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「新座市」は不動産投資に適した地域か?

地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「新座市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては新座市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では新座市の地域情報から見ていきましょう。

新座市の概要、特性

不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

新座市の平成25年の空き家率は9.4%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地 統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年~25年の5年毎

平成5年:6.9%
平成10年:8.3%
平成15年:9.0%
平成20年:8.9%
平成25年:9.4%

新座市では空き家の管理促進や相談対応だけではなく、空き家の利活用に関する専門的な窓口の設置(管理・リフォーム)、マイホーム借上げ制度の周知、空き家バンクの新設の検討など積極的な空き家対策の動きが確認できます。

現在も優秀な数値で推移している新座市の空き家率ですが、新座市の今後の空き家策にも期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

では新座市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成13年:3953件
平成23年:2259件
平成24年:2153件
平成25年:1661件
平成26年:1811件
平成27年:1887件

平成13年に4000件近くあった犯罪件数も年々減少し、平成25年には2000件を切るまで減少しました。現在の数値をピーク時と比較すると半分以下まで減少しました。

しかしここ数年は横ばいので推移となっています。

新座市では「平成28年度新座市防犯推進計画」を策定し、広報活動、地域活動支援、環境整備などの防犯対策に取り組んでいます。

新座市の取り組みと現在の状況から判断すると、新座市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:153人
平成24年度:105人
平成25年度:78人
平成26年度:33人
平成27年度:50人
平成28年度:70人

平成25年度には待機児童数は100人を切り、翌26年度には33人まで大幅に減少しましたが、平成27年、平成28年と増加傾向に転じています。

新座市は待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などに取り組んでいますが、その成果がでるにはもう少し時間が必要かもしれません。

ここ数年の待機児童数の動向及び新座市の取り組みから、仕事をしたい子育て世帯にとって新座市の子育て環境はこれからに期待と言えるのではないでしょうか。

次に新座市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

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新座市の不動産価格

新座市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず新座市の地価は、埼玉県内8位、全国59位となっています。最高坪単価は1991年の302.5万円でしたが、2016年は23.4%程度の70.8万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、しばらく続いた地価の下降も、2007年(2.49%)から2008年(4.74%)は上昇となりました。しかし再び下げに転じ、2009~2012年の4年間は下降となりました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(0.08%)、2014年(2.73%)、2015年(0.58%)、2016年(0.48%)の4年間は緩やかながら上昇が続いています。

また地域別の動向を見ても、新座駅エリア(0.59%)、志木駅エリア(0.47%)とすべての地域で上昇となりました。

新座市のここ最近の地価の動向は全体、地域別のどちらをみても上昇傾向にあると言えます。

賃料相場

では新座市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:9位
1LDK~2DK:14位
2LDK~3DK:9位
3LDK~4DK:9位

地価の8位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

新座市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 駅周辺の地価は高い。
  2. ここ数年の地価の動向は緩やかに上昇。
  3. すべての部屋タイプで、平均賃料は地価と同じクラスにランクインしている。

新座市の交通・アクセス

では新座市の電車状況はどうなっているでしょうか?

新座市内にはふたつの駅あり、JR(武蔵野線)と私鉄(東武東上線)の利用が可能です。

JR武蔵野線:新座駅

東武東上線:志木駅

志木駅の所在地は志木市ではなく、新座市となります。

複数路線が利用できる駅はありません。

新座市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは新座市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

まずここ3年の人口は、2015年:162,527人、2016年:163,153人、2017年:164,767人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:138919人
1995年:144726人
2000年:149511人
2005年:153305人
2010年:158777人

平均世帯人員

1990年:3.0人
1995年:2.8人
2000年:2.7人
2005年:2.6人
2010年:2.5人

新座市の人口は昭和40年代後半には10万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する2.6万人程度(1.18倍)の増加が確認できます。

またこれに反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。

では地域別の人口動向を見ていきましょう。※2006年・2010年・2015年

増加した地域

北東地域:37,008人人→40,154人→42,347人
東部地域:12,707人→12,728人→13,936人
中央地域:15,417人→16,914人→17,291人
南部地域:42,461人→43,617人→43,884人
南西地域:16,806人→17,129人→17,167人

横ばいの地域

西部地域:10,608人→10,607人→10,705人

減少した地域

北西地域:18,149人→18,007人→17,823人

多くの地域が人口増加となっています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※1990年~2015年の5年ごと

年少人口:18.0%→15.2%→14.3%→13.9%→13.6%→13.2%
生産年齢人口:75.0%→76.0%→73.9%→69.4%→65.6%→62.3%
老齢人口:6.6%→8.4%→11.6%→16.0%→20.3%→24.5%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの新座市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:161945人
2025年:160596人
2030年:157970人
2035年:154550人
2040年:150719人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:61.2%→61.5%→61.1%→59.0%→55.9%
年少人口:12.6%→11.7%→11.0%→10.8%→10.8%
老齢人口:26.2%→26.7%→27.9%→30.2%→33.3%

現在増加傾向にある新座市の人口は2020年にはピークを迎え、以降は減少傾向となります。2020年と2040年の人口を比較すると1.1万人(7%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に新座市(基本推計)による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

新座市の将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:165,868人
2025年:166,473人
2030年:165,249人
2035年:162,029人
2040年:158,068人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:61.6%→62.3%→62.2%→59.9%→56.6%
年少人口:12.8%→11.7%→10.7%→10.5%→10.4%
老齢人口:25.6%→26.0%→27.1%→29.6%→33.0%

新座市の推計では人口のピークは2025年となり、社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

また年齢3区分別人口は社人研のデータに近い数値での動向となっています。

また新座市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・良好な市街地形成
・体験型観光都市づくり
・子育て、教育支援
・健康づくりと地域活動の支援
・地域コミュニティの活性化

を基本目標に人口対策に取り組むめ、今後の動向に注目したいところです。

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新座市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に新座市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

社人研のデータからは、新座市の人口はここ数年でピークを迎え、その後は緩やかな減少に転じることが予測されています。

また新座市のデータではピークは2025年となり、社人研よりも多い人口での推移となっています。

どちらのデータに大きな相違はなく、近い将来に緩やか減少傾向となり、少子高齢化、核家族化が予測されています。

ネガティブな予測もありますが、新座市が20~30年以内に深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう 。

そのため人口問題が新座市での不動産投資に与える影響は少ない考えられます。

また新座市では人口問題解消に取り組みだしているため、今後の動向に着目したいところです。

不動産投資と交通

では新座市の交通に関してはどうでしょうか?

東京に隣接する新座市は、東武東上線の利用で、都内へのアクセスは良いと言えます。

志木駅から東京駅まで20分程と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

また大江戸線の延伸の話もでているため、これが実現した後はさらに都内へのアクセスは良くなるでしょう。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

新座市の埼玉県内でのランキングは地価は8位、平均賃料は9位(~14位)となります。どの間取りでも地価の順位より下位にランクしています。

特に東武東上線の利用で都内へのアクセスが良い志木駅周辺は地価、賃料ともに高くなっています。

このエリアは、資産価値、利便性、賃貸需要が安定しる投資エリアと言えるかもしれません。

また新座市では大江戸線が開通する話が出ていますので、新駅周辺は利便性が高いエリアとなりますので、このエリアに注目してみるのも面白いでしょう。

また新座市には立教大学新座キャンパス、跡見学園女子大学新座キャンパス、十文字学園女子大学の三つの大学が存在しますので、学生向けの賃貸ビジネスも安定した稼働が見込めるかもしれません。

新座市の不動産投資

以上、新座市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると新座市は・・・

  1. 近い将来迎える人口のピーク後は、緩やかに人口は減少。
  2. 少子高齢化、核家族化が進むため、需要のある間取りは変化。
  3. 志木市駅周辺は地価、賃料、利便性、資産価値、賃貸需要が高い。
  4. 大学生向けの賃貸ビジネスも可能。
  5. 空き家率は埼玉県平均よりも優秀な数値で推移。
  6. JRと私鉄の利用で都内へのアクセスはに良い。
  7. 大江戸線が開通すれば、新駅周辺は注目エリアに。
  8. 待機児童対策はこれからを期待。
  9. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、新座市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

新座市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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