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東京都中央区と言えば、銀座、築地、日本橋、月島、八重洲などビジネスや観光、ショッピング、食、芸術など数多くのコンテンツを有する地域として、たくさんの人が集まるイメージをお持ちではないでしょうか?

まさにその通りで、昼夜間人口比率は千代田区に次ぐ2位で、昼の人口は約60万人とされています。

しかし昼間の人口は非常に多い中央区ですが、昭和28年の17.2万人をピークに平成9年(7.1万人)まで、人口が減少し続けている地域だったのです。

勝どき、晴海エリアの住宅開発が進み、30~40代の層が多く流入してきたことで、中央区全体の人口が大幅に増加したことは有名なな話です。

また23区の中心に位置するため、都内だけではなく、神奈川県、埼玉県、千葉県からのアクセスが非常に良いのが特徴となります。

東京の中心、首都圏の中心地として利便性に優れた、ビジネス、観光、娯楽など多くの分野で日本の中心となる中央区は不動産投資に適したエリアを言えるでしょうか?

今回は中央区における不動産投資について考察していこうと思います。

中央区の人口推移

人口減少

中央区の人口動向について調査しました。直近5年の結果と過去の抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:142,995人(5,547人)
2015年:138,088人(5,153人)
2014年:132,610人(4,916人)
2013年:128,628人(4,947人)
2012年:120,297人
2007年:102,431人
2002年:83124人

文頭にも書きましたが、1997年以降、かなりのハイペースで人口は増加しています。

そして問題となるが今後の人口推移です。下記が2020年~2040年までの中央区の人口将来推計となります。

2020年:141,605人
2025年:143,130人
2030年:143,406人
2035年:142,500人
2040年:140,485人

2030年までは人口の増加が見込め、それ以降減少に転じますが、その減少率は低い数字で推移するとことが予想されています。

中央区の不動産価格

次に中央区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず中央区の地価は、東京都内、全国ともに1位となっています。バブル期の最も高い時期の坪単価6500万円以上と比較する1/3いかとなってしまいますが、2016年は1950万円前後まで上昇しています。

またここ数年の価格動向をみると、平成22年に20%近い下落をしましたが、2013年から2016年にかけては4年連続で上昇しています。また2015~16年は10%前後の高い上昇率となっています。

2016年のデータを地域別にみると、ほとんどの地域で価格が上昇しています。また最も地価の高い銀座一丁目エリアは坪単価7200万円以上超えで、上昇率も20%以上となっています。

特に目立った上昇率を記した地域として、東銀座、馬喰町・馬喰横山があげられますが、ともに40%以上の上昇率となっています。

また銀座、東京駅、三越前、勝どきエリアは、前年比10%以上の上昇しているエリアとなります。反対に新日本橋エリアは前年比マイナス15%以上下落してします。

中央区の地価は、最も低い水天宮前エリアでも坪単価330万円以上と非常に高いのが特徴となります。

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不動産価格

中央区の交通・アクセス

では中央区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JRは総武本線、京葉線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・総武本線:馬喰町駅、新日本橋駅
・京葉線:八丁堀駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、東西線、有楽町線、半蔵門線、都営浅草線、都営新宿線、都営大江戸線の利用が可能です。

各路線の停車駅は下記となります。

・東京メトロ銀座線:日本橋駅、三越前駅、銀座駅、京橋駅
・丸ノ内線:銀座駅
・日比谷線:八丁堀駅、茅場町駅、人形町駅、東銀座駅、築地駅、銀座駅、小伝馬町駅
・東西線:日本橋駅、茅場町駅
・有楽町線:月島駅、新富町駅、銀座一丁目駅
・半蔵門線:三越前駅、水天宮前駅
・都営浅草線日本橋駅、人形町駅、東銀座駅、東日本橋駅、宝町駅
・都営新宿線:馬喰横山駅、浜町駅
・都営大江戸線:月島駅、築地市場駅、勝どき駅

複数路線が利用できる駅は、銀座駅、日本橋駅、三越前駅、八丁堀駅、茅場町駅、人形町駅、東銀座駅、月島駅となります。

中央区で行う不動産投資の将来性

最後に、中央区における不動産投資の将来性、可能性、適正について考察してみましょう。

まず将来人口推移から見る中央区は、2040年まで大きな増加は見られませんが、大きな下落も見られません。

昭和28年から平成9年まで続いた人口減少から一転、以降順調に増加して2020年にピークを迎えた以降も、現状維持に近い状態で推移します。

これは都内の他の区と比較してもかなり優秀な数値と言えるでしょう。つまり将来人口を考慮すれば、不動産投資の将来性は明るいと言えるでしょう。

次に交通事情を見ていくと、複数路線が利用できる銀座駅、日本橋駅、三越前駅、八丁堀駅、茅場町駅、人形町駅、東銀座駅、月島駅など多くの駅があり、さらに東京の中心に位置するためどこにいくにもアクセスが良いのが特徴です。

しかし中央区は日本で一番高い地価のエリアのため、資金面を考えた場合、このことはデメリットになり得ます。

このデメリットは千代田区と同じですが、区分であれば中古マンションをリノベーション、または中古ワンルームマンションなど比較的資金がかからない方法で、資金がある方であれば資産価値が見込める一棟収益物件への投資が考えれます。

また不動産価格の動向をみると、どちらの方法でもインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインも狙えるの中央区の特徴と言えます。

多くの利便性の高さ、将来人口推移、資産価値が高水準で推移など多くのメリットを有する中央区を投資先としてあなたはどのように考えますか?

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※人口データは中央区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データを参考に記事を作成しています。

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