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「戸田市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、戸田市の地域情報(空き家率・犯罪・待機児童)、将来人口推移、地価の動向、電車情報、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定するときは、最低限調査しておきたい項目となります。

「戸田市」で不動産投資を検討される方に、参考となる情報が御座いましたら幸いです。

では戸田市の概要、特性から見ていきましょう。

戸田市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

戸田市の平成25年の空き家率は10.9%と全国平均の13.5%より低く、埼玉県平均の10.9%と同数値です。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:10.4%
平成15年:10.2%
平成20年:11.1%
平成25年:10.9%

戸田市の空き家率は横ばいに近い数値で推移していることがわかります。

また戸田市による空き家対策は空き家の管理促進や相談対応が中心となり、空き家の利活用といった対策はいまのところ確認できていません。(平成29年1月現在)

今後の取り組みに期待したいところです。

では戸田市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成15年:4610件
平成25年:2094件
平成26年:1986件
平成27年:1599件

平成15年をピークに年々減少傾向にあり、平成15年のピーク時と平成27年を比較すると65%以上減少していることがわかります。

これは戸田市では「戸田市みんなでつくる犯罪のないまち条例」に基づき、市内パトロールや町会防犯灯補助金といった防犯活動による成果と言えるかもしえません。

現在の減少傾向と戸田市の取り組みを考慮すれば、戸田市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:44人
平成24年度:19人
平成25年度:34人
平成26年度:26人
平成27年度:34人
平成28年度:106人

ここ数年横ばいで推移していた戸田市の待機児童数ですが、平成28年度は106人と埼玉県内で最悪の数値なってしまいました。

そのため戸田市では待機児童緊急対策室を設置し、平成28~30年度の間に1200人の受け入れ枠の拡大を実行すると発表しました。

今後の動向に注目したいところです。

次に戸田市の人口について考察していきましょう。

戸田市の人口推移

人口推移

戸田市の人口動向について調査しました。

現在までの人口状況

まずここ3年の人口をみると2015年:132880人、2016年:135243人、2017年:137320人と増加傾向を維持しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:87599人
1995年:97571人
2000年:108039人
2005年:116696人
2010年:123079人

戸田市の人口は1975~1985年は横ばいから減少傾向にありましが、1985年に埼京線が開通されてから2010年頃までは人口の急増が見られました。

ここ数年は穏やかなペースですが、2017年現在も増加傾向にあります。

2017年と1990年の人口を比較する4.9万人程度(1.56倍)と大きく増加していることが確認できます。

平均世帯人員

1990年:2.69人
1995年:2.50人
2000年:2.41人
2005年:2.33人
2010年:2.24人
2015年:2.20人

また人口に反比例する形で平均世帯人員は年々減少傾向にありますが、2011年以降は横ばいで推移しています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2000年~2015年の5年毎

生産年齢人口:74.2%→71.7%→70.4%→68.5%
年少人口:16.4%→16.2%→15.2%→14.5%
老齢人口:9.5%→12.0%→14.4%→17.0%

生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向ですが、老年人口は急増してことがわかります。この傾向から少子高齢化の進行が読み取れます。

人口将来推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)と戸田市によるの将来人口推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来推計※2020年~2040年の5年毎

2020年:129222人
2025年:130317人
2030年:130630人
2035年:130232人
2040年:129053人

戸田市の人口は2030年頃にピークを迎え、減少に転じてからは緩やかなペースでの減少が予測されています。

2020年と2040年の人口を比較すると-169人と僅かな減少となります。

年齢3区分別人口※2020年~2040年の5年毎

生産年齢人口:67.8%→67.5%→66.0%→63.1%→59.6%
年少人口:13.7%→12.9%→12.0%→11.7%→11.6%
老齢人口:18.5%→19.6%→22.0%→25.2%→28.8%

年齢3区分別人口は現在と同様の傾向が予想されるため、少子高齢化がさらに進むと考えられます。

次に戸田市による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

戸田市による将来推計(ベース推計)※2020年~2040年の5年毎

2020年:13.7万人
2025年:14.0万人
2030年:14.2万人
2035年:14.2万人
2040年:14.2万人

現状の人口推移は社人研のデータより多い数値で推移しているため、予想される人口も多く設定されています。

また人口のピークに関しても社人研のデータよりも先に設定されています。

年齢3区分別人口(割合)※2020年~2040年の5年毎

生産年齢人口:67.8%→67.6%→66.2%→63.5%→60.1%
年少人口:13.8%→13.0%→12.2%→11.9%→11.8%
老齢人口:18.4%→19.4%→21.6%→24.6→28.1%

年齢3区分別人口については、現在の動向と同じ傾向が予測されています。

さらに戸田市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、

・子育て世代や住宅購入世代を中心とした新たな人の流れ
・若い世代の出産、子育ての支援
・安定した雇用の創出
・将来の人口構造を見据えた地域づくり

に取り組みはじめているため、今後の戸田市の人口の動向に注目したいところです。

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戸田市の不動産価格

次に戸田市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず戸田市の地価は、埼玉県内7位、全国58位となっています。最も高い坪単価は1991年の約169万円でしたが、2016年は6割程度の約71万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後2006年まで下がり続けた戸田市の地価は、2007年になり2007~8年の2年間は上昇に転じました。特に2008年は6.5%以上の上昇となり、バブル崩壊後最大の上げ幅となりました。

その後2012年までの4年間は下げに転じましたが、2013年から2016年の4年間は緩やかな上昇が続いています。

2016年の戸田市の地価は前年比0.95%のプラスとなり、市内のエリア別の動向をみても4地区中3地区が上昇となり、全体的に緩やかな上昇となり、大きな変動を地域は見当たりません。

2016年の戸田市の地域別地価

地価が上昇した地域:戸田公園(0.98%)、北戸田(1.44%)、美女木(0.16%)
地価が下降した地域:戸田駅エリア(-0.5%)

戸田市の平均地価は約71万円、最高坪単価は戸田公園エリアの82.2万円、最安値は美女木エリアの53.3万円となり、その差は28.9万円と地域による格差は少ない地域と言えるでしょう。

では草加市の家賃相場はどうなっているでしょうか?間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報による部屋種別毎の順位は下記となります。

1R~1DK:5位
1LDK~2DK:5位
2LDK~3DK:7位
3LDK~4DK:4位

地価の7位と比較すると、すべての間取りで上位にランクインしています。

つまり地価よりも有利な家賃設定ができるということは、高利回りの不動産投資が期待ができると言えるでしょう。

戸田市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 戸田公園駅、戸田駅、北戸田駅周辺は開発が進み、今後も賃貸需要が見込める。
  2. 地価は全体的に緩やかな上昇傾向にある。
  3. 投資額よりも有利な家賃設定が期待できる。

戸田市の交通・アクセス

では戸田市の電車状況はどうなっているでしょうか?

戸田市内には3つの駅があり、JR(埼京線)の利用が可能です。

JR埼京線:戸田公園駅、戸田駅、北戸田駅

複数路線が利用できる駅はありません。

また高速道路状況は、首都高速(5号線・埼玉大宮線)、東京外環自動車道の利用が可能で、車での都心のアクセスは良いと言えます。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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戸田市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に戸田市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まずは人口から。

現在も増加が続く戸田市の人口は、この先ももう暫くは増加傾向にあるでしょう。

人口のにピークは、社人研のデータでは2030年頃、戸田市のデータでは2030~40年頃となっています。

どちらのデータからも2040年時点の人口を現在の人口と比較した数値は、現状維持に近い数値となっています。

そのため戸田市が2040年までに深刻な人口問題に直面することは考えづらいと言えます。

そして戸田市で不動産投資を行なう場合、人口問題が不動産投資に与える影響は少ない考えられます。

さらに戸田市は人口問題解消に取り組んでいるため、将来推計を上回る人口になる可能性もありますので、今後の動向に着目したいところです。

では戸田市の交通に関してはどうでしょうか?

東京都と隣接する戸田市は、JR埼京線の利用で都内へのアクセスは非常に良い地域と言えるでしょう。

戸田公園駅から池袋駅まで15分程度、新宿駅まで20分程度、大宮駅までで13分程度ですので、都心への通勤、通学に適したロケーションとなります。

では不動産価格をみていきましょう。

戸田市の埼玉県内でのランキングは地価は7位、平均賃料は4位(~7位)となり、間取りによる大きな差は見られません。

また地価は全体に緩やかな上昇傾向にあります。

以上、戸田市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると戸田市は・・・

  1. 戸田市の人口は増加傾向にあり、ピークは10年以上先の予測。
  2. 戸田公園駅、戸田駅、北戸田駅周辺は賃貸需要が高い。
  3. 空き家率は横ばいで推移していて、埼玉県の平均に近い数値。
  4. JR埼京線の利用で都心へのアクセスは良い。
  5. 平成28年度の待機児童数は県内ワースト1。今後の対策に期待。
  6. 犯罪件数は減少傾向にあり、今後の治安の良さもさらに期待できる。
  7. 平均世帯人員は減少傾向にあり、ここ数年は横ばいで推移。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、戸田市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

戸田市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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