埼玉県は不動産投資に◎人口・地価から見る埼玉の不動産投資のメリット&デメリット

埼玉県は将来性が高く、特に「武蔵野線の越谷レイクタウン」周辺は、10年後も安定した収益が期待できる”狙い目”の都市です。

県のイメージとしては「ださいたま」と茶化されることも多い埼玉県ですが、オリンピックを狙った投資や今後益々進んでいくであろう一極集中の中を考慮した場合、「都内の不動産を買うのはちょっと……」と言う方にオススメの投資先となることは、間違いありません!

それでは具体的に不動産投資先として埼玉には、どんな魅力があり、どんな将来性があるのか、気になる情報をご紹介したいと思います。




【2018年】不動産投資先として見る埼玉の現状

  1. 東京にほど近く、ベッドタウンとして安定した収益が見込める
  2. 日本で人口、第5位、人口密度が第4位
  3. 都心へのアクセスが良く、ビジネス面でも有利
  4. 駅周辺エリアの開発が活発であり、将来性がある
  5. 研究機関や大学が多く、学生が多く住んでいる
  6. 都内に比べると不動産価格が安定しており、投資しやすい
  7. 災害が国内では比較的少なく、将来的な災害リスクも低い

2018年現在、不動産投資先として見る埼玉県は東京都周辺のエリアの中でも、非常に高いと言わざるを得ません。

一極集中化が進んでいる現状で、埼玉県はベッドタウンとしての地位を確立しており、今後も続くであろう一極集中化の恩恵を受けやすくなっています。

また「人口減少」が叫ばれる日本において、全国で5位の人口は魅力的であり、人口密度の高さから今後の開発も期待が出来ます。すでに駅周辺エリアは再開発が活発化しており、かつては「不人気」とされていた武蔵野線、南武線、横浜線など外周を回る路線にショッピングセンターなどの商業施設が続々と開発され、地価が上昇しているという背景もあります。

さて、その他にも埼玉県を不動産投資先としてオススメしたい理由はいくつもありますが、ここで一旦冷静になって埼玉県への不動産投資に欠かすことの出来ない「人口」と「地価」の過去・現在・未来について改めて知識を深めて参りましょう。

埼玉県の人口・地価の増減《過去・現在・未来》

埼玉県の人口は右肩上がり!問題はオリンピック”後”の推移

総人口
20137209945人
20147223317人
20157239813人
20167270549人
20177291207人
20187310697人
20197320000人
20207310000人
20217290000人
20227270000人
20237260000人

※1 2018年以降は予想の人口推移 ※2 2018年までは埼玉県調べ

埼玉県に限ったことではありませんが、2020年以降は人口が減少化に転じており、毎年のように2万人以上の人口増加を見せていた埼玉県であっても、緩やかに人口が少なくなっていくことが予想されます。

全国的な割合に比べれば人口の減少率は緩やかになることが予想されています。しかし、埼玉県の場合は人口が減少したとしても、その分転居する人も増える可能性が高いため、5年以内に総人口が720万人を下回る可能性は低いでしょう。

埼玉県の地価は横ばいのまま続く? 5年後に大幅な下落はなさそうだけど……

平均地価額(/㎡)
2013136335円
2014137635円
2015138400円
2016139633円
2017144049円
2018152787円
2019155000~160000円
2020155000~160000円
2021145000~150000円
2022145000~150000円
2023145000~150000円

※1 2018年以降は予想の地価額推移 ※2 2018年までは埼玉県調べ

埼玉県の地価は実は上昇傾向にあり、公示地価ランキングは7位、上昇率は14 位と、まずまず。

ただし、平均地価額は埼玉の場合15~13万円で留まっており、よほど「災害」や「大恐慌」がない限り、オリンピック後もそう地価額は変わることはないでしょう。

なお、埼玉県内で地価平均価格が高い街は「和光市」と「さいたま市」の2つ。

県庁所在地であるさいたま市の地価が高いのは納得ですが、和光市の方が地価が高いのは意外に思われるかも知れませんね。

理由としては、ほぼ東京にその街があること。そして、東武東上線沿線が通っていること、この2つが挙げられます。

ただ、近隣の地価(成増など)と比べると地価額は安い方なので、これからの投資先として魅力的に見えるかも?







【メリット】埼玉県は将来性ある都市!都心へのアクセスは今も未来も変わらない?

  • 今も未来も変わらない「ベッドタウン」「都心へのアクセス」
  • 一極集中化の恩恵を受けやすい地理的優位
  • ファミリー層の定着率が良く、収益が安定化しやすい

埼玉県への不動産投資を考える時に、メリットとして指標にすべきは上記の3つでしょう。

2018年現在の段階で見ても埼玉県は、不動産投資先としては人気の県です。

画像出典埼玉県ホームページより

気になる埼玉県の人口増減に関しては、右肩上がりで増えており、2018年現在は730万人を突破。流石に少子高齢化の波には勝てず、高齢者割合は少なくなく24%以上。

ただ他の地域に比べれば現役世代の割合は国内では多い方なので”将来性”という面では、ある程度安心できる部分があるでしょう。

地価はバブル期に比べれば大幅に値を下げていますが、リーマンショック後も変わらず横ばい、やや上昇傾向と埼玉県の底力の強さを伺わせます。

また、これからの時代を考えると「ベッドタウン」「都心へのアクセス」は投資の要素としては”鉄板”的であり、さらにこれから進む一極集中化においても、この2つは大きなメリットとして働くことでしょう。

そして、近年の駅前再開発によって、これまで人気のなかった埼玉の主要駅がファミリー向け化したこともあり、安定した人口推移が期待出来ます。

これらのメリットを考慮すると、埼玉県はオリンピック後も安定して不動産投資ができる場所……と言えるのかも知れません。

【デメリット】埼玉県は将来性ある都市! 都心へのアクセスは今も未来も変わらない?

  • 郊外の空室発生による治安悪化と利回り低下リスク
  • 平均築年数が全体的に若く、不動産の更新が求められる
  • 比較対象となりやすい神奈川県との競争の激化

埼玉県は「ベッドタウン」「都市に近い」という2つのメリットがあり、安定した人口の推移が見込めます。

しかし、人口が多い分、その歪も大きくなるのが常というもの。

埼玉県では、他の都市と同じく「コンパクト都市」を目指して各市町村の中心部に人を集める政策を行っており、将来的に今まで以上に埼玉県郊外の空き家が増えるだけでなく、空室発生率も高まります。

それらの要因により、埼玉県全体の治安が悪化する可能性は否定できません。2018年現在ですら、さいたま市大宮区で犯罪率が9.5と全国的に見ても危険水域。

ファミリー向け住宅が多い春日部市ですら、数値が5以上と他の都道府県に比べると治安は決して良いとは言えません。

今後増えるであろう空き家や空室により、治安が悪化した場合、埼玉県下で犯罪率ワースト1位、2位を争う「大宮区」「湯川町」ではさらなる地価の下落も考えられます。

また、埼玉県は若いファミリーが多く住む街ということもあって、不動産も新しいモノが好まれる傾向にあります。

埼玉県――特にさいたま市は平均築年数若い傾向があり、不動産物件の更新をしなければ安定した収入は難しい面が……。

そして、なんと言っても隣の県である神奈川県との競争で、埼玉が負けてしまった場合、神奈川県にヒト・モノ・カネが流れて行くリスクもあります。

これら不安定要素を考えると、不動産投資すべき物件は、そう多くはないことがお分かり頂けることでしょう。

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【オススメ】メリット・デメリットを考慮した上で不動産投資すべき埼玉の街は、ドコ?

埼玉県の不動産に投資する上で、メリットとデメリットを考慮し、やはりメリットの方が上回ると思った場合、投資すべき街はどこなのでしょうか?

当サイトでは不動産投資すべき埼玉の街を以下のようにランキングさせて頂きました!

▼不動産投資にオススメの埼玉県の都市

  1. さいたま市大宮区
  2. 和光市
  3. 越谷市(こしがやし)

政令指定都市である「さいたま市」が上位に来るのは納得ですが、なぜ先程”治安が悪い”とされた大宮区が不動産投資先として、オススメなのでしょうか?

また、どちらかと言えば埼玉県の中でも地味な都市である「越谷市」がなぜ、将来的に不動産価値が上がると考えられるのか、それぞれの理由を紐解いて参りましょう。

【オススメ都市:1位】さいたま市大宮区

埼玉県の政令指定都市である、さいたま市は人口増加率も高く、地価も2018年現在は順調に上がっているため、投資先としてオススメです……が、中でもオススメなのが大宮区だって、ご存知でしたか?

確かに犯罪率の高さと治安の悪化は懸念材料ですが、マンション相場データによると、関東の中でも大宮区は“値上がり率一位”と意外に高い。
また冷静に見てみると大宮駅からのアクセスは優れており、“立地”で見た場合、大変魅力的な都市なのです。

そして、2018年2月に発表された「二〇一八年度当初予算案」で、前年度に続いて大型事業に対して、重点的に予算が配布されると決定が下されており、《大宮区の再開発》によって、さらなる地価の上昇が期待されます。

主要沿に予算を配分している埼玉県と市が、今後も大宮に多大なコストをかけるのは、まず間違いないでしょう。そう考えると、大宮区は不動産投資を行う際に、まず見ておくべき場所と言えます。

参考:さいたま市18年度予算案 大宮駅前の再整備に重点

【オススメ都市:2位】和光市

埼玉県の中で、地価が1番高く、また今後の上昇も期待できる都市が和光市です。

先にも触れた通り東京に近く、東武東上線沿線が通っていることもあって不動産投資先としては、こちらも見逃せません。

これらの条件の割には治安も良く、緑も多いため家族連れが住みやすい地域となっており、子育て世代が比較的多いことも魅力。

さらに和光市は、駅直結型の再開発ビル建設とバスターミナル整備を実施今後実施し、2019年には基本計画をまとめる方針です。つまり、都市としての価値が、今後上がる可能性が高い。

近隣の朝霧や成増に比べると、地価が安いので、今投資しておけば大きなリターンが期待出来るかも……?

参考:和光市の駅北口地区高度利用/19年度に地権者組織/事業協力者選定も支援

【オススメ都市:3位】越谷市

かつては埼玉県の中でも不人気な街だった、越谷市も再開発により今は住みたい街ランキングの上位に!

越谷レイクタウン駅の再開発により、ファミリー向けの大型施設が増えたことが、その要因のようです。

埼玉県は沿線付近の再開発に力を入れており、越谷市はその成功事例の1つ。

大型施設が増えたことにより、越谷市内で生活がすべて完結することが出来るようになったことで、ファミリー層が増加。

また商業的にも、さまざまな業種が進出してきたこともあり、短・中期どちらの不動産投資でも、越谷市は注目すべき場所の1つでしょう。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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【まとめ】将来的に安定したリターンを考えるなら埼玉の不動産は間違いではない!

関東周辺で不動産投資を考えた時に、「東京都内は高いから……」と消極的になる人でも、埼玉・神奈川となると「自分でもヤレそうだ!」と思うもの。

特に今回ご紹介したように埼玉県はこれから安定して地価が上がる見込みがある、日本の中でも数少ない県の1つです。

東京に近い立地を最大限に活かすだけでなく、埼玉県自ら県の価値を高めるために、沿線を中心に再開発を進めており、「人口減」「少子高齢化」とマイナスな要素が多く見えてくる日本においても埼玉ほど将来的な安定度が高い県はないでしょう。

オリンピック以降も安心して不動産投資を続けるための、選択肢の1つとして埼玉県は決して悪くないハズ。

特にご紹介した「さいたま市大宮区」「和光市」「越谷市」の3つは、積極的に投資物件を探すべき場所です。

これから不動産投資をお考えの方は、ぜひ埼玉の不動産に注目して安心・安定のリターンを目指してください!







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