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「昭島市」は不動産投資に適した地域か?

今回は東京都「昭島市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

都内で不動産投資をお考えの方は是非お立ち寄りください。

調査内容は昭島市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

昭島市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では昭島市の地域情報から見ていきましょう。

昭島市の概要、特性

昭島市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

昭島市の平成25年の空き家率は11.7%で、東京都の平均:11.1%よりも高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:11.9%(5400戸)
平成15年:11.5%(5510戸)
平成20年:9.4%(4820戸)
平成25年:11.7%(6330戸)

昭島市の空き家率は平成20年に改善されましたが、概ね都の平均値よりも高い数値で推移しています。

また昭島市による空き家対策は維持管理や相談対応に留まらず、空き家の利活用なども検討されているようです。

現在募集は終了していますが、平成28年度には「昭空き店舗活用補助金」などが実施されました。

決して優秀な数値とは言えない昭島市の空き家率ですが、昭島市の積極的な空き家対策に期待してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。

では昭島市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成20年:2024件
平成22年:1759件
平成23年:1644件
平成24年:1534件
平成25年:1231件
平成26年:1236件
平成27年:1239件

平成20年に2000件を超えていた昭島市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。しかし最近のデータは横ばいでの推移となっています。

なお昭島市では防犯パトロールの実施、防犯カメラ・防犯灯の設置、防犯活動への補助金交付などの防犯対策に取り組んでいます。

昭島市の取り組みと現在の状況から判断すると、昭島市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成20年度:50人
平成21年度:44人
平成25年度:46人
平成26年度:65人
平成27年度:51人
平成28年度:21人

50人前後推移してきた昭島市の待機児童数は、平成28年度には21人まで減少しました。

また昭島市では待機児童ゼロを目指して、保育施設や定員の増強などに取り組んでいるため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか?

次に昭島市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

昭島市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず昭島市の地価は、東京都内42位、全国72位となっています。

最高坪単価は1990年の203万円でしたが、2016年は33%程度の63.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(6.07%)、2008年(9.77%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-4.82%)、2010年(-6.54%)、2011年(-1.81%)、2012年(-1.84%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(0.00%)、2014年(2.31%)、2015年(1.33%)、2016年(2.92%)の4年間は緩やかながら上昇が続いています。

地域別の動向を見ると、中神地域(0.71%)、東中神地域(0.46%)は上昇、拝島地域(-0.31%)が下降となりました。

これらのことから、昭島市のここ最近の地価の動向は緩やかな上昇傾向と言えます。

また駅周辺の地価は高い傾向にありますが、拝島市内の地域ごとの地価に大きな差は見られません。

賃料相場

では昭島市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:37位
1LDK~2DK:41位
2LDK~3DK:43位
3LDK~4DK:43位

地価の42位と比較すると、単身者向けの間取りは少し上位となる以外は、ほぼ同ランクとなります。

昭島市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

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昭島市の交通・アクセス

では昭島市の電車状況はどうなっているでしょうか?

昭島市内には4つの駅あり、JR(青梅線、五日市線、八高線)と私鉄(西武拝島線)の利用が可能です。

JR青梅線:拝島駅、昭島駅、中神駅、東中神駅

JR五日市線:拝島駅

JR八高線:拝島駅

西武拝島線:拝島駅

複数路線が利用できる駅は拝島駅となります。

昭島市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは昭島市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:112727人、2016年:112897人、2017年:112789人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:103592人
1995年:106792人
2000年:105539人
2005年:108746人
2010年:111025人

1世帯あたりの人員

1990年:2.72人
1995年:2.57人
2000年:2.44人
2005年:2.33人
2010年:2.22人
2015年:2.17人

昭島市の人口は昭和から平成かけて増加してきましたが、平成7年から12年にかけて減少に転じます。

しかし再び増加に転じ、現在まで緩やかな増加となっています。

2017年と1990年の人口を比較する0.9万人(8.1%)程度の増加となっています。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続け、核家族化の進行が見て取れます。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと

年少人口:18.3%→16.1%→14.8%→13.5%→12.9%→12.4%
生産年齢人口:71.8%→72.4%→71.0%→68.6%→66.3%→63.4%
老齢人口:9.0%→11.5%→14.1%→17.9%→20.7%→24.1%

生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの昭島市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:111230人
2025年:109176人
2030年:106444人
2035年:103183人
2040年:99565人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:62.1%→62.0%→61.4%→59.6%→56.8%
年少人口:11.7%→11.0%→10.4%→10.1%→10.0%
老齢人口:26.1%→27.0%→28.3%→30.3%→33.2%

昭島市の人口は2017年に入りわずかながら減少に転じています。そしてこの減少傾向は今後も続き、2020年と2040年の人口を比較すると1.2万人(10.5%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口からが、現在までの動向と同様に、さらなら少子高齢化が予測されています。

次に昭島市の人口の将来展望を見ていきましょう。

昭島市の人口の将来展望※2040年までの5年毎

2020年:115,590人
2025年:113,911人
2030年:111,703人
2035年:109,202人
2040年:106,524人

年齢3区分別人口※2040年までの5年毎

生産年齢人口:61.5%→61.2%→60.4%→58.5%→55.8%
年少人口:12.2%→11.9%→11.7%→11.9%→12.2%
老齢人口:26.3%→26.9%→27.9%→29.6%→32.0%

昭島市の人口の将来展望では人口のピークは2020年となり、社人研よりも多い人口での推移となっています。

なお昭島市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・安定した雇用を創出
・移住者の確保
・結婚、出産、子育て世代の支援
・時代に則したまちづくり

を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。

昭島市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に昭島市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2017年に減少に転じた人口は、今後も緩やかに減少が続く

昭島市のデータ:人口のピークを2020年設定し、以降は緩やかに減少。社人研よりも人口は多い推移。

どちらのデータも昭島市の人口は将来的に減少となり、年齢3区分別人口は少子高齢化はさらに進行する予測となっています。

ただし人口は減少してもそのスピードは緩やかなもので、昭島市が2040年までに深刻な人口問題を迎える可能性は低いと考えられます。

また世帯当たりの人員は今後も減少傾向にあり、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

今後の昭島市の人口は、市による取り組みがどれだけの成果を出すか、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では昭島市の交通に関してはどうでしょうか?

昭島市はJRの利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

昭島駅から新宿駅まで35分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

昭島市の東京都内でのランキングは地価は42位、平均賃料は37位(~43位)となります。

地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また最近4年間の地価の動向は上昇傾向にあり、地域別の動向でも同様に上昇傾向と言えます。

昭島市は市内の地価の差が少ないため、同価格帯の物件があれば出来る限り条件の良い投資物件を探し出すことが、安定した不動産投資へつながります。

また複数路線が利用できる拝島駅辺は、都内へのアクセスもよく、賃貸需要が見込めるエリアと言えます。そのため地価、賃料ともに市内では高い水準となっています。

しかしこのエリアは安定した不動産運用を目的とするのあれば、不動産投資に適したエリアと言えるかもしれません。

昭島市の不動産投資

以上、昭島市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると昭島市は・・・

  1. 昭島市の人口は、緩やかな減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 地価は高いが昭島駅、拝島駅周辺は安定した投資が望める。
  4. 昭島市の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 空き家率は平均以下。昭島市による積極的に空き家対策に期待。
  6. JRと利用で都心へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童対策は改善されてきてはいるが、これからに期待。
  8. 犯罪発生件数はここ数年横ばい。治安は今後に期待。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、昭島市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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昭島市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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