鉄高尾登山ケーブル:高尾山駅、清滝駅

複数路線が利用できる駅は、八王子駅、高尾駅となります。

マンション投資の一括資料請求

八王子市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に八王子市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、八王子市の人口は2020年をピークに減少に転じることが予測されます。しかしその割合は小さく、2040年の人口と2016年現在の人口はほぼ同水準と予想されます。

また地域別にみると上記の表にある通り、2050年時点で現在と同じ数値を維持している地域も多くあることが予想されます。

そこで地域別の予測データをもとに投資エリアの選定を行えば、人口減少リスクを回避することに役立つのではないでしょうか?

では交通に関してはどうでしょうか?

八王子市にJR、京王線などが東西南北に走っているため、電車の利用においては利便性の高い地域と言えます。またJRと京王線の利用で都心へのアクセスもよく、横浜方面へのアクセスも良いのが特徴です。

特に複数路線が利用できる八王子駅は、非常に利便性の高いエリアと言えます。

では不動産価格をみていきましょう。

八王子市の東京都内でのランキングは地価は45位、平均賃料は45位となります。

八王子市の地価の特徴として、突出した2エリアを除けば地域による格差は小さいことがあげられます。

また突出した2エリアである京王八王子エリアと八王子駅エリアはJR、京王線が利用でき、商業施設も多く、人の集まるエリアのため地価が高くなっています。

以上、八王子市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を総合的に判断すると、八王子市は「人口問題が少ない地域がある」「地価に地域格差なし」「子育て環境は悪くない」「治安は悪くない」と言えます。

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、八王子市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

※人口・不動産データは八王子市資料、人口データは国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

関連記事

ページ上部へ戻る