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「江戸川区」は不動産投資に適した地域か?

今回は東京都「江戸川区」の不動産投資を分析していきたいと思います。

都内での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。

調査内容は江戸川区の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

江戸川区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では江戸川区の地域情報から見ていきましょう。

江戸川区の概要、特性

まずは江戸川区の簡単な概要から。

23区内で江戸川区の人口は9位、人口密度は18位、面積は7位となります。(平成27年のデータ)。

空き家率の推移

江戸川区の平成25年の空き家率は10.9%で、東京都の11.1%よりも若干低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:8.7%(23190戸)
平成15年:9.2%(27720戸)
平成20年:9.5%(29920戸)
平成25年:10.9%(37730戸)

江戸川区の空き家率は平成10年以降、緩やかに上昇してきましたが、平成25年には空き家数の急増により大きく上昇してしまいました。

そこで期待したいのが行政による空き家対策です。

江戸川区の空き家対策をみると、管理促進や相談業務だけではなく、「空家の活用促進、空き家のマッチング、老朽空家等への対策」に取り組んでいます。

特に優良空き家の活用に注力しているため、空き家を使用することで空き家ではなくする活用を行なっているため今後の動向に着目する必要はあるでしょう。

不動産投資を行なう上でも、この優良空き家の活用ができればメリットは大きのではないでしょうか?

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では江戸川区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成20年:10326件
平成21年:10231件
平成22年:9684件
平成23年:9666件
平成24年:8675件
平成25年:8616件
平成26年:7808件
平成27年:7759件

上記から年々減少傾向にあることがわかります。

さらに過去のデータをみると平成12年(18275件)、平成15年(175641件)、平成18年(12532件)と現在に比較すると現在の2倍以上の数値になっています。

また平成15年に「江戸川区安心・安全まちづくり運動大綱」を策定後は13年連続で減少しています。

減少実績と江戸川区による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成21年度:238人
平成22年度:295人
平成23年度:272人
平成24年度:211人
平成25年度:192人
平成26年度:298人
平成27年度:347人
平成28年度:397人

平成25年度にかけてかなり減少しましたが、以降3年間は増加に転じていまい、平成28年度にはここ数年でも最多の待機児童数となってしまいました。

江戸川区は受け入れ定員の増強、江戸川区保育士確保プランなど待機児童問題解消に取り組んでいますが、現在の数値からは子育てがしやすい街とは言えないでしょう。

次に江戸川区の人口について考察していきましょう。

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江戸川区の人口推移

葛飾区の人口推移

江戸川区の人口動向について調査しました。日本人総数の直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:658274人(28113人)
2015年:654968人(25294人)
2014年:652620人(23496人)
2013年:652210人(23115人)
2012年:654030人
2007年:644040人
2002年:622083人

2002年から2016年までに約3.6万人増加していて、2002年と2016年比較すると約1.05倍の人口増加が確認できます。

また1950年からのもう少し長いスパンで見ても、現在に至るまで増加し続けています。特に昭和から平成にかけて急激な大きな増加が見られましが、ここ数年は緩やかな増加に転じています。

生産年齢人口はここ30年ではじめて2010年に減少に転じましたが、その後増加に転じています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの江戸川区の人口将来推計となります。

2020年:690836人
2025年:686311人
2030年:677850人
2035年:666720人
2040年:653409人

現在の増加ペースに近い数値で、2020年までは人口の増加が見込まれていますが、2025年以降は減少に転じると予想されています。

しかしその減少の幅は小さく、緩やかなペースでの減少になるでしょう。

2020~2040年の20年間で約3.7万人の人口減少で、2020年と比較して5%程度の減少が予測されます。なお2040年の人口を見ると現在と近い数値になります。

また生産年齢人口については、2025年までは増加しますが、以降は減少に転じることが予想され、2060年にはピーク時の20%程度減少することが見込まれています。

そして老年人口は生産年齢人口に反比例するかたちで2050年のピークまで増加していくことが予想されますが、2050年以降は減少に転じる予想です。

また江戸川区を葛西地域、中央地域、東部地域、小岩地域、鹿骨地域、小松川地域に分けた地域データによれば、将来人口推移に大きな地域差がないことがわかります。

さらに2015年と2060年の人口推移を比較すると、中央地域、東部地域はほぼ減少してないことが判明しました。

このように2040年までの江戸川区の人口は大きな人口減少は予想されていないため、不動産投資に与える影響は少ないと考えられます。

また江戸川区の作成したデータではさらに見通しもよく、2030年にピークを迎え、現在の数値まで減少するのは2050年としています。

江戸川区では江戸川区総合戦略を策定して「出生者数増加、定住化、高齢化社会への対応、地域経済・社会の活性化
」に取り組むため、これにより数値がどれだけ改善されるか注目したいところです。

江戸川区の不動産価格

次に江戸川区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず江戸川区の地価は、東京都内27位、全国28位となっています。最も高い坪単価は1992年の約430万円でしたが、2016年現在は27%程度の117万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価も2006年に上昇に転じ、2008年まで3年間は上昇しました。特に2007年(11%以上)とバブル以降最大の上げ幅となりました。

その反動もあってか翌2009年と2008年は5~6%の下落になりましたが、以降2016年に至るの6年間は2%未満の小さな変動で、上昇と下降を繰り返してきました。

なお江戸川区の2016年の地価は前年比マイナス約0.3%と現状維持に近い数値の下降でしたが、江戸川区を11エリアに分割した地域別の2016年データでは、7/11と63%以上のエリアで上昇が見られました。

なお坪単価の最高値は西葛西エリアの約174万円(前年比約0.7%UP)、最安値は一之江エリアの約95万円(前年比約1%UP)となります。その差は1.8倍強と地域の格差はあまり見られません。

2016年に江戸川区で地価が大きく上昇した地域なく、船堀エリアの約2%が最高数値でした。

また下降した地域は葛西、小岩、平井、篠崎の4エリアとなります。

2016年に江戸川区で地価が大きく下降した地域なく、篠崎(1.8%)が最低数値でした。

江戸川区の平均地価は約117万円となり、また最高値と最安値の地域差が79万円程度と価格格差が少ない区となります。

価格格差が少ない地域だからこそ、投資先の選定には注意が必要になります。なぜなら以前にも書きましたが、エリアによる資金の制限が少ないため、より利便性が高く、資産価値があるエリアを選定することができるからです。

さらに地価に格差はないとしても、地域による賃貸需要や利便性に格差があってもおかしくないからです。

ですので価格格差の少ない投資先のエリア選定は、注意深く行なう必要があるのです。地域をより細分化して、可能なかぎり現地に赴き、周辺環境調査を推奨します。

また今後の開発が見込める地域や人口増加が見込める地域の調査も重要で、将来的な動向を予測することも不動産投資においては、安定した不動産運用をする上で不可欠になります。

また賃料相場は都内23位で地価の27位より少し上のランクになります。賃料相場も駅近、築年数、ニーズにより地域差がでてきますので、より賃料が高いエリアを探すことが重要になります。

そして相場以上の賃料が望めるエリアを発掘できれば、江戸川区は23区では地価が割安なため、高利回りでの運用も現実的なものになるでしょう。

投資物件を購入する前には、細分化したエリア分析・調査を行うことが必須になるでしょう。

江戸川区の交通・アクセス

では江戸川区の電車状況はどうなっているでしょうか?

江戸川区には11の駅があり、JRと東京メトロ、都営、私鉄の利用が可能です。

まずはJR。JRは総武線、京葉線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・総武線:小岩駅、平井駅
・京葉線:葛西臨海公園駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ東西線、都営新宿線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・東京メトロ東西線:西葛西駅、葛西駅
・都営新宿線:篠崎駅、瑞江駅、一之江駅、船堀駅

次に私鉄。私鉄は京成本線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・京成本線:京成小岩駅、江戸川駅

複数路線が利用できる駅は、確認できていません。

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江戸川区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に江戸川区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、江戸川区の人口は2025年には減少に転じることが予測されますが、その割合は小さく、減少が予想される2040年の数値は2016年現在の人口とほぼ同じものとなります。

さらに江戸川区の試算では、人口のピークは2030年で、現在の数値まで減少するのは2050年となっています。

また地域別にみると、中央地域、東部地域は2060年時点でも、現在と同じ数値を維持していることが予想されます。

この地域別の予測データは投資エリアの選定を行なう上で、着目すべきものではないでしょうか。

では交通に関してはどうでしょうか?

江戸川区にJR、地下鉄、京成本線の利用が可能な利便性の高い地域です。またJRと地下鉄の利用で都心へのアクセスもよく、千葉方面へのアクセスも良いのが特徴です。

しかし複数路線が利用できる駅はないため、居住を考慮する場合、目的地にあわせた路線を選択する必要があります。

地価に関しては、23区内で下位グループに位置するのが江戸川区です。また平均賃料に関しても23区内で下位グループに属し、地価とほぼ同じランクとなります。

江戸川区の地価の特徴として、地域による格差が非常に小さく、 総武線、東京メトロ東西線が利用できるエリアが地価が高くなっています。

また最近話題の民泊ビジネスの状況については、江戸川区のエアビーアンドビー登録数は23区内で下位に位置し、同様に稼働率も低いエリアとなり、民泊が盛んに行われているエリアとは言えません。

以上、江戸川区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を総合的に判断すると、「人口問題が少ない」「地価に地域格差なし」「子育て環境はこれから」「治安は悪くない」といった点に着目して投資物件を選定すれば、江戸川区は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

江戸川区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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