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「府中市」で不動産投資を考えられている方のために、府中市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となりますので、投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。

では府中市の概要、特性から見ていきましょう。

府中市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

府中市の平成25年の空き家率は12.0%となっていて、東京都の11.1%よりも高い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※25年までの5年毎

平成10年:10.4%(10010戸)
平成15年:9.0%(9640戸)
平成20年:11.0%(13190戸)
平成25年:12.0%(15460戸)

平成15年に回復して以来、府中市の空き家率は増加傾向にあります。

また空き家件数でみると年々増加いしていることがわかり、平成15年の9640戸から平成25年は15,460戸となり、5820戸を大幅な増加となりました。

府中市による空き家対策は、空き家による防災、衛生、景観などの問題への対応がメインで、空き家を減らす具体的な対策は現在のところ確認できていないため今後の動向に着目したいところです。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では府中市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成14年:4430件
平成18年:3393件
平成23年:2721件
平成24年:2540件
平成25年:2529件
平成26年:2121件
平成27年:1872件

平成14年をピークに年々減少傾向にあることがわかります。また府中市では防犯協会、市民による地域パトロール、こども緊急避難所の設置などの支援などの取り組みをおこなっています。

減少実績と府中市による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成21年度:301人
平成22年度:227人
平成23年度:252人
平成24年度:182人
平成25年度:181人
平成26年度:233人
平成27年度:352人
平成28年度:296人

平成21年度の301人から平成25年度には181人まで減少して待機児童解消に向かっているように思えましたが、平成27年度には352人と以前以上に悪化してしまい、平成28年度も296人とかなり悪い数値となっています。

府中市では保育施設を増設し、定員数も増加しているが、申込者数の増加に追いつけていないのが現状のようです。

そのためここ数年の待機児童数の動向から判断すると、子育てがしやすい環境とは言えないでしょう。

次に府中市の人口について考察していきましょう。

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府中市の人口推移

武蔵野市の人口推移

府中市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:252280人(4468人)
2015年:250274人(4277人)
2014年:249178人(4110人)
2013年:247752人(4106人)
2012年:244834人
2007年:219073人
2002年:204323人

府中市の人口は昭和60年に20万にを突破し、平成20年に25万人超えを現在に至るまで増加を続けています。

ピークに横ばいに近い推移に転じています。その後数年は増減を繰り返しますが、2000年頃からは増加へと転じて、現在に至ります。

また2002年と比較すると9213人の増加(1.07倍程度)が確認できます。

次に生産年齢人口の5年毎の推移をみると、2000年:72.7%、2005年:70.5%、2010年:68.3%、2015年:66.1%と減少しています。

また年少人口の推移は2000年:13.5%、2005年:13.3%、2010年:13.4%、2015年:13.0%と横ばいで推移しています。

老年人口(65歳以上)は2000年:13.8%、2005年:16.1%、2010年:18.2%、2015年:20.8%と毎年増加が見られ、1980年の6.1%比較すると3倍以上に増加していることがわかります。

このデータから府中市でも少子高齢化が進んでいることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの府中市の将来人口推計から見ていきましょう。

2020年:262804人
2025年:262454人
2030年:260607人
2035年:257492人
2040年:253143人

2020年をピークににはすでに人口が緩やかに減少することが予想されて、2040年までに約9600人(3%以上)の減少が予測されています。

しかし2040年時点の人口は構成比率は異なりますが、現時点の人口とほぼ同じ数値となります。

また生産年齢人口は2030年:64.1%、2040年:58.1%、2050年:55.1%、2050年:54.7%と減少、年少人口の推移は2030年:10.8%、2040年:10.5%、2050年:10.1%、2050年:9.7%と緩やかな減少となります。

そして老年人口(65歳以上)は2030年:25.1%、2040年:31.4%、2050年:34.8%、2050年:35.6%と毎年増加が見込まれています。

将来人口推計からも少子高齢化がさらに進むことが見込まれています。

しかし府中市では「まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」を策定して、「起業・創業の推進と雇用創出」「定住促進」、「若い世帯の結婚・出産・子育て支援」「住みやすい街づくり」といった目標に取り組んでいます。

人口問題は不動産投資に大きく関係してきますので、今後の動向に注目したいところです。

府中市の不動産価格

次に府中市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず府中市の地価は東京都内31位、全国34位となっています。

最も高い坪単価は1991年の約240万円でしたが、2016年現在は44%程度の106万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価も2005年に上昇に転じ、2008年まで4年間は上昇しました。特に2007年は9%以上、2008年は12%以上と大きな上げ幅となりました。

しかし2009年からは下降に転じ、2012年までは4年間連続の下降となり、特に2009年は7%以上の大きな下げ幅となりました。

また2013年以降上昇に転じましたが、2016年は下降となりました。

なお府中市の2016年の地価は前年比マイナス約0.7%と現状維持に近い数値ですが下降となり、また府中市を14エリアに分割した地域別の2016年データでは、10/14のエリアで上昇となりました。

なお坪単価の最高値は府中本町エリアの約179万円(前年比約2.7%UP)、最安値は西府エリアの約79万円(前年比4%DOWN)となります。その差2.2倍強と大きな地域格差は見られません。

府中本町、府中駅エリアが少し突出していますが、それ以外のエリアに格差が見られないのが府中市の特徴と言えます。

2016年に府中市で地価が大きく上昇した地域なく、井分倍河原の約3.7%が最高数値でした。同様に大きく地価が下降した地域もなく、西府エリアの-4%が最低数値でした。

では家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK:29位、1LDK・2K・2DK:32位、2LDK・3K・3DK:29位、3LDK・4K・4DK:28位となります。

地価の31位と比較するとどの部屋のタイプでもすこし上の順位に位置することがわかります。また部屋のタイプによる格差もないことがわかります。

地価と賃料のバランスが取れているため、極端に利回りが高い物件を探し出すのは難しいといえるでしょう。

またJRと京王線に囲まれる府中本町、府中駅、府中競馬正門前エリアは地価は高いですが、交通など利便性の高いエリアとなるため賃貸需要が安定していると考えられるため、投資エリアとして考えると王道の選択と言えるでしょう。

府中市の交通・アクセス

では府中市の電車状況はどうなっているでしょうか?

府中市には14の駅があり、市部では八王子に次ぐ2番目に駅が多い地域になります。またJRと私鉄の利用が可能です。

まずはJR。JRは武蔵野線、南武線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・武蔵野線:府中本町駅、北府中駅
・南武線:府中本町駅、西府駅、分倍河原駅

次に私鉄。私鉄は京王線、京王競馬場線、西武多摩川線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・京王線:分倍河原駅、武蔵野台駅、多磨霊園駅、東府中駅、中河原駅、府中駅
・京王競馬場線:府中競馬正門前駅、東府中駅
・西武多摩川線:競艇場前駅、多磨駅、是政駅、白糸台駅

複数路線が利用できる駅は、府中本町駅、分倍河原駅となります。

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府中市で行う不動産投資の将来性

上記のデータを元に府中市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、府中市の人口は2020年をピークに減少に転じることが予測されます。しかしその減少スピードは非常に緩やかなもので、2040年の人口は現在の数値と同程度と予測されています。

そのためこの先2040年までに、府中市に深刻な人口問題があるとは考えづらいでしょう。しかし少子高齢化の傾向は継続することと、単独世帯と核家族世帯の割合が高い傾向は、今後も続くことが予想されています。

ちなみにここ4年の世帯人員の推移を見ると、3世帯に2世帯が2人以下の世帯になります。また今後も高齢者が増加することを考慮して、将来的にどういった物件に賃貸需要が集まるかを想定することは重要でしょう。

平成27年の1人世帯数:52620(43.3%)、2人世帯数:28569(23.5%)、総数:121495
平成27年の1人世帯数:51113(42.7%)、2人世帯数:28350(23.6%)、総数:119640
平成26年の1人世帯数:50171(42.3%)、2人世帯数:28083(23.7%)、総数:118429
平成25年の1人世帯数:48076(42.0%)、2人世帯数:27118(23.7%)、総数:114304
平成24年の1人世帯数:48565(42.1%)、2人世帯数:27286(23.6%)、総数:115239

では交通に関してはどうでしょうか?

府中市は京王線を利用して、新宿駅まで21分と非常に利便性が高いエリアになります。

また複数路線が利用できる府中本町駅(JR,複数)、分倍河原駅(JRと京王線)は、特に利便性の高いエリアと言えます。

では不動産価格をみていきましょう。

府中市の東京都内でのランキングは地価は31位、平均賃料は28位(~32位)となるため、地価と家賃相場のバラスンスは良いエリアと言えます。

そして府中市の地価の特徴として、JRと京王線が交差するエリアで、商業施設が集中する府中本町駅、府中駅エリアが高くなっています。

以上、府中市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を総合的に判断すると、府中市は「将来人口は安定」「府中本町駅、府中駅周辺は地価、資産価値、賃貸需要が高い」「待機児童問題あり」「治安は良い」と言えます。

これらの点に着目して投資物件を選定すれば、府中市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

府中市国立社会保障・人口問題研究所土地代データを参考に記事を作成しています。

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