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不動産投資の成否に大きな影響を与えるのが、どこに投資するかということがあげれらます。

当然人が住んでいない賃貸需要が見込めない物件に投資する方は稀有でしょう。

また今は多くの人が住んでいて賃貸需要も高いが、近い将来はどうなるかわからないという地域の物件も不安が残ります。

このように賃貸需要が見込めるエリアを正しく選定できるかどうかは不動産投資においてとても重要な要素になってくるのです。

そこで投資エリアを選ぶときに最低限チェックしておきたい情報として、地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。

なお今回は「荒川区」を調査しましたので、投資先として参考となる情報がありましたらご活用下さい。

まずは荒川区の概要、特性から考察していきましょう。

荒川区の概要、特性

まずは荒川区の概要ですが、23区内で人口19位、人口密度2位、面積21位となります。(平成27年のデータ)。

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

荒川区の空き家率は12.8%となっていて、東京平均(11.2%)よりも高い数値であることがわかります。(平成25年住宅・土地統計調査より)

これは不動産投資を行なう上で、マイナス材料になるかもしません。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪数を見ていきましょう。

平成27年の1946件から平成28年には1650件にまで減少しています。また平成26年の2,504件からみると3割以上減少していることがわかります。

犯罪発生率は23区内では中間あたりに位置しますが、ここ3年間の減少実績と今後の防犯の取り組み次第では、さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

東京は全国的に待機児童が多いことで有名ですが、荒川区の平成28年度の待機児童数は164人(前年比+116人)で23区内で9番目に多い数値となっています。また前年数値よりもかなり増加していることがわかります。

また0~1才児の割合が8割以上と高く、出産後に働き出す母親層には不利な状況となっています。しかし平成28年度に2園、平姓年度に3園の保育士施設の建設を予定しているため、今後の動向には注目したいとろこです。

しかし現在の数値だけをみれば荒川区は子育てがしやすい街とは言えないでしょう。

次に荒川区の人口について考察していきましょう。

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荒川区の人口推移

人口推移

荒川区の人口動向について調査しました。直近5年と過去抜粋データが下記となります。※()は外国人登録者数。

2016年:211271人(16885人)
2015年:209087人(16188人)
2014年:207635人(15559人)
2013年:206457人(15313人)
2012年:205831人(15667人)
2007年:192124人(13725人)
2002年:185057人(11811人)

2002年から2016年までに2.6万人程度増加していて、2002年と2016年比較すると1.14倍程度の人口が増加しているのが確認できます。

また戦後からの長いスパンで見ると、1988年までは人口は減少していましたが、それ以降現在に至るまで17年連続で増加が続ています。また人口に比例して生産年齢人口も2012年頃までは増加していましたが、ここ数年は減少に転じています。

では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの荒川区の人口将来推計となります。

2020年:209313人
2025年:209039人
2030年:207796人
2035年:205721人
2040年:202784人

2020年時点では増加していますが、2025年には減少に転じ、2040年に至るまで減少が続くことが予想されています。

ただし減少の幅は非常に小さく、現状維持に近い数値で推移することが予想されています。

2020~2040年の20年間で0.7万人弱の人口減少で、2020年から3%程度の減少となります。

また老年人口割合に着目すると、荒川区(28.4%)のこの数値は東京都(33.5%)と比較すると非常に優秀な数値であることが予想されています。

さらに出生率についても東京都の平均を超えた数値となっています。

これらのことを考慮すると、荒川区の人口は2040年まで多くな問題は抱えていないと判断できるのではないでしょうか。

そのため不動産投資に大きなマイナスの影響はないと考えられるでしょう。

荒川区の不動産価格

次に荒川区の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず荒川区の地価は、東京都内17位、全国18位となっています。最も高い坪単価は1991年の約748万円でしたが、2016年現在は1/4強の167万円前後で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

2006年から2008年の3年間の地価は上昇しています。特に2007年(13%以上)、2008年(10%以上)とかなりバブル以降最大の上昇となりました。

その後、2009年から2013年の5年間は下落に転じ、2009年(8%以上)は大きく下落しました。

そして2014年から2015年の2年間は上昇に転じてましたが、2016年は現状維持に近い数字(0.7%程度)ですが下がっています。

なお荒川区の2016年の地価は前年比マイナス0.76%とほぼ横ばいに近い下降でしたが、荒川区を16エリアに分割した地域別の2016年データでは、13/16と8割近いエリアで地価が上昇しています。

なお坪単価の最高値は日暮里エリアの約265万円(前年比約3.6%UP)、最安値は小台エリア(前年比約2.2%UP)の約127万円となります。その差は2.1倍程度と格差はあまり見られません。

2016年に荒川区で10%以上大きく上昇した地域は新三河島エリア(18%程度)のみで、その他5%以上上昇した地域は見当たりません。

また下降した地域は西日暮里、町屋、荒川車庫前の3エリアのみとなります。

そして5%以上のマイナスエリアはなく、西日暮里の2.8%が最も大きな下落率になります。

荒川区の平均地価は167万円程度ですが、最高値と最安値の地域差が138万円程度に収まっているため、価格差は比較的少ない地域となっています。

日暮里、西日暮里、田端は区内でも地価の高いエリアとなりますが、どれもJRの駅周辺という共通事項が見られます。

荒川区のようにエリア内での価格差が少ない地域の場合、利便性や居住環境を考慮して将来的にも賃貸需要の見込めるエリアを選定することで、費用対効果の高い投資が可能になります。

さらに他物件と大きな差別化を図れる投資物件を所有できれば高稼働率での運用も難しいことではないでしょう。

また賃料相場は都内16位で地価の17位とほぼ同じランクのため、高利回りを見込める割安感のある物件は少ないと言えるでしょう。

しかし利便性の高いJR利用可能エリアに割安の物件を購入できれば、利回り、稼働率、資産価値のすべてに期待できる不動産投資が可能になるのではないでしょうか。

つまり荒川区を細分化したエリア分析・調査を行い、バランスの良い投資物件を探すことが課題となるでしょう。

荒川区の交通・アクセス

では荒川区の電車状況はどうなっているでしょうか?

まずはJRから。JR山手線、京浜東北線、常磐線の利用が可能です。停車駅は下記となります。

・JR山手線、京浜東北線:日暮里駅、西日暮里駅
・常磐線:南千住駅、日暮里駅、三河島駅

次に地下鉄。地下鉄は東京メトロ日比谷線、千代田線の利用が可能です。

停車駅は下記となります。

・東京メトロ日比谷線:南千住駅
・千代田線:西日暮里駅、町屋駅

そして私鉄は、京成本線、つくばエクスプレスとその他、都営日暮里・舎人ライナー、都電荒川線の利用が可能となります。

・京成本線:日暮里駅、町屋駅、新三河島駅
・つくばエクスプレス:南千住駅
・都営日暮里・舎人ライナー:日暮里駅、赤土小学校前駅、熊野前駅、西日暮里駅
・都電荒川線:荒川遊園地前駅、三ノ輪橋駅、町屋駅前駅、荒川一中前駅、荒川区役所前駅、荒川車庫前駅、宮ノ前駅、小台駅、熊野前駅、町屋二丁目駅、荒川二丁目駅、東尾久三丁目駅、荒川七丁目駅

複数路線が利用できる駅は、日暮里駅、西日暮里駅、南千住駅、町屋駅、熊野前駅となります。

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荒川区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に荒川区は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。

まず人口から。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、2025年から人口が減少に転じることが予想されています。しかし2016年2040年を比較した場合、減少はしていますが0.7万人弱の3%程度の減少に留まっています。

また少子高齢化問題に深く関わる老年人口割合、出生率の数値をみても、荒川区の数値は東京都平均よりも優れたものになっています。

さらに荒川区では人口減少問題に対し、出生率の向上、定住化の促進を掲げ対策を行なっているため、今後の人口動向については要注目と言えるでしょう。

では交通に関してはどうでしょうか?

人気路線である山手線、京浜東北線の利用が可能で、地下鉄、私鉄の利用も可能なため非常に利便性が高い地域と言えます。

特につくばエクスプレスによる千葉・茨城方面、日暮里・舎人ライナーによる埼玉方面へのアクセスが向上しました。

また複数路線が利用できる日暮里駅、西日暮里駅、南千住駅、町屋駅、熊野前駅がありますが、日暮里駅(JR・私鉄・都営線)、西日暮里駅(JR・メトロ・都営線)、南千住駅(JR・メトロ・私鉄)は特に利便性が高い駅となっています。

地価に関しては、23区内で下位グループに位置するのが荒川区です。

地域による地価の格差は小さく、JR線の駅がある日暮里、西日暮里、田端周辺は荒川区内で地価が高いエリアになります。

また平均賃料に関しても23区内で下位グループに属し、地価とほぼ同じランクとなります。

また荒川区の民泊ビジネスの状況を見ると、エアビーアンドビー登録数は23区内で中間に位置しますが、稼働率は低いエリアとなっているため、活況なエリアとは言えません。

荒川区について特性、人口、交通、地価について調査してきましたが、これらの情報を総合して判断すると、荒川区は投資エリアとして問題が少ない地域と言えるのではないでしょうか?

※人口データは荒川区資料国立社会保障・人口問題研究所、土地価格は土地代データ、不動産データはスマイティ参考に記事を作成しています。

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