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設定家賃以上の価値を目指す

不動産投資の収益を安定させるためのまず第一の目標として、内見=即契約という物件に仕上げることです。

ですが、多くの物件はメンテナンスの行き届いていない古ぼけた物件が多いのが実情です。大家は入居者に部屋という空間を提供し、その対価として家賃を得ているわけです。ですので、不動産物件は設定家賃以上の価値があるかが重要となります。

つまり設定家賃以上の価値がない物件は、設定している家賃では入居者を決めることができないのです。中には、築20年以上もの物件を相場以上の家賃で提供し、満室経営を続けている大家さんもいます

商品価値を取り戻す

なぜそのようなことができるのかは、家賃以上の価値があり、お得感を感じてもらえる部屋に仕上がっているからです。入居者に設定家賃以上の価値を感じてもらうことができれば、需給状況や設定家賃などに関係なく入居者は決まるものなのです。

家賃や需給状況以上の価値を感じてもらうためには、リフォームをして失われた商品価値を取り戻す必要があります。空室が続くことを考えるとリフォーム費用など安いものです。

ですが、やみくもにお金をかければいいわけではありません。また、採算に合う程度の範囲でリフォームすることも重要です。お金をかけて、最新設備を投入したり、畳の和室をフローリングの洋室にリノベーションなど、力任せのリフォームをしなくても、アイデア次第で小予算で物件価値を高めるリフォームをすることができます。

ここでは、満室になることはもちろん、家賃の値上げも可能となるリフォームのノウハウをお伝えします。

視覚・第一印象がキーワード

人間の五感には「視覚、聴覚、味覚、触覚、嗅覚」がありますが、視覚から得られる情報が全体の約9割を占めているのです。これにより、ほとんどの人間は出合った人や物の印象を第一印象の一瞬で決定します。

これと同様に内見者もあなたの不動産物件を見た瞬間に物件全体の印象を決めているのです。物件の第一印象がよければ、室内の期待度も高まり、おのずと成約率が高まるのです。つまり、見た目の印象をよくすれば、古い物件でも入居率を改善することができるのです。

カラープランニング・外観も重要

また「カラープランニングはセンスがないと難しそう」と思われがちですが、少しコツを覚えれば誰でも簡単にできるようになります。基本的には、ベースカラーとアクセントカラーの面積比をふまえ、2から3色以内におさえることです。もちろん3色以上にしてもいいのですが、配色が多くなるほど高度なセンスが必要となってしまいます。

さらに、現在では、物件の写真さえあればパソコンで簡単に配色イメージを作成することが可能ですので、いろいろな配色イメージを確認することができます。

外観は第一印象を決定づける非常に重要なポイントです。外観を塗装するだけで近所でも有名なデザイナーズ物件に大変身することができ、不動産物件の価値もあがり成約率もアップします。

「不動産物件」を自分で掃除することは重要なこと

自分の不動産物件の掃除を管理会社まかせにしている方が多いと思いますが、それは間違いです。自分のものであれば小さなことまで目に入りますが、他人のものは小さなことまで目に入りません。

自分で物件の掃除を行うことで、塗装の剥がれや電球切れ、ごみ置き場の散乱など、他の人には見えない小さな汚れや不具合に気づくことができるのです。

入居者は室内で生活をおくるのですから、外回りはもちろん共有スペースも重要です。外回りはオーナーまたは清掃業者が定期清掃をしているのであれば、そんなに汚れるはずはありません。

ですが、建物内の清掃しながら普段と違った角度や目線で見ることで、共有スペースの細かな改善点を見つけることができるのです。さらに、入居者との会話で思わぬヒントをもらえることもあります。

清掃といった形で、自分の不動産物件と向き合うことで、自分の物件に愛着がわき、魅力的な物件に変身していくでしょう。持ち主に愛される物件は輝きを取り戻し、入居者に愛される物件に変身するのです。

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