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「所沢市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、所沢市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では所沢市の概要、特性から見ていきましょう。

所沢市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

所沢市の平成25年の空き家率は9.6%で、東京平均(11.2%)、全国平均:13.5%よりもかなり低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:9.5%
平成15年:8.8%
平成20年:9.9%
平成25年:9.6%

平成10年からの動向を見ても、かなり優秀な数値での推移が確認できます。

また所沢市による空き家減少への対策は現在のところ確認できておらず、空き家の管理促進や相談対応などが中心となっています。

では所沢市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

平成24年:4208件
平成25年:3777件
平成26年:3841件
平成27年:3610件

年々減少傾向にありますが、これは所沢市では所沢市防犯協会を事務局として、パトロールの実施など防犯に取り組んでいます。

現在まで続いている減少傾向と所沢市の取り組みから、所沢市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

平成22年度:136人
平成23年度:88人
平成24年度:49人
平成25年度:48人
平成26年度:32人
平成27年度:19人
平成28年度:11人

待機児童数は年々減少傾向にあり、平成28年は平成22年時の1/10以下まで減少しています。

所沢市では「所沢市子ども・子育て支援事業計画」に基づき、待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などへの取り組みを行なっているため、待機児童ゼロを実現するのも時間の問題かもしれません。

ここ数年の待機児童数の動向及び所沢市の取り組みから、所沢市での子育て環境は良いと言えるでしょう。

次に所沢市の人口について考察していきましょう。

所沢市の人口推移

人口推移

所沢市の人口動向について調査しました。

まずここ3年の人口は、2015年:342,339人、2016年:341,832人、2017年:341,151人と緩やかに減少しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:298,845人
1995年:317,891人
2000年:328,418人
2005年:336,976人
2010年:341,865人

平均世帯人員

1989年:3.01人
1999年:2.63人
2009年:2.35人
2014年:2.25人

所沢市の人口は1990年代に30万人に到達以降も増加を続けてきました。しかし2013年にピークを迎えてからは、緩やかながら減少に転じています。

2017年と1990年の人口を比較する4.2万人(1.14倍)程度の増加が確認できます。

また平均世帯人員に関しても年々減少傾向にあり、単独世帯や少人数世帯が増加しています。この傾向は今後も続くと予測されています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に1989年・1999年・2009年・2014年の順で表示しています。

年少人口:19.4%→14.5%→13.1%→12.5%
生産年齢人口:73.7%→74.0%→67.2%→63.4%
老齢人口:6.9%→11.5%→19.7%→24.1%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は大きな増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの所沢市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

所沢市の将来人口※2020年~40年の5年毎

2020年:342018人
2025年:336671人
2030年:328645人
2035年:318576人
2040年:307238人

生産年齢人口:60.9%→60.5%→59.6%→57.5%→54.4%
年少人口:11.4%→10.6%→9.9%→9.7%→9.5%
老齢人口:27.7%→28.9%→30.5%→32.8%→36.0%

所沢市の人口はここ数年でピークを迎え、以降は緩やかな減少が続く予測となっています。2020年と2040年の人口を比較すると3.6万人(7%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に所沢市による人口の将来展望と年齢3区分別人口を見ていきましょう。※2020年~60年の10年毎

人口の将来展望

2020年:340,551人
2030年:326,438人
2040年:306,835人
2050年:288,406人
2060年:272,684人

生産年齢人口:61.2%→60.1%→55.0%→52.7%→54.4%
老齢人口:27.0%→29.1%→33.1%→34.2%→31.8%
年少人口:11.8%→10.8%→11.8%→13.1%→13.7%

社人研のデータよりも少し減少数が多い数値ですが、緩やかな減少が予測されています。

また所沢市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

「COOL JAPAN FOREST構想の推進」
「産業用地創出」「所沢駅周辺の開発と市内の活性化」
「水とみどりがつくるネットワークの構築」

を重点プロジェクトとして取り組みをスタートしたため、今後の動向に注目したいところです。

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所沢市の不動産価格

次に所沢市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず所沢市の地価は、埼玉県内9位、全国71位となっています。最も高い坪単価は1989年の約375万円でしたが、2016年は17%程度の約64万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は、2007~8年の2年間と2013~2015年の3年を除くと、その他の年は下降での推移となっています。

また2016年の所沢市の地価は前年比1.24%のマイナスとなり、市内のエリア別の動向をみても9地区中5地区が上昇しました。

2016年に所沢市で地価がもっとも大きく上昇した地域は小手指エリア(1.99%)、下降した地域は所沢駅(-1.11%)、西所沢(-4.4%)、狭山ヶ丘(-0.16%)、西武球場前(-0.48%)となります。

所沢市の平均地価は約64万円、最高坪単価は所沢駅エリアの約92万円、最安値は西武球場前エリアの約34万円となり、その差は58万円程度とさほど大きな差は見られません。

所沢駅エリアは他エリアに比べると地価が少し突出していますが、他エリアではここまで大きな価格差は見られません。

所沢駅周辺の地価が高い理由は、交通、利便性、人口、賃貸需要などの不動産運用に欠かせない要素をもっとも多く有する地域と考えられるからでしょう。

では所沢市の家賃相場はどうなっているでしょうか?

部屋のサイズ別に見ていきましょう。ホームズ家賃相場情報によると、

1R・1K・1DK:18位
1LDK・2K・2DK:17位
2LDK・3K・3DK:12位
3LDK・4K・4DK:13位

となります。

地価の9位と比較すると、すべての部屋の種別で下位にランクインしていますが、特に単独世帯向けの小さ目の部屋の平均賃料が、低いのが目立っています。

では所沢市の不動産の特徴をまとめてみましょう。

  1. 所沢駅周辺の地価は高いが、人口、賃貸需要、利便性など不動産投資に必要な環境は最も整っている。
  2. ここ数年の地価の動向は横ばいに近い数値で推移している。
  3. すべての部屋タイプの平均賃料は地価よりもランクが低い。

所沢市の交通・アクセス

では所沢市の電車状況はどうなっているでしょうか?

所沢市内には10駅あり、JRと私鉄(西武線)の利用が可能です。また都心へのアクセスは西武線がメインとなっています。

まずJRから。

JR武蔵野線:東所沢駅

次に私鉄ですが、

西武池袋線:所沢駅、小手指駅、西所沢駅、狭山ケ丘駅

西武新宿線:所沢駅、新所沢駅、航空公園駅

西武狭山線:西武球場前駅、西所沢駅、下山口駅

西武山口線:西武球場前駅、遊園地西駅

複数路線が利用できる駅は、所沢駅、西所沢駅、西武球場前駅となります。

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所沢市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に所沢市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まず人口から。

所沢市の人口はすでピークを迎え、人口減少がスタートしています。また将来においても、社人研及び所沢市のデータからは減少傾向は継続することが予測されています。

しかし減少スピードは緩やかであるため、今後20~30年の内に深刻な人口問題が起きることは考えづらいと言えるでしょう。

そのため人口問題が所沢市で行なう不動産投資に与える影響は少ない考えられます。

また現在所沢市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。

では所沢市の交通に関してはどうでしょうか?

埼玉県西部に位置する所沢市は東京都に隣接するため都内へのアクセスは良いでしょう。

西武新宿線の利用で新宿駅まで35分程度、西武池袋線の利用で池袋駅まで25分程度となっています。

複数路線が利用できる所沢駅は非常に利便性が高い駅と言えるでしょう。

では不動産価格をみていきましょう。

所沢市の埼玉県内でのランキングは地価は9位ですが、平均賃料は12位(~18位)とかなり低いランクになります。

またファミリー向けの間取りよりも、単身者向けの間取りの賃料は安い傾向にあるため、投資物件の選定には注意が必要となります。

特に所沢駅周辺は地価、賃料ともに高くなっているため、両者のバランスは最も良いエリアと言えるかもしれません。また所沢駅周辺は利便性、資産価値や賃貸需要の安定性が最も見込めるでしょう。

以上、所沢市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると所沢市は・・・

  1. 所沢市の人口は緩やかながら減少となっているが、今後もそのスピードは緩やかなものと予測。
  2. 所沢市の平均世帯人員は年々減少傾向にあり、近い将来二人を切り、高齢者の単独世帯増加が見込まれる。
  3. 所沢駅周辺は利便性、資産価値、賃貸需要が高く、地価と家賃設定も高い。
  4. 所沢市の空き家率は東京都、全国平均よりも優秀な数値で推移。
  5. 所沢市は西武線の利用で都内へのアクセスは非常に良い。
  6. 所沢市の待機児童対策と防犯対策は効果が見られ、子育てと治安は良い街と言える。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、所沢市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

所沢市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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