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不動産投資の事前準備?

少し前になってしまいますが、ラグビー日本代表の五郎丸ポーズというのが流行っていました。あの五郎丸選手のキックを蹴る前のポーズはいわゆるキックするための事前準備に該当すると思います。この事前準備が流行語になるのは、ある意味現代人が事前準備を怠っているということを表しているのかもしれません。

そこで今回は、不動産投資によって大家になるための準備についてお話をさせていただければいいと思います。

投資の目的

世の中にはたくさんの投資が存在をします。一番、最近流行っているのは株式やFXなどのマーケット金融商品だと思います。このメリットはやはり少額の投資からできるということになります。しかし、マーケット変動で大きな損金を出す可能性も否定はできません。

その点、不動産投資は少額の資金ではできない可能性が高いのですが、大きな損金を出す可能性は低い投資と言えます。

衣食住の言葉に代表されるように、住環境というのは人間が生活をしていく上では必ず必要なものであり、生きていく上で必ず需要がありますので、仮に大きな資金を投入したとしても需要がすべてなくなるということはおそらく今後もないと考えられます。

長期保有が有利?

また、一般的な大家業を営む場合は年利で5パーセント程度を回収できれば成功の部類といえることができるでしょう。平均は7パーセント程度になります。これは一般の株式の配当や海外預貯金を含んで高い利回りと言えます。特に、日本の不動産市況の場合30年以上前のバブル景気のように土地価格が急騰したり急落したりするような価格の上下動がないので安定的ともいえると思います。

しかし、価格の上下動がない場合にはその値上がり益を見込んで投資をするということはほぼ不可能ということもいえるのです。つまり言い換えれば、不動産投資は長期に渡って安定的な収益を見込むとという投資家に向いている投資と言えるのです。

土地の選択、物件の選択

現代は一般的には都市化の時代と言われています。今、政府は地方創成といって地方を活性化するのに躍起になっていますが、私からみるとどれも的外れな政策だと思います。ふるさと納税やふるさと割引の効果は一時的にはあると思いますが、長期的にみればその成長はかなり厳しいと言えます。

相続等によって、物件を地方にお持ちの方は選択肢はないのですが、今後も東京などの大都市圏には人口が集中していくのは不可避な事態になっていると思います。なぜなら、地方は今の政策方針では廃れ、全世界的に都市に人口が集中していく方向性はある程度みえてくるからです。つまり人がいないところに賃貸物件をもっていても、人がいないので収益が期待できないということになります。

当たり前のように不動産投資を行っている方は最低でも駅から10分以内の不動産、物件をみつけなければお話になりません。みなさんが賃貸を借りる場合はやはり駅から近いこと前提条件になると思います。この理由は駅の前には「人が集まる」からです。

このことを裏返せば「人が集まる」可能性の高いところの物件をもつ、すなわちこの物件は駅に近くなくてもOKということになります。この理論に当てはまる、見逃されている土地がまだあるのではないでしょうか?

皆さんの周辺でも該当する不動産を探してみては如何でしょうか。駅から離れている場合、購入価格は抑られているのが一般的で、この抑えられた価格で、不動産需要の高い物件を探すとこができたら、それは不動産投資を行う上でとても期待値は高いのではないのでしょうか?

資金計画

おそらく、初期投資費用というのはみなさんの考える最低条件になると思います。しかし、そこはみなさん考えて当たり前の話になります。そこでもう一つ考えなくてはならないことがあります。

たとえば、家を新築で建てても維持できる資力がなければお話になりません。つまり維持運営費のことを考えない投資家が割りと多く見受けられるのです。これは大家をやっていると実感することになると思いますが、意外に設備の破損や故障、メンテナンスの費用が結構かかるのです。たとえば風災害や火事等の被害にあってもその修繕費は大家もちになるのです。

その他、税金の問題もあります。その運営主体を個人にするか、法人にするかでもその税額が驚くほど変わります。税金の支払い等に関してもより多くの勉強をしなければなりません。不動産投資は、長期的に取り組む投資になりますので綿密な資金計画が必要となりますし、また思わぬ出費に対しても修繕積立金等を保有しておかなくてはいけません。

以上が3つのポイントになりますが、「目的をはっきりさせる・物件の選択・資金計画」この3つを当たり前のことではないか、と思う方も多いと思います。しかし、ラグビーの事前準備の概念が流行る時代ではその綿密性に現代社会は欠けているようには個人的には思います。

人がそのくらいやれば十分だろうというような準備ではなく、人が十分と思う調査、勉強の1割増しでちょうどよい時代なるのではないでしょうか?

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