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「草加市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、草加市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では草加市の概要、特性から見ていきましょう。

草加市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

草加市の平成25年の空き家率は10.9%で、東京都平均:東京平均(11.2%)、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:10.5%
平成15年:11.9%
平成20年:11.8%
平成25年:10.9%

草加市による空き家対策は、空き家の管理促進や相談対応が中心で、空き家を減らすための具体的な取り組みは現在平成29年1月現在確認できていません。

現在の空き家率の推移を見ると草加市に深刻な空き家問題は発生していませんが、近い将来何かしらの空き家対策は行わると予想できますので、今後の草加市の空き家対策に期待しましょう。

では草加市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数の推移は下記になります。

平成13年:7239件
平成20年:5551件
平成24年:3994件
平成25年:3683件
平成26年:2858件
平成27年:2929件

平成13年をピークに年々減少傾向にあり、現在の数値をピーク時と比較すると4割程度まで減少していることがわかります。

草加市では平成18年度に「草加市安全安心まちづくり行動計画」を策定して、防犯パトロールなどの活動を行なっています。

刑法犯認知件数の減少傾向と草加市の取り組みを考慮すると、草加市は今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数の推移は下記になります。

平成25年:76人
平成26年度:74人
平成27年度:126人
平成28年度:77人

横ばいで推移してきた待機児童数は平成27年に100人超と急増しましたが、翌年には前年度の水準まで戻しました。

草加市では待機児童対策として保育施設や定員の増強などに取り組んでいますが、待機児童ゼロを実現するにはまだ時間を要するかもしれません。

ここ数年の待機児童数の動向及び草加市の取り組みから判断すれば、草加市の子育て環境は今後の草加市の成果に期待したいところです。

次に草加市の人口について考察していきましょう。

草加市の人口推移

人口推移

草加市の人口動向について調査しました。

ここ3年の人口をみると2015年:244289人、2016年:245389人、2017年:245878人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:206132人
1995年:215543人
2000年:226511人
2005年:237535人
2010年:242177人

草加市の人口は昭和50年頃に10万人、平成2年頃に20万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する4万人程度(1.19倍)の増加が確認できます。

平均世帯人員

1990年:2.89人
1995年:2.68人
2000年:2.54人
2005年:2.42人
2010年:2.32人
2015年:2.24人

また世帯数も人口に比例するように増加してきましたが、平均世帯人員は年々減少傾向にあり、核家族が進んでいることがわります。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に2005年・2010年・2015年の順で表示しています。

年少人口:14.6%→14.3%→13.3%
生産年齢人口:71.6%→67.1%→64.0%
老齢人口:13.8%→18.6%→22.7%

全国的な流れと同様に、草加市の生産年齢人口と年少人口は減少傾向、老年人口は増加傾向にあります。このことから少子高齢化になっていることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの草加市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

草加市の人口将来推計※2020年~40年の5年毎

2020年:246628人
2025年:243443人
2030年:238079人
2035年:231396人
2040年:224004人

生産年齢人口:63.1%→63.5%→62.8%→60.3%→56.3%
年少人口:11.7%→10.9%→10.1%→9.9%→9.8%
老齢人口:25.2%→25.7%→27.0%→29.8%→33.8%

草加市の人口はここ数年でピークを迎え、以降は緩やかな減少が続く予測となっています。2020年と2040年の人口を比較すると3.6万人(7%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に草加市による将来人口の推計と平均世帯人員のを見ていきましょう。※2020年~40年の5年毎

草加市の将来人口推計

2020年:246,148人
2025年:243,181人
2030年:237,501人
2035年:230,135人
2040年:221,805人

社人研のデータ同様に、今後も草加市の人口は緩やかに減少することが予測されています。

平均世帯人員

2020年:2.16人
2025年:2.11人
2030年:2.09人
2035年:20.8人
2040年:2.07人

3人以上の世帯が減少し、二人以下の世帯が増加することが予測されています。

次に地域別に2025年、2035年の将来人口推計を見ていきましょう。※平成28年1月1日を「100」とした場合の指数となります。

草加安行:100→118.4→113.5
新田西部:100→94→85.4
新田東部:100→98.5→93.8
草加川柳:100→94.6→87.5
草加東部:100→97.5→96.3
草加西部:100→99.1→97.1
草加稲荷:100→87.8→74.7
谷塚東部:100→94.6→87.3
谷塚中央:100→92.4→83.9
谷塚西部:100→98.7→96.2

2035年時点の人口を見ると、草加安行を除けば全地域が減少していますが、減少率の低い地域もいくつか見られます。

最後に草加市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定し、2060年の人口を218926人を目標に、

・市内の産業活性化と安定雇用の創出
・若い世代の結婚・出産・子育ての支援
・時代に則した地域づくり

を基本目標に人口対策の取り組みを開始したため、今後の動向に注目したいところです。

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草加市の不動産価格

次に草加市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

草加市の地価は、埼玉県内14位、全国110位となっています。最も高い坪単価は1993年の約156万円でしたが、2016年は3割程度の約46万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は値下がりの年が多い中、1993年、2007~8年、2015年は地価が上昇しました。

またここ3年の動向を見ると、2014年は-0.45%、2015年は+0.06%、2016年は-1.24%と横ばいに近い数値での推移となっています。

また2016年の市内のエリア別の地価の動向をみると、4地区中2地区が上昇しました。

2016年に草加市で地価が大きく上昇した地域はなく、新田エリアの1.74%が最高値となり、下降した地域は松原団地(-3.96%)、 谷塚(-1.73%)の2エリアとなりました。

草加市の平均地価は約46万円、最高坪単価は草加駅エリアの約55万円、最安値は 新田エリアの約40万円となり、その差は15万円程度と地域格差は見られません。

また草加市内で交通、利便性、人口、賃貸需要などの不動産運用に欠かせない要素を多く有する地域を選定するのであれば、草加駅は外せないエリアとなるでしょう。

では草加市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報による部屋種別毎の順位は下記となります。

1R・1K・1DK:11位
1LDK・2K・2DK:9位
2LDK・3K・3DK:10位
3LDK・4K・4DK:10位

地価の14位と比較すると、すべての部屋の種別で上位にランクインし、部屋の種別による格差が少ないのが特徴になります。

草加市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 市内の地価に格差はない。
  2. ここ数年の地価の動向は下降傾向だが、横ばいで推移。
  3. 地価の割に賃料設定が高いため、高利回りの投資が望める。

草加市の交通・アクセス

では草加市の電車状況はどうなっているでしょうか?

草加市内には4つの駅があるが、JRの駅はなく、私鉄(東武伊勢崎線)のみ利用が可能です。

東武伊勢崎線:谷塚駅、新田駅、松原団地駅、草加駅

複数路線が利用できる駅はありません。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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草加市で行う不動産投資の将来性

上記のデータを元に草加市は不動産投資エリアとして適しているのか考察していきましょう。

まず人口から。

2017年1月現在、草加市の人口は緩やかに増加していますが、社人研のデータ及び草加市のデータによれば、ここ数年で人口はピークを迎え、減少に転じると予測されています。

ただしどちらのデータでも人口減少スピードは緩やかなもので、今後20年程度で深刻な人口問題に直面することは考えづらいでしょう。

また地域別の将来人口推移をみると、草加安行地区の2035年時点の人口は現在よりも10%以上増加する予測となっています。

また草加東部、草加西部、谷塚西部地域は人口は減少するが現状維持に近い数値での推移が予測されています。

このように人口問題の影響が少ない地域もあるため、投資先エリア選定の際には市全体だけではなく、地区別の調査する必要はあるでしょう。

また草加市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の人口の動向に着目すると良いでしょう。

では草加市の交通に関してはどうでしょうか?

東京に隣接する草加市は、JRはありませんが東武伊勢崎線の利用で、都心へのアクセスは非常に優れています。

草加駅から上野駅まで25分程度、東京駅まで35分程度ですので、通勤、通学に非常に便利な地域となります。

では不動産価格をみていきましょう。

草加市の埼玉県内でのランキングは地価:14位、平均賃料:9位(~11位)となります。

どの間取りでも賃料が上位にランクしていますので、物件価格に対して家賃設定を高く設定できることが想定できます。

また地価は市内での格差が非常に少ないため、なるべく資産価値、利便性、賃貸需要が見込めるエリアを選定して、投資することが重要となります。

以上、草加市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると草加市は・・・

  1. 数年で人口のピークを迎えるが、人口減少スピードは緩やかと予測。
  2. 20年程度先の人口が現在以上、または同水準の地域がある。
  3. 草加駅周辺は利便性、資産価値、賃貸需要が高い。
  4. 空き家率は全国平均よりも少し優秀な数値。
  5. 私鉄の利用で都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童対策はこれからを期待。犯罪件数は減少傾向。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、草加市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

草加市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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