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「蕨市」は不動産投資に適した地域か?

地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「蕨市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては蕨市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では蕨市の地域情報から見ていきましょう。

蕨市の概要、特性

不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

蕨市の平成25年の空き家率は13.7%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも高い数値であることがわかります。(平成25住宅土地 統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年~25年の5年毎。()内は空き家戸数

平成10年:10.%(3330戸)
平成15年:11.7%(3970戸)
平成20年:12.1%(4180戸)
平成25年:13.7%(5240戸)

蕨市の空き家率は年々上昇しているため、行政による対策に期待したいところですが、蕨市が行なう空き家対策は空き家の管理促進や相談対応が中心となり、空き家の利活用や助成などは確認できていません。(平成29年1月現在)

今後の蕨市の空き家策に期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

では蕨市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成15年:3046件
平成20年:1786件
平成24年:1367件
平成25年:1439件
平成26年:1270件
平成27年:991件

平成15年に3000件を超えていた犯罪件数も年々減少し、平成27年には1000件を切るまで減少しました。

現在も減少傾向は続き、平成27年の数値とピーク時を比較すると1/3以下まで減少したことがわかります。

また蕨市では広報活動、地域活動支援、環境整備などの防犯対策に取り組んでいます。

蕨市の取り組みと現在の状況から判断すると、蕨市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:44人
平成24年度:41人
平成25年度:33人
平成26年度:47人
平成27年度:33人
平成28年度:3人

ここ数年横ばいで推移してきた待機児童数は平成28年度には3人まで減少しました。

蕨市は待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などに取り組んでいる成果と言えるかもしれません。

ここ数年の待機児童数の動向及び蕨市の取り組みから、仕事をしたい子育て世帯にとって蕨市の子育て環境は今後さらに良くなる言えるかもしれません。

次に蕨市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

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蕨市の不動産価格

蕨市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず蕨市の地価は、埼玉県内1位、全国42位となっています。

最高坪単価は1991年の164.9万円程でしたが、2016年は54.5%程度の90万円程で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は、2002年(14.7%)、2007年(2.78%)、2008年(7.21%)以外のすべての年で地価は下降となりました。

しかしここ最近の動向を見ると、2014年(0.34%)、2015年(3.33%)、2016年(0.57%)の3年間は緩やかながら上昇が続いています。

蕨市のここ最近の地価の動向は、緩やかな上昇傾向にあると言えます。

賃料相場

では蕨市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:6位
1LDK~2DK:8位
2LDK~3DK:7位
3LDK~4DK:3位

地価の1位と比較すると、すべての間取りで低いランクにとなります。

蕨市の不動産の特徴をまとめる下記になります。

  1. 駅周辺の地価は高い。
  2. 地価の動向は緩やかに上昇傾向にある。
  3. 平均賃料はすべての部屋タイプで、地価よりも下のクラスとなっている。

蕨市の交通・アクセス

では蕨市の電車状況はどうなっているでしょうか?

蕨市内にはひとつの駅あり、JR(京浜東北線)の利用が可能です。

JR京浜東北線:蕨駅

複数路線が利用できる駅はありません。

蕨市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは蕨市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

まず最近3年間の人口は、2015年:72,288人、2016年:73,289人、2017年:73,900人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:73,620人
1995年:72,021人
2000年:71,063人
2005年:70,010人
2010年:71,502人

蕨市の人口は昭和40年代後半にピークを迎え、減少へと転じましたが、昭和60年代から平成5年頃までは緩やかな増加となりした。

しかしその後は横ばいに近い緩やかな減少が続きましたが、平成20年に入ってからは緩やかな増加傾向となっています。

2017年と1990年の人口を比較するプラス280人となり、ほぼ同水準であることがわかります。

平均世帯人員

1990年:2.49人
1995年:2.37人
2000年:2.27人
2005年:2.17人
2010年:2.07人

また平均世帯人員は年々減少を続けていて、埼玉県の平均(平成22年):2.50人よりもかなり少ないことがわかります。

さらに世帯構成を見ると、埼玉県平均:28.4%よりもかなり高い水準で推移していることがわかります。

平成12年:37.2%
平成17年:38.7%
平成22年:41.3%

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2000年~2015年の5年ごと

生産年齢人口:72.4%→70.2%→68.4%→66.1%
年少人口:12.4%→11.8%→11.1%→10.4%
老齢人口:15.2%→18.0%→20.6%→23.5%

生産年齢人口と年少人口は減少が続き、老年人口は増加を続けています。この傾向から少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの蕨市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:69372人
2025年:66653人
2030年:63648人
2035年:60404人
2040年:56993人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.0%→9.4%→8.8%→8.5%→8.3%
生産年齢人口64.7%→63.8%→62.6%→60.1%→57.2%
老齢人口:25.3%→26.7%→28.6%→31.4%→34.5%

蕨市の人口は緩やかに増加してますが、ここ数年ではピークを迎え、以降は減少傾向となります。2020年と2040年の人口を比較すると1.2万人(18%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、2040年には3人に1人以上が65才以上となり、さらに高齢化が進行することが予測されています。

次に蕨市(将来展望)による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

蕨市の将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:72,041人
2025年:72,274人
2030年:72,332人
2035年:72,373人
2040年:71,821人

年齢3区分別人口

年少人口:10.2%→10.3%→10.7%→11.3%→12.0%
生産年齢人口:65.5%→64.9%→63.6%→61.4%→58.7%
老齢人口:24.3%→24.8%→25.7%→27.3%→29.3%

蕨市の推計では今後緩やかな減少予測となり、社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

また年齢3区分別人口については、生産年齢人口と老齢人口の動向は現在同様ですが、年少人口の減少はスットプする予想となっています。

また蕨市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・安心安全な住環境の整備
・子育て環境の整備
・地域の活性化

を基本目標に人口対策に取り組むめ、今後の動向に注目したいところです。

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蕨市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に蕨市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

社人研のデータから、蕨市の人口は間もなくピークを迎える予想で、その後は緩やかな減少が予測されています。

また蕨市のデータではピークは2030年となり、社人研よりも人口も多い数値での推移となっています。

どちらのデータからも将来的に緩やかな減少に転じる予測ですが、その減少スピードと人口推計は異なるため、どちらのデータを優先するかで判断基準が異なってくるでしょう。

しかしどちらのデータからも蕨市が20~30年以内に深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう 。

また蕨市の特徴として、世帯あたりの人員が埼玉県平均よりもかなり少ない数値で、単身世帯が多いことがあげられます。さらにこの数値は年々下降しているため、今後さらに単身世帯の増加が予測されます。

特に高齢者の単身世帯の増加が著しいため、高齢者の単身者の賃貸需要が増加すると考えられます。

そのため物件の種別を選択する際には、高齢者を意識するといった配慮が必要となるかもしれません。

また蕨市では人口問題解消に取り組みだしているため、今後の動向にも着目したいところです。

不動産投資と交通

では蕨市の交通に関してはどうでしょうか?

東京に隣接する蕨市は、JR京浜東北線の利用で、都内へのアクセスは非常に良いと言えます。

蕨駅から上野駅・池袋駅まで22分、東京駅・新宿駅まで28分程と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

蕨市の埼玉県内でのランキングは地価は1位、平均賃料は3位(~8位)となります。

どの間取りでも地価の順位より下位にランクしています。

蕨市内で地価、賃料が高い地域はJR京浜東北線が利用できる蕨駅周辺となっています。

このエリアは、資産価値、利便性、賃貸需要が安定しる投資エリアと言えるかもしれません。

蕨市の不動産投資

以上、蕨市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

蕨市の特徴は

  1. 蕨市の今後の人口は、緩やかに減少する。
  2. 単身世帯が多く、特に高齢者の単身世帯が急増。
  3. 蕨駅周辺は地価、賃料、利便性、資産価値、賃貸需要が高い。
  4. 蕨市の地価は上昇傾向にある。
  5. 地価と比較すると、平均家賃設定は高くない。
  6. 空き家率は埼玉県平均よりも高い数値で推移。行政の空き家対策に期待。
  7. JR京浜東北線の利用で都心へのアクセスは非常に良い。
  8. 待機児童対策は成果が見られる。
  9. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、蕨市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

蕨市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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